Долевое счастье: как не обмануться при покупке жилья

На минувшей неделе во Владивостоке работала первая Дальневосточная ярмарка недвижимости. Это второе за год выставочно-консультационное мероприятие, посвященное рынку, где цены растут стремительнее всего. Его основной тезис: строят по-прежнему мало, спрос на жилье в крупных городах Приморья по-прежнему высок. Для решения наболевшего квартирного вопроса не особенно богатым гражданам предлагают «закабалиться» ипотекой или вступить в долевое строительство. О последних тенденциях и особенностях местной ипотеки «В» еще расскажет, а сегодня речь пойдет о долевом участии.

Принцип долевого строительства основывается на том, что покупатель приобретает по сути «воздух» (или право, если говорить юридическим языком) где-нибудь в районе десятого этажа (ну или какой вы выберете). Застройщик же привлекает капитал для будущего строительства, поэтому чем начальнее стадия строительства, тем ниже цены квадрата в будущей квартире. Специалисты утверждают, что со стадии фундамента дома до сдачи «под ключ» его цена может возрасти вдвое. Вот и в одной из строительных компаний заверили, что цена за 1 кв. м в их компании поднимется с октября примерно на 2-3 тысячи рублей. Причем такое повышение будет происходить каждые три-четыре месяца по мере завершения очередных стадий строительства дома.

Теперь обратимся к юридической стороне вопроса. После массовых возмущений обманутых граждан, принимавших участие в долевом строительстве и так и не ставших владельцами квартир (так как зачастую незаконные стройки были просто «заморожены»), Госдума приняла ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в РФ», который вступил в силу с 1 апреля 2005 года. Принятие этого закона стало переломным моментом в деятельности строительных компаний, многие заговорили о том, что застройщикам просто невыгодно будет строить и даже самые честные компании перестанут существовать. Однако прошло более двух лет, и сейчас в Федеральной регистрационной службе по Приморскому краю оформляется все больше договоров об участии в долевом строительстве. Именно такие договоры, по мнению специалистов строительной отрасли, в большей степени защищают дольщика от недобросовестного застройщика.

Однако при заключении такого договора нужно обратить внимание на то, когда было начато строительство. Если до 1 апреля 2005 года, то ФЗ №214 на него не распространяется и договор не нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе.

Впрочем, для того чтобы избежать заключения договора о долевом участии в строительстве, застройщики предлагают порой заключить иные договоры – соинвестирования и предварительной купли-продажи.

Как пояснила руководитель правового департамента группы компаний «Эскадра» Наталья РОМАНЮК, договор соинвестирования регулируется, с одной стороны, ФЗ № 39 от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», с другой - ФЗ №1488-1 от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», который никем не отменен. Вследствие этого могут возникнуть противоречия, касающиеся финансирования объекта строительства, разрешить которые будет вправе только суд.

Что касается предварительного договора купли-продажи, то он является самым рискованным, и именно при его заключении покупатель не застрахован от «вторичных продаж».

- В отличие от гарантий, установленных в договоре долевого участия, при заключении предварительного договора права покупателей на будущую квартиру не гарантируются, так как застройщик может в дальнейшем отказаться от заключения с вами основного договора купли-продажи, - рассказала Наталья Романюк. - По основному договору купли-продажи, который должен быть заключен с застройщиком в будущем после завершения строительства дома, необходимо еще произвести оплату, несмотря на то, что денежные средства фактически были уже внесены застройщику по предварительному договору. Основная проблема для покупателя состоит в том, что предварительный договор купли-продажи квартиры является притворной (ничтожной) сделкой. Притворность сделки заключается в том, что на основании договора застройщик сначала регистрирует право собственности на себя, а затем обязуется продать квартиру вам. Таким образом, вы приобретаете квартиру для застройщика и весь многоквартирный жилой дом становится его собственностью. В то же время в случае последующей продажи квартиры другому лицу этот покупатель становится добросовестным приобретателем вашей квартиры. Тем самым вы можете лишиться своих прав, которые вам предстоит долго доказывать в суде.

Предварительный договор не содержит, да и не может содержать никаких обязательств застройщика по своевременной сдаче дома в эксплуатацию и передаче в собственность вам квартиры. Соответственно, не предусмотрена неустойка за неисполнение указанного обязательства. Эти пункты обязательны лишь для договора о долевом участии в строительстве.

Автор: Татьяна Куликова Анатольевна