История новоселья, которое не состоялось

- Вот это квартира! – Татьяна и Алексей с удовольствием прошлись по комнатам, внимательно осмотрели кухню, заглянули в ванную. – Покупаем!

Конечно, придется влезть в долги, стоимость будущей покупки несколько превышала их возможности, но уж очень удобное место, почти центр города, да и планировка нового жилья молодых супругов устроила, и вид из окон оказался замечательным. Жилье ведь не на один год покупается, можно на некоторое время затянуть пояса.

Их поиски квартиры начались год назад. Сначала просто читали объявления, узнавали цены, потом интересовались у знакомых, не продает ли кто-нибудь подходящее, наконец обратились в одну из компаний, специализирующихся на купле-продаже квартир. Встретили их там доброжелательно, предложили несколько вариантов на выбор, но в каждом случае было что-то не то. Правда, один раз супруги чуть было не решились на покупку, но, поразмыслив, поняли, что забираться в далекий спальный район все же не стоит. Они даже устали от своих походов, осмотров, стали иногда ссориться. И вот оно, счастье! Быстрее бы только оформить все бумаги и перебраться в свое гнездышко. Татьяна и Алексей даже начали потихоньку складывать вещи – переезд-то не за горами. И тут грянул гром.

Безусловно, они знали, что квартира продается по доверенности, что долю в ней по наследству получил человек, живущий ныне в ближнем зарубежье. Но какие проблемы, ведь они обратились к специалистам, которые заверяли, что сделка пройдет без сучка без задоринки. Даже договор был подписан. Молодая пара и предположить не могла, что в последний момент объявится еще один совладелец наследства, у которого и в мыслях не было продавать жилье.

Несостоявшиеся новоселы, естественно, расстроились и пришли в фирму, чтобы забрать задаток. Да и просто объясниться хотелось, как же так произошло. Хотели по-мирному поговорить, но неожиданно получили от ворот поворот – деньги им возвращать отказались. Тогда Татьяна запальчиво кинула: «Мы на вас в суд подадим!». В ответ увидела снисходительную улыбку: «Подавайте, только сначала внимательно прочитайте договор, который вы подписали». Риэлторы недаром были спокойны – согласно договору, они были лишь посредниками при поиске жилья.

- Данная ситуация не редкость, ведь она связана с отсутствием достаточных правовых знаний у наших соотечественников. Меня, например, удивляет некоторая «логика» посреднических услуг при сделках с недвижимостью и вытекающая отсюда ее стоимость.

Все (и риэлторы) пользуются одной и той же базой данных рынка недвижимости, которая печатается в газетах, размещается в Интернете и доступна всем без исключения. Потенциальный покупатель может сделать все сам - почитать объявления, позвонить продавцу, осмотреть квартиру, договориться о цене и заплатить посредникам лишь за помощь в подготовке документов, если сам не хочет тратить на это время. Проверить же чистоту сделки можно через адвокатов, что будет стоить значительно дешевле риэлторской услуги. Тем не менее многие, решаясь на куплю-продажу недвижимости, отождествляют риэлторские фирмы с государственным органом, который обязан защищать их интересы. Однако у каждой из этих фирм есть своя коммерческая задача, которая не соответствует задачам их клиента.

Обращаясь в фирму, прежде всего необходимо подумать, о чем будет заключен договор и как это отражено в его условиях, так как на самом деле договор формируется и заказчиком услуги. Беря в руки бланк договора, необходимо его тщательно изучить. Там обязательно должно быть указано: поиск квартиры исходя из условий покупателя, предварительный договор между продавцом и покупателем, сбор необходимых для оформления сделки документов, проверка «чистоты», юридическое оформление сделки.

Суть договора указана в разделе «Предмет договора», вытекающие обязанности фирмы - в разделе «Обязанности сторон», именно за это платятся деньги, и только это фирма обязана сделать. На практике же в разделе «Предмет договора» часто пишется - поиск квартиры, изредка добавляется - сбор документов.

Гражданин воспринимает риэлторов как продавцов. На самом деле они - посредники. Бывает, они предлагают к продаже квартиры, даже не имея договора с ее собственником. Нередка, к примеру, такая ситуация (из опыта деятельности нашего бюро): человек хочет продать свою недвижимость без посредников (что и дешевле, и быстрее), собирает все документы, дает объявление... и через несколько дней обнаруживает, что его недвижимость предлагают к продаже почти все риэлторы города, причем дороже. Договариваясь с фирмой даже на просмотр объектов недвижимости, необходимо проверять, есть ли у нее полномочия предлагать ту или иную квартиру к продаже.

При обращении в фирму вы думаете, что у нее возникают перед заказчиком обязательства в полном объеме предстоящей услуги, вас в этом просто убеждают. Но прописано ли это на бумаге? Подумайте сами, в чем совпадают ваши интересы? Ведь покупатель покупает, а продавец продает (интересы противоположные), фирма же только оказывает услугу. При этом фирма - не покупатель, не продавец, а просто посредник на конкретное действие. Тогда на ком лежит ответственность за проверку юридической чистоты предлагаемого к покупке объекта (истории квартиры)? Правильно - на покупателе либо на лице (естественно со специальным образованием), которому он поручил это проверить. На практике, заключая договор, клиенты такую обязанность риэлтора не оговаривают, значит, и ответственность перед покупателем не возникает. В таких случаях проверяется законность документов, собранных лишь на момент продажи, на самом же деле надо высветить всю цепочку, начиная с получения ордера на квартиру - кто и когда выписывался, кто и когда прописывался за многие годы, как оформлялись документы и т.д. Узнать, все ли необходимые бумаги собраны, все ли они подлинны, нет ли «подводных камней» сам покупатель, как правило, не может, так как это требует специальных знаний.

Наши люди привыкли перекладывать ответственность на других, отсюда безалаберность в решении таких серьезных вопросов, как сделки с недвижимостью. Хорошо, если повезет, я же по роду деятельности сталкиваюсь с совсем другими случаями. По некоторым из них люди судятся годами, и не всегда успешно. Сейчас во Владивостоке можно страховать сделки с недвижимостью (еще 5 лет назад это было проблемой), но большинство даже этого не делает, полностью доверяя фирмам-посредникам.

Настало время истины, нужно понять - заключая сделку, гражданин сам должен обеспечить безопасность своих интересов.

Что для этого необходимо? С самого начала, получив договор, следует принести его опытному юристу, его проверят и отредактируют с точки зрения защиты ваших прав. Обязательно включите условие о том, что сделка по покупке квартиры будет заключена только после того, как покупатель и адвокат проверят юридическую чистоту объекта недвижимости, для чего фирма обязана предоставить все необходимые документы.

Если этого не сделано, то все равно саму сделку можно заключать лишь после того, как юрист проверит ее чистоту. Иногда люди боятся упустить хороший вариант, но надо помнить, что порой лучше что-то упустить, чем потом судиться и потерять крупную денежную сумму.

Автор: Галина Кушнарева Михайловна