Почему «встали» цены на недвижимость

О том, что цены на жильё во Владивостоке достигли своего «потолка» и дальше, по крайней мере пока, расти им некуда, говорили уже давно. И вот настал момент, когда их бурный рост прекратился. Что происходит сейчас на рынке недвижимости, «В» выяснил у директора Дальневосточного маркетингового центра Сергея КОСИКОВА.

– Цены пока «стоят». Сейчас наблюдается их коррекция. Коррекция цен – это процесс поиска адекватной стоимости тех квартир, которые были переоценены. Таких квартир на рынке много, а покупателей мало. И чтобы продать эти объекты, приходится уступать в цене, за счёт чего и происходит корректировка.

– Что это за недвижимость?

– Её достаточно много, и некоторое время назад она была самой популярной с точки зрения спроса на неё. Это квартиры достаточно низкого качества – гостинки, особенно расположенные не в самых лучших районах, это жильё в старых домах, в хрущёвках, квартиры без ремонта…

– И сколько продлится стагнация на рынке?

– Речи о стагнации сейчас не идёт. «Замирание» рынка наблюдалось с марта по август этого года. Тогда продавцы присматривались к покупателям, покупатели – к продавцам. На тот момент практически прекратили выдачу ипотечных кредитов, банки значительно ужесточили условия кредитования. В то же время цены достигли такого максимума, когда люди не могли покупать недвижимость по таким ценам. В то время было очень мало квартир выставлено на продажу, потому что все ждали, что будет дальнейшее повышение, а покупателям выбирать было не из чего. К осени продавцы решились продавать. Здесь ещё большую роль сыграл небезызвестный мировой финансовый кризис. Если бы его не было, то рынок бы продолжил работать дальше более интенсивно, нежели сейчас. Количество продаж сейчас на рынке снизилось.

– Сейчас многие банки «свернули» свои ипотечные программы. Как на это реагирует рынок?

– Сегодня можно практически забыть о слове «ипотека». Этот вид кредитования в последние годы сильно подогревал цены на недвижимость. С каждым днём число ипотечных заёмщиков росло. Получить кредит на жильё мог практически любой, платежи по ипотеке стали сопоставимыми с арендными платежами. На сегодняшний день ситуация поменялась, и надо привыкать жить в условиях, когда реальным заёмщиком на покупку недвижимости может стать тот, кто отвечает довольно жёстким требованиям банка.

Вследствие этого ипотека не будет влиять на рост цен, как это было раньше.

– Получается, есть предпосылки к снижению цен…

– Это явление возможно только в условиях глобального экономического кризиса во всей стране, сравнимого с кризисом 1998 года. Так что сейчас объективных предпосылок к тому, чтобы недвижимость подешевела, нет. На рынке недвижимости нет тех инвесторов, которые, как на рынке акций, начиная «сбрасывать» ценные бумаги, обесценивают их. Квартиры у нас, как правило, покупают и продают частные лица, кто-то продаёт, чтобы купить новую квартиру или переехать в другой регион. То есть эти сделки совершаются по необходимости. Инвесторов, которые покупали бы недвижимость, чтобы просто потом её продать, здесь нет. Такими инвесторами мы не можем считать тех людей, которые покупают квартиры для того, чтобы потом оставить их детям. Или получать доход с аренды. Надо понимать, что такие люди не будут квартиры «сбрасывать», что привело бы к снижению цен. Возможно, в дальнейшем рынок недвижимости не будет расти так интенсивно, как это происходило в последние годы, но в долгосрочной перспективе цены всё равно будут повышаться.

– Получается так, что ипотечные заёмщики этого года не в очень хорошей ситуации… Какие у них перспективы?

– Действительно, очень проблематично будет тем, кто брал кредиты в последний год. Цены не выросли, на что человек, может быть, рассчитывал, а в случае дефолта, если квартиру продавать, он практически ничего не выиграет. Те, кто брал кредит год и более назад, большую часть процентов выплатили, а за это время квартиры подорожали на 30-35 процентов. С такими людьми банку будет проще договориться и в случае форс-мажорных обстоятельств с небольшой выгодой продать квартиру сейчас.

И всё же изымать квартиры, чтобы возместить свои убытки, банки не будут. Это процесс очень долгий и связан с судебными тяжбами. В итоге только через год та квартира, которую намерен забрать банк в счёт уплаты долга, «выйдет» на рынок для продажи. Легче как-то договориться.

А вообще у нас ожидается волна дефолтов частных лиц, когда люди не смогут платить по ипотечному кредиту. И таких людей будет достаточно много.

– Но местные предприятия пока не говорят о сокращениях, откуда дефолты?

– Я могу назвать несколько крупных предприятий в Приморье, которые сокращают персонал на 15-25 процентов, причём достаточно высокооплачиваемый персонал. И это одна из причин будущих невозвратов платежей. Плюс к этому в последнее время кредиты выдавались чуть ли не под честное слово.

– Кажется, что в последнее время наши застройщики более интенсивно стали привлекать к себе клиентов разными акциями. У них тоже цены корректируются?

– Они каждый год проводят такие акции. Другое дело, что у некоторых застройщиков есть новые объекты, где готовятся котлованы, готовятся проектные документы. И у них по бизнес-плану сейчас необходимо привлечение кредитных банковских средств. Банки им отказывают, и застройщики начинают более активно привлекать дольщиков, чтобы не выбиваться из своего тщательно спланированного бизнес-плана. А общей коррекции цен на рынке первичного жилья сейчас не наблюдается. И не будет.

– В последние месяцы строительство моста через бухту Золотой Рог приобрело реальные очертания. Это как-то отразилось на стоимости недвижимости на Чуркине?

– Нет, абсолютно никак. Этот фактор вообще не должен влиять на цены в том районе.

– Что происходит на рынке загородной недвижимости?

– Очень много строят коттеджных посёлков, реализуют индивидуальные проекты… Цены на земельные участки растут. Причём, на мой взгляд, абсолютно необоснованно. Просто нереальные цены на земельные участки в пригороде Владивостока, основанные просто на ажиотаже. Участки могут «стоять» и год, и два, и продавец не снижает на них цену, руководствуясь тем, что всё вокруг дорожает. В Надеждинском районе земля дорожает. Это связано с тем, что продавцы просто хотят получить за землю как можно больше. А апеллируют к запланированному мосту через Де-Фриз.

– Так когда всё-таки стоит покупать квартиру?

– Зачем её покупать?

– Чтобы жить…

– Если перед вами стоит вопрос, покупать квартиру сейчас, завтра или послезавтра, значит, у вас есть определённая сумма на неё. Сколько будут стоить ваши деньги через полгода? Если ваши деньги обесценятся на 15 процентов, а квартиры упадут в цене на 10, вывод о том, когда лучше сделать эту покупку, очевиден. Если нет своих денег, ипотека вам сейчас не поможет, и ответ опять-таки предельно ясен.

~~Жильё всё ещё недоступно
На вторичном рынке в среднем квадратный метр жилья стоит около 80 тысяч рублей.

На первичном рынке разброс очень большой, обусловленный степенью готовности самого объекта. Цены колеблются от 45 до 80 тысяч рублей.

В коттедже квадратный метр стоит около 70 тысяч рублей. Но стоить помнить, что у индивидуального дома, как правило, большая площадь, кроме того, некоторые продавцы не включают в эту стоимость земельный участок. А сотка земли в пригороде Владивостока сегодня стоит около 280 тысяч рублей. ~~

Автор: Татьяна Куликова Анатольевна