Делая выбор сами, остаёмся хозяевами положения

Внимательно читаю публикации, посвящённые жилищной реформе. Нас, жителей города, часто пугают конкурсом, на который должны выставляться дома, не выбравшие способ управления. Но ведь, как я понимаю, мы можем его выбрать и после конкурса, когда «созреем» для такого ответственного шага?

Ещё, если честно, я до конца не понимаю преимуществ выбора управляющей компании. ТСЖ, судя по всему, создавать мы не будем. А управляющая компания и без нашего выбора на доме работает. Разве что-то изменится, если будем тратить массу времени, ходить по квартирам, всех убеждать, собирать протоколы и потом всё-таки проголосуем? Что-то не верится в положительные сдвиги. Наше старое жильё приходит в упадок, и это видят все.
В.НЕЧАЕВА, г.Владивосток

* * *

Наша читательница затронула очень важную и близкую для многих тему. Поэтому мы решили обсудить её с людьми, которые работают на жилищном рынке и могут посмотреть на проблему изнутри. Письмо комментируют генеральный директор ООО «Жилищные услуги» Галина КРИВЕЦ и юрист компании Анастасия ЧЕМИС.

- Ещё 1 мая 2008 года истёк срок проведения органами муниципального образования открытых конкурсов по отбору компаний для управления теми многоквартирными домами, которые самостоятельно не определились для себя с этим вопросом, - рассказывает Анастасия Чемис. - Но это не значит, что во Владивостоке конкурс вообще не будет проводиться. Рано или поздно он всё равно состоится, и муниципалитету от него не уйти, поскольку этого требует наше законодательство.

В конкурсной документации будет оговорено, на какой срок дом передаётся в управление победившей компании. Согласно закону он может быть установлен от одного года до трёх.

На самом деле и после конкурса можно будет провести общее собрание собственников, принять решение о выборе формы управления, проголосовать за ту компанию, с которой бы вы хотели работать. Но надо учитывать следующие немаловажные нюансы.

При самостоятельном выборе управляющей компании можно в любой момент отказаться от её услуг и разойтись, как в море корабли. Другой порядок, если компания поставлена на дом волей конкурсной комиссии. В связи с внесёнными в декабре 2006 года в Жилищный кодекс РФ изменениями нельзя будет, как по гражданскому законодательству, расторгнуть с ней договор после сделанного за 30 дней уведомления. Разорвать его можно будет только по истечении года, двух или трёх (в зависимости от того, когда вы примете решение о переизбрании компании) после заключения. Поэтому пока очередной год не пройдёт, придётся мириться с не устраивающими вас управленцами, плохим качеством услуг. А как ещё могут работать временщики?

То же самое - со сменой самой формы управления. Сейчас, пока не проведён конкурс, собственники могут в любой момент провести собрание и на основании его решения сменить непосредственное управление на ТСЖ или, наоборот, ТСЖ – на управляющую компанию и т.д. После конкурса поменять способ управления можно будет опять-таки после истечения очередного года действия договора. К примеру, по конкурсу ваш дом «достался» какой-то управляющей компании. А через месяц собственники принимают решение создать ТСЖ. Товарищество будет зарегистрировано, но приступить к работе сможет лишь через несколько месяцев.

- В законе предусмотрено условие о пролонгации договора с компанией, которую ставят работать на дом по конкурсу?

- Нет, автоматически продлить такой договор нельзя. По истечении срока действия данного договора при условии, если жители так и не выберут сами способ управления домом, будет проведен новый конкурс. На мой взгляд, с одной стороны, это плюс, потому что с течением времени многое изменится и прояснится, и конкурсная комиссия будет учитывать новые условия.

С другой стороны, возникает опасение, что компания, поставленная на дом на три года и не имеющая гарантии того, что она и дальше сможет здесь работать, будет чувствовать себя временщиком. Со всеми вытекающими отсюда последствиями.

- После того, как вы выбрали управляющую компанию и заключили с ней договор, работа на доме строится уже совсем по-другому, - продолжает разговор Галина Кривец. - Когда нет договора, вы даже не знаете, сколько раз в неделю, к примеру, должен подметаться подъезд, убираться двор и т.д. И на основании чего сможете предъявить претензии, спросить с управляющей компанией?

По городу уже достаточно примеров того, как меняются взаимоотношения даже с той же самой компанией, которая и раньше работала на вашем доме по агентскому договору с администрацией города.

