Чем обернется новый РЕНТАбельный бизнес?

Власти готовы помочь пенсионерам за их же счет. Член Совета Федерации, бывший министр труда Александр ПОЧИНОК сообщил, что намерен в начале следующего года внести законопроект об обратной ипотеке, который позволит пенсионерам закладывать свое жильё в обме

26 дек. 2007 Электронная версия газеты "Владивосток" №2266 от 26 дек. 2007

Власти готовы помочь пенсионерам за их же счет. Член Совета Федерации, бывший министр труда Александр ПОЧИНОК сообщил, что намерен в начале следующего года внести законопроект об обратной ипотеке, который позволит пенсионерам закладывать свое жильё в обмен на ежемесячные или даже разовые денежные выплаты. Регулярная прибавка к мизерной пенсии в столице составит тысячу долларов. Обратная ипотека предполагает, что каждый пожилой собственник жилья сможет заключить с банком договор о пожизненной ренте или об однократной выплате.

Идея Починка не нова. Обратная ипотека сегодня широко используется в США и Германии, но для российских пенсионеров она может оказаться ещё более привлекательной из-за слишком низких пенсий. В то же время она грозит разрушить отношения в семьях, где отпрыски не способны содержать стариков, но при этом никогда не смирятся с тем, что квартира после смерти родителей «уплывёт» не в их руки. Случаи оспаривания права собственности уже не раз рассматривались в суде, когда дело касалось пожизненной ренты.

Закону о ренте в России всего 12 лет. Но за это время многие пенсионеры передали свои квартиры государству, организациям и частным лицам. Главное отличие предложения Починка в том, что теперь квартиры будут переходить банкам, а старики смогут получать не две тысячи рублей ежемесячно, а тысячу долларов. К слову сказать, количество денег напрямую зависит от местности, где проживает рентополучатель. Если это Москва, то да, речь идёт о тысяче долларов (раньше в столице получали 8000 рублей). А вот если это Приморье, то.. лишь бы тысячу, рублей в смысле, выплатили. А то ведь у нас и по полгода бедные пенсионеры рентабельных денег ждут. И такие случаи не единичны.

О новом судить проще, когда отталкиваешься от старого. Суть используемого сейчас закона о ренте такова. Человек передает в собственность рентоплательщику свою квартиру или другую недвижимость, что исключает возможность завещания или прописки других лиц бывшим владельцем. При этом за человеком остается право проживать и быть прописанным в данной квартире. Дополнительно он получает от покупателя ежемесячную ренту. Взаимовыгодность подобного договора для обеих сторон очевидна. Рентоплательщик решает для себя жилищную проблему, а пенсионер - материальную и социальную. Ко всему прочему, через риэлтора любой россиянин может приобрести квартиру на 50-60 процентов ниже её рыночной стоимости, если согласится выплачивать ренту, комиссионные риэлтору и помогать пенсионеру. Поэтому рентой интересуются многие. И видимо интересоваться будут ещё больше, учитывая что в наступающем году прибавки к пенсиям могут оказаться ниже инфляции. А подорожание потребительской корзины стариков явно превысит темпы увеличения пенсий.

Стоит ли говорить, что начинание Починка - ещё одно доказательством несостоятельности государства, неспособного обеспечить достойный уровень жизни гражданам. Лишить своих родственников наследства во многих случаях стариков заставит элементарная нищета. К слову сказать, Владивостокские пенсионеры, с которыми довелось поговорить автору о ренте, Починка не поддержали. «Починок кладет себе в карман тысячи, а мы тысячу долларов никогда не увидим, да еще и на тот свет отправят из-за квартиры» - сказали они.

С другой стороны, обратная ипотека позволит владельцам банков перераспределить собственность. Если сегодня квартиры принадлежат гражданам, то в случае реализации инициативы Починка, жильё людей станет собственностью банков, которые будут предлагать оставшимся на улице детям и внукам заключивших договор пенсионеров покупать квартиры уже по рыночной стоимости.

Обсудить возможное нововведение мы решили с заведующей кафедрой гражданского права ДВГУ Галиной ШЕВЧЕНКО.

- Ваше мнение по поводу будущего изменения Починком закона о ренте?

- Честно говоря, я думаю, что вряд ли удастся провести такие изменения. Заявления Починка скорее всего популистский ход. Пенсионеры у нас верят всему что скажут, ведь тех крох, которые они получают, на жизнь не хватает. Видимо, бывшему министру труда понадобилось немного больше признания, чем у него есть. Вот он и сделал такое заявление.

- Принятая форма закона о ренте – зарубежная калька?

- Наверняка лишь частично. По большему счету заимствования пришли из российского дореволюционного законодательства. Раньше существовал договор купли-продажи с условиями пожизненного содержания. Однако содержание в то время могли получать только инвалиды и пенсионеры. А по современным законам, у любого человека есть на это право, просто в основном интересуются рентой пожилые люди. Кстати, самому молодому рентополучателю России сегодня 47 лет.

