Запредельные «квадраты»

Рассуждения о неуёмном росте цен буквально на всё – продукты, топливо, автомобили, золото и так далее - появляются с завидной регулярностью. Но, наверное, ничто из перечисленного так не возмущает жителей Владивостока, как ситуация на рынке недвижимости.

Колоссальный подъём цен в данном сегменте – по 30-40 процентов в год – продолжается последние лет восемь. Покупка жилья стала для многих недостижимой мечтой.

Вот какие «тарифы» наблюдаются сегодня на рынке недвижимости. В новостройках Владивостока квадратный метр стоит около 2,5-3 тысяч долларов (60-75 тысяч рублей). На вторичном рынке – вообще запредельные цены. Как известно, чем меньше квартира, тем больше стоимость «квадрата». Гостинка (12 кв. метров) стоит в районе 90 тысяч долларов, то есть её 1 кв. метр обходится в 7,5 тысяч! На том же уровне «квадрат» в однокомнатных квартирах. Начинается снижение стоимости «квадрата» в двухкомнатных квартирах, а в трёх-, четырёхкомнатных метр жилплощади на вторичном рынке стоит уже около 4-5 тысяч долларов.

Мы попросили специалистов разъяснить сложившуюся на рынке недвижимости Владивостока ситуацию и обрисовать ближайшие перспективы.

Сергей Косиков, директор Дальневосточного маркетингового центра:

- В прошлом году рост цен на жильё вторичного рынка составил около 40 процентов. На первичном - чуть меньше. Строить точные прогнозы сейчас невозможно. Мы наблюдаем инерционный высокий рост, но можно сказать, что ситуация изменится к лету, условия для этого уже созданы.

Но рыночные цены всегда адекватны рынку. Стоимость квартиры будет только такой, за которую её купят. И не надо ориентироваться на цены, указанные в объявлениях. Там публикуется то, что продавец хочет получить. Реальные цены сделок несколько ниже.

Рынок саморегулируем. На нём, по крайней мере, владивостокском, нет игроков, которые могут управлять ценами по своему желанию. Большинство квартир на вторичном рынке – предложения от частных лиц. А цена на новые квартиры ниже, чем на старые, прежде всего потому, что в первом случае вы покупаете не квартиру, а стены. И их необходимо обустроить: проложить трубы, установить сантехнику, электрику и т.д.

А спрос, именно платёжеспособный спрос, за последний год упал в несколько раз. Если в прошлом году поддерживать его помогала ипотека, то сейчас даже она не в состоянии справиться с этой задачей. Многие не могут купить квартиру даже с использованием ипотечного кредита.

Как показало наше прошлогоднее исследование, в улучшении жилищных условий во Владивостоке нуждается более половины населения. Но реально собираются и могут это сделать не более 10 процентов, а сейчас ещё меньше. Причём большинство могут приобрести новое жильё, только продав старое и получив ипотечный кредит для доплаты.

Сколько должны строить, чтобы удовлетворить спрос? Если по нынешним ценам и с нынешним уровнем покупательной способности населения, то вполне хватит 500-600 тысяч кв. метров в год. Но важно понимать, что эти объёмы не снимут общую напряжённость на рынке. Необходимо строить жильё доступное, развивать социальные программы, повышать благосостояние населения.

Вадим Казанин, начальник отдела маркетинга и рекламы ООО «Инвестиционно-строительная компания «АРКАДА»:

- Если говорить о первичном рынке жилья, то причины роста цен на нём следующие: высокая инфляция (в особенности в последние 2 квартала), постепенное увеличение цен на ГСМ, на строительные работы и материалы. Кроме того, для первичного рынка банки формируют более доступные условия ипотеки, что повышает покупательную способность. Также к причинам роста цен можно отнести дефицит предложения, недостаток площадок под строительство и планируемое проведение форума АТЭС.

Вторичный же рынок более спекулятивный. Много информации, касающейся него, является закрытой, в том числе размер комиссионных риэлторских агентств. Кроме того, особенностью сделок на вторичном рынке является то, что обычно люди улучшают жилищные условия за счёт обмена своей нынешней квартиры на большую с доплатой. В результате мы видим высокую декларируемую стоимость квартиры, тогда как реальная цена остаётся закрытой информацией.

Первичный рынок в этом плане более прозрачен, цена складывается из многих составляющих, таких как стоимость участка и технических условий, строительных работ и материалов, прибыли компании. Кроме того, за последний год во Владивостоке появились компании, возводящие малогабаритное жильё хорошего качества. При небольшой площади и средней стоимости квадратного метра квартира в новом доме стоит столько же, а порой и меньше, чем в старом фонде.

Кроме того, на местном рынке можно проследить тенденцию многократного превышения спроса над предложением. И для решения этого вопроса необходима реализация ряда факторов: работа в полную силу механизма земельных аукционов и принятие обновлённого генплана города и последующая комплексная застройка микрорайонов (для снижения себестоимости строительства). Эти меры позволят значительно увеличить объём предложения в среднем и низком ценовом сегменте.

В последние годы в эксплуатацию вводится в среднем 170-200 тысяч кв. метров жилья в год, а потребность, по нашим подсчётам, минимум в 10 раз больше. Правда, стоит учитывать, что при нынешних ценах рынок не сможет освоить такой объём строительства и это повлечёт необходимость корректировки стоимости квадратного метра в сторону её уменьшения.

Анна Фершт, маркетолог Дальневосточного ипотечного центра:

- Рост цен на недвижимость в Приморском крае обусловлен следующими факторами. Во-первых, спрос на жильё значительно превышает предложение. Новых домов строится очень мало. Во-вторых, структура предложения свободного жилья не соответствует структуре спроса. Несмотря на то, что строительство нового жилья ведётся, появляется в основном дорогое и больших площадей. Новых объектов с наиболее востребованными одно– и двухкомнатными квартирами небольшой площади практически нет. Во Владивостоке сейчас гораздо проще выбрать и купить трёх-четырёхкомнатную квартиру, нежели гостинку или однокомнатную. Поэтому «квадрат» в малогабаритках самый дорогой.

Как я уже отмечала, предложение на первичном рынке часто не соответствует спросу. Сейчас наблюдается большой дефицит малогабаритных готовых к заселению квартир. Отсюда такие высокие цены на рынке вторичного жилья.

Часто люди, способные приобрести недвижимость, не готовы сразу вложить большие средства в ремонт. А, как известно, покупая квартиру в новострое, необходимо потратить дополнительный капитал и время на ремонт.

Третьим фактором можно обозначить экономические причины. В условиях падения курса доллара (который ранее являлся своеобразным гарантом будущей стабильности и средством сохранения денег) и роста цен многие стали вкладывать свободные средства в покупку квартиры – как на вторичном рынке, так и вступая в долевое строительство. Покупка недвижимости становится инструментом инвестирования.

Конечно, ипотека повысила покупательную способность. Но нельзя сказать однозначно, что только развитие ипотеки влияет на рост цен. Цены на недвижимость настолько высоки, что люди, имевшие достаточный доход для вступления в ипотеку, скажем, год назад, сегодня уже не могут себе этого позволить.

Автор: Татьяна Куликова Анатольевна