Доступное жилье появится, нужно только терпение

Решение квартирного вопроса является насущной проблемой, пожалуй, для большинства жителей края. Даже если у приморской семьи есть квартира, то, как правило, находится она в старом фонде или ютятся там семеро по лавкам. Что мешает строительным компаниям уд

8 июнь 2007 Электронная версия газеты "Владивосток" №2156 от 8 июнь 2007

Решение квартирного вопроса является насущной проблемой, пожалуй, для большинства жителей края. Даже если у приморской семьи есть квартира, то, как правило, находится она в старом фонде или ютятся там семеро по лавкам. Что мешает строительным компаниям удовлетворять спрос граждан? Как не обмануться, если вы все-таки накопили на квартиру? Ожидать ли строительного бума в Приморье? На эти и другие вопросы корреспонденту «В» ответила Ольга Агарцева, юрист «Инвестиционно-строительной компании «АРКАДА».

Три глобальные проблемы

- Какая первая проблема возникает перед застройщиком, когда он решает возвести жилой объект?

- До недавнего времени оформление прав на землю было достаточно длительной и сложной процедурой. Но уже сейчас оно значительно упрощено. Раньше требовалось получение большого количества различных согласований и заключений, которые зачастую дублировали друг друга на каждой стадии. Фактически бремя формирования земельного участка лежало на застройщике. С 1 марта 2007 года предоставление земельных участков под жилищное строительство осуществляется исключительно на торгах и всю необходимую документацию готовит землевладелец.

На мой взгляд, предоставление земельных участков на торгах облегчает проектирование жилых объектов, получение разрешительной документации, упрощает процедуру подключения к инженерной инфраструктуре, а также ускоряет темпы строительства и, что самое существенное, удешевляет для потребителя.

Но это - наше будущее. Сейчас земельные участки под жилищное строительство только готовятся для торгов: процесс формирования земельных участков требует определенных временных и финансовых затрат.

- Ходят слухи, что получение разрешения на строительство – достаточно длительная и сложная процедура…

- И все же в последнее время она значительно упростилась. Так, например, вместо получения заключения пожарного надзора, санитарно-эпидемиологического заключения, экологической и вневедомственной экспертизы проводится единая государственная экспертиза проектной документации. Любые другие экспертизы просто запрещены законом. А для получения необходимой документации установлен четкий срок – он определяется сложностью объекта капитального строительства, но не должен превышать трех месяцев. Это, безусловно, значительно облегчает жизнь застройщику.

Другая проблема – общественное мнение. Все дома, которые строятся во Владивостоке в настоящее время, возводятся в условиях существующей застройки. Несмотря на то, что дома строятся с учетом всех норм и правил, со стороны жильцов прилегающих домов зачастую высказывается недовольство, так как стройка создает определенные неудобства. Многие жители привыкли к сложившемуся укладу и не готовы к изменениям, которые происходят в нашем городе, не хотят учитывать интересы других горожан, нуждающихся в жилье. Однако каждый застройщик в обязательном порядке должен после возведения жилого объекта благоустроить прилегающую территорию. В результате этого в микрорайоне появляются новые дороги, объекты благоустройства. К примеру, «Инвестиционно-строительная компания «АРКАДА» сейчас завершает строительство жилого комплекса на ул. Ильичева. В период строительства благоустроена придомовая территория прилегающих домов на ул. Днепровской. После полного завершения строительства благоустройство будет проведено в полном объеме, в том числе планируется асфальтирование подъездных и прилегающих дорог.

И третья проблема - это самовольный захват земель города его жителями и организациями. Тут и незаконные автостоянки, и «дикие» гаражи (в основном металлические), и установка всевозможных заборов, которые захламляют окрестности и портят внешний вид Владивостока. К тому же все это построено незаконно, но стоит не годами – десятилетиями! Естественно, когда застройщик захочет законно оформить такой участок под строительство, это вызывает негодование у того, кто самовольно занимал его столько времени.

«Инженерные трудности» муниципальной ветхости

- Хватает ли Владивостоку инженерных мощностей для строительного бума?

- Однозначно нет. И эта нехватка пока полностью ложится на плечи застройщика, что приводит к тому, что строительство дорожает в разы. Для подключения нового дома к электрическим, тепловым, водопроводным, канализационным и другим сетям нужно произвести их реконструкцию, чтобы увеличить мощность и пропускную способность. Не секрет, что на сегодняшний день большая часть сетей в городе изношена и требует замены, и включить новый дом в существующие сети практически невозможно. Грубо говоря, необходимо перекладывать трубы, увеличивать их диаметр, строить новые подстанции, реконструировать старые и т.п. Инженерные коммуникации сосредоточены в руках разных сетедержателей. От каждого из них застройщики получают технические условия, необходимые к выполнению при строительстве. Прокладку сетей, реконструкцию застройщики ведут самостоятельно, никто эту строку расходов не возмещает, даже частично. В итоге получается, что на первом месте по значительности расходов строительной компании стоят инженерные сети, затем - разрешительная документация и только потом - сам объект. Естественно, все эти параметры формируют окончательную цену квадратного метра жилья.

Однако мы тешим себя надеждой, что, когда начнется проведение торгов и застройщику не нужно будет формировать участок под строительство жилья, это бремя станет намного легче.

Строить на «чужое»?

- Новый закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» действует уже более двух лет, однако застройщики не спешат строить дома по такому принципу привлечения средств граждан. Почему?

- В первую очередь необходимо отметить, что этот закон распространяет действие только на те объекты, разрешение на строительство которых получено после его вступления в силу, а именно после 1 апреля 2005 года. Если строительство объекта началось на основании разрешения на строительство, полученного до этого, то требования закона на объект не распространяются. И таких объектов во Владивостоке на сегодняшний день большинство. Застройщики неохотно начали по нему работать, потому что он в большей мере направлен на защиту интересов дольщиков, а для строительных компаний создает дополнительные обязанности и ограничения.

- Это какие?

- В соответствии с законом застройщики могут привлекать денежные средства граждан только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности на земельный участок или договора аренды такого земельного участка. То есть необходимо купить или взять в аренду земельный участок, а потом только привлекать деньги. Получается, начать строительство может только серьезная компания с хорошим финансовым обеспечением, у которой достаточно для этого оборотных средств.

Также жестко установлен размер неустойки за просрочку передачи квартиры в собственность. В связи с этим некоторые компании пытаются обойти этот закон. Они привлекают деньги граждан на ином основании: заключаются договоры простого товарищества, совместной деятельности, инвестиционные договоры и так далее. При заключении таких договоров клиенты, вложившие деньги в строительство, не защищены законом № 214-ФЗ. Однако в случае махинаций клиент такой компании может обратиться в суд для защиты своих интересов и переквалификации договора.

Нацпроект пока не ощущается

- Вы со стороны работника строительной компании, которая ведет строительство жилых домов, в том числе и экономкласса, ощущаете, что в стране есть национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»?

- Думаю, что говорить об успехе национального проекта преждевременно. Однако, как отмечалось выше, уже сейчас существуют попытки законодателя упростить процедуру землеотвода и согласования проектной документации. Несмотря на все трудности, которые существуют в строительной отрасли, мы замечаем, что пусть медленными темпами, но объемы строительства растут, уменьшается количество долгостроя, законсервированные объекты начинают «оживать», инвесторы все более активно начинают вкладывать деньги в строительство жилья.

Решение жилищных проблем, которым сейчас занялось государство, - вопрос не одного дня и даже не одного года. Доступное и комфортное жилье появится постепенно, нужны терпение со стороны населения и большая воля со стороны государства, чтобы этот момент настал.