Междоусобица: земельный вопрос порождает конфликты

Оформление в собственность земельных участков под многоквартирными домами и придомовой территории во Владивостоке начало приобретать массовый характер. Пока единицам удалось до конца пройти весь путь – до регистрации права собственности. А вот что касается изготовления и утверждения проекта границ участков (то есть их формирования), то этот этап преодолели уже многие.

По информации заведующей отделом землепользования юридических лиц управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры городской администрации Галины ЛЫСОВОЙ, уже сформировано более сотни земельных участков многоэтажек, и специально изданными распоряжениями администрации Владивостока утверждены их границы. Еще около 50 таких распоряжений в ближайшее время будут подписаны.

Какие проблемы возникают в ходе формирования земельных участков? Разговор об этом с Галиной Ивановной Лысовой мы начали с конкретного примера.

- Получив выписку из дежурной кадастровой карты Владивостока, собственники жилых помещений в доме № 15-а по улице Бестужева узнали: на участок, занимаемый их домом, в 2003 году была оформлена аренда с множественностью лиц сроком на 10 лет. Арендатор – ОАО «ДВМП». Пароходство имело в доме помещение под учебные классы, которое теперь то ли продано, то ли сдано в аренду какой-то организации.

Что значит «аренда с множественностью лиц»? И что делать жильцам, которые после такого известия почувствовали себя подвешенными в воздухе вместе со своим домом?

- Если был оформлен договор аренды на землю, значит, участок уже поставлен на кадастровый учет. Это первое. Второе: тут нет никакого криминала. По действовавшему на тот момент законодательству собственник нежилого помещения должен был официально оформить аренду на землю и платить арендную плату в соответствии со своей долей.

Но поскольку на один и тот же земельный участок не может быть оформлено два права (аренды и собственности), то дальнейшее развитие событий возможно двумя путями. Нынешние собственники нежилого помещения пишут заявление и расторгают договор аренды. В результате они вместе с собственниками квартир смогут участвовать в процессе оформления земли в общедолевую собственность. Если же договор аренды не будет расторгнут на основе добровольного отказа, то вопрос придется решать через суд. Третьего просто не дано. Пока ситуация не разрешится, оформление земельного участка в общедолевую собственность будет стоять на месте.

Суд рассмотрит все обстоятельства. И если решит, что договор аренды должен быть расторгнут, то дальше мы будем действовать в соответствие с законом. Правда, судебной практики на этот счёт пока нет.

Ещё хотелось бы обратить внимание на такой важный момент. О проведении общего собрания по решению земельного вопроса должны быть обязательно извещены собственники как жилых, так и нежилых помещений в доме. Подсчёт голосов должен идти с их учётом тоже. Доля каждого в общедолевой собственности будет зависеть от площади занимаемого помещения.

~~Справка «В»
Понятие множественности лиц на стороне арендатора было впервые введено в земельном законодательстве в 2001 году (ст. 36 Земельного кодекса РФ). Согласно этой норме приобретение прав аренды на неделимый земельный участок, на котором находится здание, принадлежащее нескольким юридическим (физическим) лицам на праве собственности и/или хозяйственного ведения, возможно путем заключения многосторонней сделки в виде особого вида договора - аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Обязанность заключить такой договор возникает вследствие невозможности разделить земельный участок.

Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учётом потенциальной возможности вступления в него иных лиц.~~

- Ситуация, возникшая в доме 15-а на улице Бестужева, может стать для города характерной. Ведь у нас во многих домах находятся магазины, офисы, кафе, ателье. И везде в своё время была оформлена аренда земли?

- Кто подавал заявление и предоставил весь пакет необходимых документов, то да, договоры на аренду были подписаны. Но есть такие, кто документы до конца не оформил. Кроме того, начиная с 2004 года, когда уже было известно о скором выходе Жилищного кодекса, некоторым располагающимся в жилых домах организациям было отказано в аренде земли. Есть и такие примеры.

- Находят ли общий язык собственники жилых и нежилых помещений, располагающихся в одном доме? Или разгораются конфликты?

- Конфликтных ситуаций предостаточно. Как правило, борьба идёт за часть придомовой территории, сданной когда-то в аренду владельцу расположенного здесь магазина или офиса. Обычно он уже существенно вложился в его благоустройство. Жильцы спрашивают: «А почему вы нас не спросили, когда оформлялась аренда?». Но дело в том, что тогда законы другие были, и такого согласия не требовалось.

К примеру, в суде решается вопрос по придомовой территории дома № 13 по улице Магнитогорской.

~~Справка «В»
Размеры оформляемого в собственность участка должны обязательно обсуждаться на общем собрании собственников, а не определяться в одиночку уполномоченным лицом. Итоги голосования в немалой степени будут зависеть от того, в каком размере придется платить каждому собственнику земельный налог. Поэтому такие расчеты должны быть предоставлены в процессе обсуждения. Надо отдавать себе отчёт, что для одних такой налог – мелочь, для других – серьезная трата.~~

- При определении границ придомовой территории затрагиваются интересы соседних домов. На этой почве тоже могут возникнуть конфликты?

- Ещё какие! Боимся, как бы не разгорелись настоящие междоусобные войны.

Беда в том, что в застроенной части города очень мало свободной земли. В большинстве своём детская площадка и та одна на несколько домов. Так зачем этот участок оформлять в собственность одному дому, если ею пользуются все вместе? Чтобы платить потом большой земельный налог? Или: зачем оформлять в собственность участок, по которому проходит перед домом дорога? Даже будучи собственниками, вы должны будете предоставлять по ней беспрепятственный проезд смежным землепользователям, никаких шлагбаумов установить вам не позволят. А ко всему самим придётся её содержать.

- В таком случае муниципалитет снимает с себя ответственность за состояние дороги?

- А как же? Собственниками дороги становитесь уже вы сами. И надо отдавать себе отчёт, что у собственников возникают не только права, но и обязанности. Прежде, чем захватывать огромную территорию, нужно подумать, а хватит ли у вас средств, чтобы содержать её в надлежащем состоянии, оплачивать работу дворников.

А самое главное, мы на самом деле боимся междоусобной войны, в которой поневоле окажемся заложниками. Одни дома сейчас первыми оформят землю, а соседи потом «проснутся» и начнут требовать то, что считают своим. Но ведь не мы, а сами собственники заявляют границы участка. Поэтому хотелось бы призвать разумно просчитывать площадь, на которую вы претендуете. К тому же нельзя сбрасывать со счетов то, что законы у нас меняются, а налоги имеют обыкновение расти. Нельзя скрывать от людей опасения на этот счёт.

- А почему бы не взять в собственность перспективный участок земли, который может принести дому доход?

- Сами собственники жилья построиться тут всё равно не смогут.

- Но зато без их ведома уже не втиснут прямо под окнами ещё один дом…

- Будет строиться что-то рядом или нет – это зависит от генплана города.

- И ничего не решит даже тот факт, что это придомовая территория, уже официально оформленная в собственность?

- Ответить на этот вопрос в общем невозможно, всё зависит от конкретной ситуации. Каждую нужно рассматривать в отдельности с привязкой к местности и генеральному плану.

Как бы то ни было, процесс формирования придомовой территории многоквартирных домов в городе идёт. Из бюджета выделяются деньги на проведение топографических работ, разрешаются конфликтные ситуации. Границы многих земельных участков уже определены.

Автор: Надежда БРАЖИНА