Куда «уходят» метры и как уберечься от «серых» схем?

Покупка жилья в новостройке - событие особенно приятное. И это понятно: кому же не хочется стать хозяином новенькой квартиры в только что построенном современном комфортном доме? И хотя многие наши сограждане предпочитают покупать жильё на вторичном рынке, где рисков значительно меньше, сегодня мы обращаемся к тем, кто выбрал новое жильё.

В декабре 2005 года Сергей КУЗЬМИН заключил инвестиционный договор со строительной фирмой ООО «ДалКом», он передал компании более 38 000 долларов. Мужчина хотел улучшить жилищные условия и купить двухкомнатную квартиру, чтобы оформить приёмную семью и взять на воспитание ещё одного ребёнка. Сегодня у супругов Кузьминых подрастает четырёхлетняя Аня, опекуном которой является Сергей. У девочки есть старшая сестрёнка, она сейчас находится в детдоме. Для того чтобы сёстры жили под одной крышей и в одной семье по закону, Кузьминым нужно зарегистрировать купленную квартиру в собственность, но им это сделать не дают, да ещё грозятся и вовсе перепродать их «двушку» за спиной у хозяев.

Дом на Калинина, 115 во Владивостоке по договору должны были сдать ещё во втором квартале 2006 года, но этого не случилось. Компания убеждала инвесторов подождать ещё некоторое время и весьма затягивала со сроками. В декабре 2006 года «ДалКом» собрал всех инвесторов на собрание, где исполнительный директор Андрей МАРЧЕНКОВ заявил, что сдать дом нет возможности, потому как компания по некоторым пунктам нарушила Градостроительный кодекс. Представители фирмы предложили жильцам создать ТСЖ и своими силами решить возникшие вопросы. Сергей сразу же отказался от такого предложения, он уже сталкивался с ситуацией, когда компания «бросала» дом и взваливала всю волокиту со сдачей объекта на жильцов. Поэтому на этот раз он заявил, что намерен обратиться в прокуратуру, на что «ДалКом» предложил мужчине «соизмерить силы». Господин Марченков сразу предупредил Сергея, что в этом случае «ДалКом» попросту продаст квартиру. Сергей обратился в Первомайскую прокуратуру с заявлением, в котором просил провести проверку компании, которая нарушает условия договора. А компания поспешила заключить дополнительные соглашения с жильцами, где прописывалось, что те не против продления сроков сдачи дома в эксплуатацию. Это было сделано с тем, чтобы они не подавали иски в суд по неустойке.

К тому времени «ДалКом» уже учредил ТСЖ и попросил жильцов подписать акт приёма-передачи дома. При этом дубликатов акта жильцы не получили. Сергей среди прочих также поставил свою подпись. Через две недели мужчина пришёл в офис, чтобы подписать протокол о фактической площади квартиры. В этом документе указывалось, что жилплощадь на четыре квадрата меньше, чем прописано в договоре. Сергей потребовал от представителей фирмы, чтобы те выплатили разницу за эти квадраты. Естественно, никто ничего Сергею не собирался выплачивать. А позже ему пришло письмо, в котором «ДалКом» в одностороннем порядке расторгал деловые отношения в связи с неоднократными и грубыми нарушениями договорных обязательств. В письме указывалось, что Сергей не подписал акт приёма-передачи дома и не выплатил деньги за квартиру, поэтому компания возвращает инвестору затраченные деньги без индексации.

Сергей подписывал акт приёма-передачи и деньги за квартиру выплатил полностью. Он приехал в офис фирмы и попросил показать документы с его подписью, подтверждающие этот факт. Документы ему, естественно, не выдали, а «выдали» обойму нецензурных ругательств. Однако чуть позже Сергею удалось встретиться с Марченковым, который и объяснил, что ситуация кардинально изменилась. Теперь, если Кузьмин хочет получить квартиру, он должен выплатить Марченкову 300 000 рублей, только тогда делу дадут обратный ход. «Отступные» директор просил как компенсацию за потраченные деньги на адвоката в ходе судебных слушаний по неустойке. К тому же директор ясно дал понять, что весьма поистратился, «договариваясь с миром» о сдаче дома. Сергей заявил Марченкову, что не собирается платить триста тысяч и превращаться в «дойную корову». Он решил действовать через суд и СМИ. На следующий день Сергей обратился во Фрунзенское РУВД с заявлением о факте мошенничества и вымогательства взятки. Сотрудники РУВД опросили далкомовцев. В итоге Сергею разъяснили, что состава преступления не обнаружено. Депутат гордумы Дмитрий НОВИКОВ попытался помочь Сергею и обратился к прокурору Первомайского района, изложив ситуацию. Но и на этот раз Кузьмин получил отказ в возбуждении уголовного дела. Не теряя надежду, он обратился к журналистам. С корреспондентами местного телеканала представители компании разговаривать не стали. Свою точку зрения на ситуацию Марченков отказался комментировать и газете «Владивосток».

