У ипотеки свои подводные камни. И их много

…Это волшебное слово «ипотека». Для кого-то она стала единственной возможностью всё-таки справить новоселье. Кто-то продолжает усиленно копить на первоначальный взнос, но никак не поспевает за безудержным ростом цен на недвижимость. Абсолютное большинство нуждающихся в улучшении жилищных условий рассчитывают именно на этот кредитный механизм.

Но, как и у всех явлений на свете, у ипотеки есть свои подводные камни, которые в минувшую субботу и обсуждали на семинаре, проводимом Лигой кредитных брокеров Приморья.

~~Справка «В»
Лига кредитных брокеров Приморья – общественная организация, созданная по программе защиты экономических прав граждан, проводимой при поддержке администрации Приморского края и Агентства по международному развитию США и программы «Наши права». Одна из инициатив лиги – проведение бесплатных семинаров для населения с целью снижения финансовой безграмотности. Примерные темы ближайших семинаров – автокредитование и пенсионные накопления. Также лига при поддержке администрации Приморского края планирует провести краевую конференцию «Финансовое образование населения как главный элемент системы экономической защиты прав граждан».~~

Вообще рынок жилья в Приморье как таковой образовался в 1990-1991 годах. Тогда он характеризовался малым количеством объектов на продажу, ростом курса доллара (а это было определяющим ввиду того, что недвижимость оценивалась исключительно в американской валюте), ростом спроса и как следствие - ростом цен. В 1996-1998 годах было «золотое время» рынка недвижимости, когда произошла стабилизация цен и они практически не колебались. После дефолта в августе 1998 года произошла и многомесячная остановка на рынке недвижимости, а потом квартиры, стоившие 20 тысяч долларов, стали стоить 10. Спокойствие продолжалось до 2001 года, после чего начался стабильный рост. Ежегодно цены растут примерно на 30-40 процентов, а за десять лет цены выросли в 5-10 раз в зависимости от объекта.

- Многим кажется, что цены на недвижимость кто-то регулирует, - говорит риэлтор Владимир КОРЫТОВ. – На самом деле этот процесс происходит стихийно. Продавцы хотят получить за квартиру как можно больше и постоянно увеличивают стоимость. Влияют и чисто экономические моменты: инфляция, малый объём строительства жилья. Сейчас цены достигли такого порога, когда люди не могут приобретать жильё за свои деньги. Адекватная реакция со стороны рынка на это – ипотека.

Сейчас многие риэлторы сходятся во мнении, что цены на недвижимость сейчас достигли своего потолка и дальше им расти некуда. Например, сейчас гостинка площадью 21 кв. метр стоит около 100 тысяч долларов. За границей за такие же деньги можно купить куда лучшее жильё. Говорит о прекращении роста цен и тот факт, что последние 3-4 недели на нём действительно наблюдается стагнация.

Сегодня от общего количества сделок по купле-продаже недвижимости 50-70 процентов совершается с привлечением ипотечного кредита. Но как выбрать самого выгодного кредитора?

Вообще стоит сказать, что надо учитывать траты не только в виде банковского процента, но и учитывать дополнительные траты на оформление. Специалисты говорят, что в разных случаях эти траты составляют от 40 до 140 тысяч рублей. Выбирать кредитную организацию можно тремя способами: самому, при помощи риэлтора или кредитного брокера. Для того чтобы заниматься ипотекой самому (изучить предложение, собрать необходимые документы, всё правильно оформить), понадобится месяц-полтора и то с учётом, что вы не будете работать в этот период.

Риэлтор порекомендует вам обратиться к тому кредитору, с которым сотрудничает данное риэлторское агентство. Брокер является независимым экспертом и советчиком, но берёт за свои услуги деньги.

При покупке квартиры на вторичном рынке эксперты советуют сначала обратиться в банк и взять кредит (причём на 5-10 процентов больше суммы, в которой вы нуждаетесь, на случай, если цены вырастут), а потом заниматься покупкой. Что касается первичного рынка, то сначала вы в любом случае обратитесь к застройщику, который предоставит вам список кредитных организаций, которые дают кредит на покупку жилья именно в этом доме.

- Самое главное – это оценить вашу возможность ежемесячно платить немалую сумму в течение долгого периода, - говорит представитель брокерской компании «Кредитный сервис» Юрий СКОСЫРСКИЙ. – Также нужно понимать, что время оформления сделки по ипотеке может растянуться на 1-1,5 месяца, в течение которых вам нужно набраться терпения.

Ещё одним важным моментом является реальная стоимость кредита. Не секрет, что банки часто декларируют одну процентную ставку, но с учётом всех комиссий и дополнительных взиманий ставка вырастает примерно на 4-5 процентов.

Есть такое понятие – эффективная процентная ставка. Именно она и является реальной ставкой, той, по которой вы и будете платить. Кстати, с 1 июля этого года в связи с изменениями в законе «О банках и банковской деятельности» кредитные организации будут обязаны указывать эффективную процентную ставку.

Сейчас же банки заявляют ставки от 11,25 до 13 процентов годовых. Прибавьте к этому плату за страховку – 1 процент от суммы кредита, 1 процент – за открытие счёта, 2 процента – за снятие наличных, 1,5 процента – за оценку объекта… Итого получается, что сегодня эффективная процентная ставка составляет от 15 до 20 процентов.

Вообще в связи с ипотечным кризисом в Америке, повлекшим за собой мировой кризис ликвидности, повысились ставки по ипотеке и в России. В этом году, по наблюдениям экспертов, ставки в банках, работающих на территории Приморского края, повысились в пределах 0,5-0,7 процента. Однако это практически не повлияет на спрос на ипотечные продукты, так как спрос на жильё остаётся крайне неудовлетворённым.

Автор: Татьяна Куликова Анатольевна