Нехорошая квартира № 1а под лестницей

Собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежит право владения, пользования, распоряжения общим имуществом, они являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования. Эта мысль внушается сейчас «на всех перекрестках», поскольку в ней - главный смысл проводимых революционных изменений в содержании и обслуживании жилого фонда. Но пока осознали себя полноправными хозяевами далеко не все. А если все-таки осознали, то это совсем не значит, что вы тут же сможете распоряжаться всем общим имуществом в доме по своему усмотрению. Докажите сначала, что оно ваше... Вот такое противоречие между теорией и практикой.

Не случайно подобных дел в судах рассматривается уже немало, и, похоже, это только начало.

Дом № 34 на улице Семеновской находится на завидном месте - напротив отеля «Хендэ». Престижный центр города. В большинстве своем квартиры тут приватизированы (никто не намерен рисковать и жить по договору найма), а значит, их собственники являются теперь совладельцами общего имущества.

Дом - «продвинутый», как раз из тех, где жильцы не хотят плыть по течению. Собственники не побоялись взять инициативу на себя и выбрали непосредственное управление домом. На общих собраниях рассматриваются интересные вопросы, над которыми во многих других домах еще не задумываются: об учреждении благотворительного фонда соседского сообщества, об утверждении перечня работ и услуг по санитарному содержанию и техническому обслуживанию общего имущества дома, об утверждении сметы доходов и расходов на эти работы и т.д.

На страницах «В» мы уже рассказывали о том, как Галина ШЕЛИЯ, уполномоченная от лица собственников жилых помещений дома № 34 на улице Семеновской, выиграла суд у администрации города на замену лифта в своей девятиэтажке и проведение ремонта крыши, лестничных клеток, подвала, коммуникаций. Причем в таком объеме, в каком редко кому удается. Но на этом решено было не останавливаться, а идти дальше в отстаивании своих прав. В частности, на собрании проголосовали за то, чтобы использовать «нежилые цокольные и подвальные помещения для нужд собственников жилых помещений» (так сказано в протоколе). Галина Васильевна снова стала готовить документы в суд.

Дело в том, что в цоколе (техническом этаже) дома находится хитрое помещение под № 1а, где когда-то была бытовка слесарей-сантехников. Профессионалам ничего не стоило создать для себя удобства - установить раковину, унитаз. В результате получилось нечто, похожее на квартиру, хотя света в ней явно недоставало.

Тогда «хоромы» решили предоставить под временное жилье одному из слесарей. Семья жила здесь на птичьих правах несколько лет, мирясь с технической начинкой квартиры. Ведь тут же находились электрощитовая, вентили, перекрывающие воду во всем доме, водомерный узел, проходили инженерные коммуникации. Все это имело общий вход, расположенный под лестницей площадки подвального этажа.

Не так давно вдруг выяснилось, что в 2005 году на времянку было зарегистрировано право муниципальной собственности и следом между администрацией Владивостока и жильцами квартиры № 1а был заключен договор на ее передачу в собственность семье. Сама она после этого жить там больше не стала, а быстро оформила продажу. Говорят, новая хозяйка хочет открыть тут фирму недвижимости. Правда, последней было маловато купленного помещения, и она решила прихватить себе еще 7,5 квадратного метра от мест общего пользования.

Собственники дома были не согласны ни с тем, как распорядилась администрация города техническим этажом дома, ни тем более захватом новоявленными соседями еще одного куска мест общего пользования.

Такова основная коллизия этой истории.

О решении суда позже. А пока сошлемся на некоторые документы, дающие возможность наглядно представить, какую роль в доме играет помещение под № 1а.