На информационных собраниях мне самой не раз приходилось слышать, как представители таких компаний объясняют причину отсутствия в доме ремонта: «Денег нет, они до нас не доходят… Их расходуют на дома, которые находятся ещё в более плачевном состоянии, чем ваш…». С точки зрения Жилищного кодекса, который требует пообъектного управления, - это полный абсурд. Но если такая «зацепка» ещё остаётся до заключения договора, то после этого подобной мотивацией уже никто не сможет оперировать.

Если, допустим, наша компания заключает договор с собственниками какого-то дома, то деньги, которые жильцы платят по тарифу «текущий ремонт», могут быть потрачены только непосредственно на этот дом. И мы должны перед ними отчитываться, какие суммы и на какие конкретно работы тратятся, бюджет дома в данный момент «в плюсе» (какая-то сумма, возможно, накопилась) или «в минусе» (бывает, компания делает какие-то работы наперёд) и т.д.

Вы посмотрите, как меняется ситуация в домах, выбравших способ управления. В мгновение ока всё сделать конечно же нельзя. Но постепенно, за год, два, три приводятся в порядок подвалы, меняются трубы, ремонтируются инженерные коммуникации, обновляются подъезды. Люди начинают верить, что они не бесправны и что их деньги идут не куда-то на сторону, а именно на решение проблем дома. Интересуются: «А сколько у нас на сегодня накопилось? Какие работы на эту сумму можно сделать?». Произошедшие перемены заставляют поверить, что не всё потеряно.

- Компания «подтягивает» на доме текущий ремонт. А как быть с капитальным?

- По закону о приватизации за бывший наймодателем – муниципалитетом – обязанность произвести капитальный ремонт дома сохраняется до её исполнения. Опираясь на этот закон, мы помогаем собственникам защитить свои права в суде, подаём от их имени иски. На сегодня наша компания обслуживает 45 многоэтажек, и по 80 процентам из них уже прошли или идут судебные разбирательства. В подавляющем большинстве суд становится на сторону собственников и выносит решение о проведении капитального ремонта в домах за счёт городского бюджета.

Остальные 20 процентов домов либо находятся в сносном состоянии, поскольку тут делался текущий ремонт, либо они раньше были ведомственными, и городские власти в прежние годы не несли за них ответственность.

Самим жильцам выиграть такие дела сложно, поскольку надо собрать большую доказательную базу. Мы обязательно заказываем по каждому дому экспертизу и готовим другие документы.

- Ещё один путь для капремонта в доме – участие в программе Фонда содействия реформированию ЖКХ. Если есть своя, законно выбранная управляющая компания, шанс для этого становится более реальным?

- Безусловно. Как только вышел закон о фонде (№ 185-ФЗ), мы сразу же заявили все свои дома на участие в программе по капремонту жилья. Поскольку все они самостоятельно выбрали способ управления, то попадают под действие этого закона. А мы не менее самих собственников заинтересованы в капитальном ремонте жилья.

Но в тот момент ещё никто не знал, какие документы нужно предоставить и как будет действовать механизм отбора участников региональной адресной программы. Лишь недавно нам вернули нашу заявку для подготовки теперь уже всего пакета документов. Очень важный из них – смета на те виды капремонта, на которые собственники претендуют и в которые готовы вложить 5 процентов своих средств. Подготовку смет компания берёт на себя, поэтому у самих собственников с этим проблем нет. Проблема чаще всего в другом – в тех самых 5 процентах, которые необходимо внести жителям (за это должны проголосовать две трети от всех собственников дома). Это многих пугает, хотя собрать нужную сумму можно не сразу, а в течение нескольких месяцев.

Закон о фонде не такой однозначный, как кажется на первый взгляд. Высказываю свою личную точку зрения, но, думаю, многие разделят мои сомнения. На капремонт домов, включённых в программу, будут выделяться не только федеральные деньги. Свою долю должны внести краевой и городской бюджеты. Суммы придётся изыскивать немалые. Не потому ли с таким «скрипом» идёт подготовка заявки в Москву? Уверена, что отбор домов будет очень жёстким, и лишь единицы из них в итоге попадут в программу.

Но в любом случае долг каждой управляющей компании, которую выбрали собственники, - сделать всё возможное для того, чтобы как можно большее количество домов по федеральному закону было капитально отремонтировано.

Автор: Надежда БРАЖИНА