- На ваш взгляд, насколько с юридической и правовой точек зрения проработан современный закон о ренте?

- Могу сказать, что его правовая регламентация совсем не плоха. Однако, при заключении договора с фирмой, необходимо внимательно изучить положения закона о ренте. Еще Салтыков-Шедрин писал: «Строгость наших законов искупается тем, что они не исполняются».

- Какие слабые места в законе о ренте разглядели ваши студенты и аспиранты?

- В одной из диссертаций, автор обратил внимание на важный момент. Минимальный размер ренты составляет один МРОТ, причём здесь за основу берется тот МРОТ, которым исчисляются и штрафы, то есть 100 рублей – сумма комичная. Естественно, получатель ренты заинтересован, чтобы ему платили реальные деньги, поэтому подходящую сумму стороны согласовывают меж собой и достигают взаимовыгодного решения. Денежный эквивалент в 1 МРОТ, конечно, в законодательстве нужно изменить.

- Чем отличается качественный договор ренты от некачественного?

- По договору ренты, сторона, которая приобретает собственность, имеет право не только выплачивать ренту, но и оказывать дополнительные услуги, куда может входить и адресная доставка ренты, и помощь продуктами, одеждой, и уход за пенсионером. Чем выше качество договора, тем больше подобных услуг оказывает рентоплательщик. Мне довелось увидеть несколько договоров по которым людям три раза в день предоставлялось питание и оказывались медицинские услуги. Кроме того, оговаривалось также, что фирма обязуется поставить памятник на могиле супруга, а супругу, которая получала ренту, похоронить должным образом.

- Каковы наиболее частые нарушения договора о ренте?

- Конкретно по Приморью сказать не могу, а вот в целом нарушения связаны со сроками выплаты ренты. Кстати, бывают нарушения и со стороны тех, кто ренту получает. Однако речь идет скорее не о нарушениях, а о недовольстве пенсионеров. Пожилым людям свойственно сомневаться, они не доверяют фирмам и относятся предвзято к рентоплательщикам. Зачастую пенсионеры не могут в суде представить конкретные факты, указывающие на то, что рентоплательщик недолжным образом исполнял условия договора.

- Каков реальный размер выплат по ренте в России?

- В центральных регионах пенсионеры получают ренту в большем размере, чем в Приморье, где сумма составляет 5000 рублей. В Москве, например, цифра доходит до 8000 тысяч рублей, если обращаться в частные компании. Однако, при заключении договора с административными структурами сумма, естественно, в два раза меньше и на единовременную выплату рассчитывать не приходится. Но, к слову сказать, человек получает больше гарантий качественного исполнения договора. Здесь ситуация как и с ценными бумагами. Основное правило: чем надежнее облигация, тем ниже процент выплат, процент выше – больше риска. Договор ренты относится к так называемым алеаторным, то есть рисковым. Суть в том, что неизвестно какая сторона выиграет, вступая в сделку. Не будем делать секрета, многие пенсионеры, вступая в сделку, в буквальном смысле рискуют не деньгами - головой. Никто не гарантирует, что новый владелец квартиры не захочет ускорить процесс «переселения» старика или старушки.

В ускорении «переселения» не раз обвиняли одну Владивостокскую фирму. (К слову сказать, кроме этой фирмы, которая заключает договора ренты, в городе не удалось найти никакую другую. Они когда-то были, да исчезли). Несмотря на это, генеральный директор фирмы не раз заявлял СМИ, что пенсионеры валом идут к ним. Валом-не валом – проверить сложно. Зачастую фирмы предоставляют ложную информацию о том, сколько сделок они заключили. К примеру, сделок-то всего было 50 в год, а на словах эта цифра превращается в тысячу. И, естественно, клиент начинает доверять фирме больше. К тому же та организация обещает (!) ренту до 6000 рублей, телефон и телевизор, ну и экскурсию в музей. Как тут не соблазниться?

Во Владивостоке договоры о ренте в основном заключаются через администрацию или организации, не занимающиеся напрямую рентой, но желающие приобрести квартиру собственного сотрудника пенсионера. В Москве же напротив достаточно много частных фирм, специализирующихся в этой сфере услуг.

Подводя итоги, следует отметить, что несмотря на популярность ренты, лицензирование фирм прекратилось еще в 2002 году. Государство перестало контролировать рынок ренты. Хотя очевидно, что такая деятельность должна регулироваться «сверху» и осуществляться либо госструктурами, либо частными компаниями, ответственность за деятельность которых несут серьёзные финансовые институты: пенсионные фонды и страховые компании. Пенсионеры должны видеть гарантии, что рентабельные деньги они будут получать в срок, равно как и медицинскую помощь и уход. И главное, что частники не станут «уходить» пенсионеров раньше времени. Такие гарантии ждать приходится только от государства, полагаться на чистоплотность частных фирм, как показывает практика, рискованно. Если государство возьмет под контроль «чистоплотность» частников, тогда и о ренте рассуждать можно будет с другими интонациями.