Сегодня Сергей Кузьмин вместе с семьёй живёт в квартире на Калинина, 115 только потому, что по совету адвокатов успел оформить обеспечительные судебные меры на недвижимость. Теперь «ДалКом» не сможет продать квартиру третьим лицам. Кузьмины взяли кредит на 200 тысяч рублей и сделали ремонт, своевременно оплачивают коммунальные платежи, они не намерены «дарить» свою собственность, которая по документам их собственностью до сих пор не является. Сегодня у Кузьминых одна надежда – на решение суда. На данный момент в Первомайском районном суде рассматривается иск Сергея о признании прав собственности на квартиру. Единственное, чего пока сумел добиться Кузьмин, - на Марченкова составлен протокол об административном правонарушении, а подписанный инвестиционный договор признан как ущемляющий права потребителя.

Прокомментировать ситуацию, в которой оказался Сергей, мы попросили Татьяну РОЙЛЯН, директора юридического бюро ООО «Ройлян и партнёры».

- Возможна ли сдача дома в эксплуатацию через ТСЖ, а не через застройщика, как было предложено жильцам?

- По закону только застройщик, как обладатель разрешения на строительство, сдаёт его в эксплуатацию, инвесторы этим не занимаются. Если у объек-та выявляются отклонения от проекта, СНИПов или градостроительных норм, устранять нарушения будет именно застройщик. Пока строительная компания не сдаст объект, по закону будет считаться, что свои обязательства перед инвесторами она не выполнила. Инвесторы же обязаны только профинансировать строительство.

- Сколько экземпляров акта приёма-передачи должен подписать инвестор?

- Документ составляется в трёх экземплярах. Акт приёма-передачи подписывается после того, как дом вводят в эксплуатацию. Однако многие фирмы стараются получить подпись инвестора намного раньше. Дело в том, что по договору строительных компаний обязанность застройщика считается выполненной с даты подписания акта. Если компания принуждает сделать это до того, как объект введён в эксплуатацию, инвестор вправе подать в суд. Он наверняка выиграет процесс, ведь квартира фактически по документам не существует, а подписью его компания заручилась незаконно.

- Как можно обезопасить себя от рисков, приобретая недвижимость в новостройках?

- Вне зависимости от бренда компании подписывать договор не глядя нельзя. Кроме того, что инвестору нужно внимательно вычитать документ, необходимо ещё и проконсультироваться с юристом. Помимо этого необходимо удостовериться, действительно ли договор заключается напрямую с застройщиком, а не с подставной компанией. Необходимо узнать, кто является владельцем земельного участка, на котором строится объект. Для этого следует обратиться в Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Приморскому краю, где необходимо заказать сведения из Государственного земельного кадастра на земельный участок. Разрешение на строительство должен предъявить застройщик.

Необходимо ознакомиться и с учредительными документами компании, чтобы выяснить, действительно ли человек, подписывающий договор, является руководителем компании и имеет право на подписание документов. Проверить это можно, получив выписку из Единого государственного реестра юридических лиц в налоговой инспекции. Если документ подписан исполнительным директором, следует уточнить, есть ли у него право соответствующей подписи. Подтвердить это может доверенность или специальный приказ.

- Какие «кривые» схемы наиболее популярны во Владивостоке?

- Чаще всего мне приходилось иметь дело с клиентами, которые жаловались на ЖСК или на двойные продажи квартир, после которых люди вынуждены были судиться между собой.

Гораздо проще тем, кто приобретает недвижимость по договору долевого участия, так как по закону в этом случае потребитель защищён от риска двойной продажи квартиры. Условия этого договора достаточно жёсткие в отношении застройщика. Компания имеет право привлекать инвестиции только после того, как оформит аренду или собственность на землю, разрешение на строительство и зарегистрирует проектную декларацию, где содержится вся информация о застройщике. К слову, многие известные компании Владивостока не работают по договору долевого участия в строительстве. Даже новые объекты они строят как подрядчики, а каждый дом числится за неизвестной фирмой, которая специально создаётся на время строительства. В случае обращения инвесторов в суд отвечать будет та фирма, с которой заключался договор. Будут ли у неё деньги, чтобы расплатиться с инвесторами, неизвестно...

Более половины всех сделок с недвижимостью в нашей стране проходит по рискованным для покупателя схемам разной степени «серости». Во многих случаях гарантом подобной сделки являются авторитет застройщика и количество реализованных им объектов. Если вы не хотите быть обманутыми и остаться без денег и без квартиры, то прежде чем платить, разберитесь в механизме «покупки новостройки». На сегодняшний день основными сделками в сфере недвижимости помимо надёжного договора долевого участия являются договоры предварительной купли-продажи, вексельные схемы, инвестиционные договоры, схемы приобретения жилья через ЖСК, а также вступление в паевые кооперативы.

Автор: Лия БАРГМАН