То, что важное оборудование недоступно за дверью полуподвальной квартиры в отсутствие ее жильцов, было подтверждено актом проверки, проведенной еще летом прошлого года представителями городской администрации, ООО «Управляющая компания Ленинского района» и ООО «Одиссей», а также актом повторной проверки ООО «Одиссей». Тем более недоступно оставшееся там оборудование сейчас, когда новые хозяева повесили табличку о том, что помещение находится под охраной. Правда, фирма недвижимости постаралась побыстрее избавиться от части нежелательного соседства. Стояк холодного водоснабжения был перенесен в другое место, а заодно был ликвидирован водомерный узел с задвижкой и вентилем, на котором было предусмотрено место для подключения пожарного гидранта. Реконструкция помещения не согласовывалась с собственниками дома.

Александр КАЗАЧЕНКО, директор ООО «Жилищная реформа» (это предприятие обслуживает сейчас дом), информирует Галину Шелия как уполномоченную от лица собственников дома официальным письмом: «Ставлю вас в известность, что 23.03.2007 г. при проведении технического осмотра общедолевого имущества дома специалистами ООО «Жилищная реформа» выяснилось, что в доме отсутствует общедолевой водомерный узел. Согласно техническим условиям на водомерном узле обязательно должно быть место подключения пожарного гидранта (на случай пожара в доме). Указанный факт может привести к человеческим жертвам в доме».

Еще одно письмо того же Казаченко: «Ставлю вас в известность, что 27.03.2007 г. при проведении технического осмотра общедолевого имущества дома выяснилось, что доступ к электрощитовой отсутствует (она находится в кв. 1а). Указанный факт в случае возникновения аварийной ситуации на электрооборудовании дома может привести к многочисленным человеческим жертвам (в случае аварии необходим немедленный доступ к щитовой). Жизнь жильцов подвергается реальной опасности. Также становится практически невозможно проводить ремонтные и регламентные работы на электрооборудовании дома. Прошу вас принять срочные меры для обеспечения доступа к нему».

Хозяйка фирмы недвижимости про электрощитовую тоже все хорошо понимает и обращается с письмом к той же Шелии: «Прошу вас произвести перенос щитовой в любое свободное помещение нашего дома».

Где бы еще взять такие свободные помещения…

По большому счету 34-й дом на этот раз суд проиграл. Иск Галины Шелии как уполномоченной его собственников удовлетворен в одном: признании недействительным решения администрации Владивостока о переводе жилого помещения 1а в нежилое в той его части, где говорится о присоединении к указанной квартире мест общего пользования в размере 7,5 квадратного метра. Судя по этому документу, захват был не самовольным, а его «благословил» муниципалитет. «Данное решение администрации города не основано на законе», - говорится в решении суда.

Что касается непосредственно спорной квартиры № 1а, то суд отказал истице в «истребовании помещения из чужого незаконного владения» и других связанных с ним исках. Главная мотивация следующая. Закон, определяющий право общей долевой собственности многоквартирного дома, вступил в силу с 1 января 1995 года и обратной силы не имеет. Собственником спорного помещения до 2005 года являлось муниципальное образование г. Владивосток, которое на законных основаниях передало помещение в собственность семье, которая тут жила.

- Тогда надо узаконить права всех обитателей подвальных помещений города, которые находят там приют без всяких документов и оплаты, - не согласна с такими выводами Галина Васильевна Шелия. - Все члены проживавшей в цоколе семьи до 2002 были прописаны совсем по другому адресу, где и оплачивали коммунальные услуги. Здесь же они за услуги и свет не платили до 2003 года. Множество фактов подтверждает, что администрация города не считала спорное помещение своей собственностью, не решала вопрос о его заселении или установлении факта проживания в нем. До ноября 2005-го фактически не была зарегистрирована собственность на это помещение ни администрацией, ни проживавшей тут семьей. Подобное отношение к нему свидетельствовало о его принадлежности к техническому этажу и к общему долевому имуществу собственников многоквартирного дома. Считаю, что незаконные действия администрации города повлекли незаконность последующих действий, связанных с нашим техническим этажом. Поэтому мы, собственники, будем дальше добиваться права самим распоряжаться своим общедолевым имуществом. Тем более что от этого зависит жизнеобеспечение дома.

Автор: Надежда БРАЖИНА