Мы – собственники, нам и делать погоду в доме

Если еще недавно жильцы многоквартирных домов были просто соседями, то теперь они стали собственниками всего общедомового имущества, включая земельный участок. А значит, им самим хозяйничать в своем доме, и теперь его проблемы - это уже не столько забота государства, как было раньше, сколько тех, кто приватизировал или купил здесь квартиру. И сразу же стало понятно, что бремя собственности - далеко не легкая ноша.

Жилищный кодекс отдал на откуп собственникам самим решать, кто и как будет управлять их домом. Но значит ли это, что власти должны теперь лишь со стороны наблюдать, а что же из всего затеянного получится?

Обсуждение этой острой темы за «Круглым столом», состоявшимся по инициативе депутата Законодательного собрания Приморского края Петра САВЧУКА в редакции газеты «Владивосток», подтвердило, насколько сложно идет у нас жилищная реформа. Что мешает людям определиться в выборе способа управления своими домами, почему нет конкуренции на рынке жилищных услуг, что нужно сделать для того, чтобы реформа ЖКХ эффективно сработала не только в целом по краю, но и в каждом конкретном доме? В дискуссии по этим вопросам приняли участие первый вице-губернатор края Александр КОСТЕНКО, депутат краевого парламента Галуст АХОЯН, глава Артемовского городского округа Владимир НОВИКОВ, глава Находкинского городского округа Олег КОЛЯДИН, заместитель руководителя департамента по ЖКХ и топливным ресурсам администрации края Елена ПАРХОМЕНКО, начальник жилищного отдела администрации края Валентина ШМЕЛЕВА, юристы, эксперты, представители учебных и научно-технических организаций, председатели ТСЖ, руководители компаний, работающих на рынке жилищных услуг, журналисты.

Предваряя обсуждение, главный редактор газеты «Владивосток» Сергей БУЛАХ выразил пожелание, чтобы этот «Круглый стол» положил начало работе постоянной площадки по проблемам ЖКХ, призванной помочь в реализации затрагивающей всех без исключения реформы. И, забегая вперед, скажем, что идея была единодушно поддержана. В принятой резолюции одним из пунктов записано: «Депутату Законодательного собрания Приморского края Савчуку П. С. совместно с редакцией газеты «Владивосток»… отработать систему проведения «Круглых столов» по проблемам реформы ЖКХ в Приморском крае с участием представителей муниципальных образований не реже одного раза в квартал». Другими словами: то, что вы прочитаете в отчете с первого «Круглого стола», можно считать только началом разговора. И вы, уважаемые читатели, можете к нему присоединиться, поспорить с кем-то или поддержать высказанную точку зрения. Задавайте вопросы, рассказывайте о своих ситуациях, предлагайте пути решения проблем, высказывайте пожелания. Это найдет продолжение не только в следующей дискуссии за «Круглым столом», но и в принятии решений по реализации в Приморском крае реформы ЖКХ.

~~Справка «В»
В настоящее время в целом по стране 77 процентов квартир приватизировано. Самоуправление же собственников жилых помещений охватывает пока лишь 7 процентов жилого фонда. И только в нескольких городах, например Санкт-Петербурге, этот показатель выше 30 процентов, что говорит о том, что там была проведена действительно большая работа.~~

Петр Савчук, депутат Законодательного собрания Приморского края:
- Проблема, которую мы обсуждаем сегодня, одна из самых сложных. Новый Жилищный кодекс требовал завершить процесс самоопределения собственников жилья со способом управления домами до начала 2007 года, но этого не произошло из-за отсутствия объективных условий и возможностей. У граждан как главных действующих лиц реформы не было и в подавляющем большинстве до сих пор нет четкого представления о сути преобразований.

С чем ассоциируется для многих из нас ЖКХ? Со стопроцентной оплатой мифических услуг, с выставляемыми счетами, превышающими размер месячной пенсии или зарплаты, с воняющими подъездами и протекающими крышами, которые приходили в ужасающее состояние тем сильнее, чем выше становилась стоимость коммунальных услуг.

Имидж реформы в целом уже сильно подпорчен. Для многих она превратилась в очередную страшилку наподобие финансовых пирамид. Социологи приводят такие данные. На вопрос, удовлетворены ли вы состоянием ЖКХ вашего города, 85 процентов опрошенных отвечают «нет». На вопрос, поддерживаете ли реформы ЖКХ, половина говорит «нет», а еще 40 процентов - «затрудняюсь ответить». Согласитесь, цифры неутешительные. Поэтому нет ничего удивительного в том, что реформа идет «ни шатко ни валко» и срок окончания проведения конкурсов по управлению многоквартирными домами (в случае, если собственники так и не самоопределятся) пришлось продлевать до 1 мая 2008 года.

Но времени все равно остается немного. Чтобы оно бездарно не прошло для приморцев, нам необходимо разъяснить им главную цель реформы и помочь. Ведь речь идет о деньгах. Деньгах каждого из нас, вносимых в качестве платежей за жилищные услуги.

Собственник жилого помещения должен сам определять, кому и за что платить, чьими услугами пользоваться, как развивать и сохранять свое хозяйство. Чтобы принимать эти решения, необходимо объединиться, возможно, в товарищества собственников жилья. На мой взгляд, ТСЖ - самый эффективный способ управления домами, позволяющий жильцам стать настоящими собственниками, поменять свою психологию, свое отношение к общему имуществу.

Мы провели анализ деятельности некоторых ТСЖ. Оказалось, что в части из них платят даже меньше, чем установлено городскими нормативами, а качество услуг выше. За счет чего? Собираемые с жильцов средства ТСЖ максимально тратит на эксплуатацию дома. Если управляющие компании из 100 рублей пускают на это лишь половину, то ТСЖ - 90 рублей.

Но, к сожалению, нынешнее законодательство и реальная практика отнюдь не благоприятствуют ни созданию ТСЖ, ни их нормальной работе. В апрельском послании Владимир ПУТИН тоже говорил об этом. Я процитирую: «Забюрократизированность вопросов организации товариществ собственников жилья, чрезмерная налоговая нагрузка на них, а также непосильные обязательства по ремонту - все это тормозит создание эффективных механизмов реформирования жилищно-коммунального хозяйства». Президент объявил, что для эффективной работы по реформированию ЖКХ необходимо создать специальный фонд в объеме не менее 250 млрд. рублей. Остается надеяться, что, коль скоро в реформе заинтересованы и государство, и граждане, перемены в итоге будут выгодны всем.

Сергей ПОПОВ, президент Центра реформ ЖКХ Приморского края:
- Когда с начала 90-х годов жильцы многоэтажек начали приватизировать свое жилье, никто не задумывался над тем, что потом придется не только платить за собственную квартиру, но и содержать полностью весь дом. Это выяснилось после выхода в 2005 году нового Жилищного кодекса, возложившего эту нагрузку на плечи собственников.

Но стоит ли удивляться боязни людей взять на себя такую ношу, если около 500 миллионов квадратных метров жилья в стране не ремонтировалось с конца 50-х годов, а половина жилого фонда была построена еще до 80-х годов, да и содержалась кое-как?

Хотим мы того или нет, главная цель преобразований в ЖКХ - это переход на рыночные рельсы ведения хозяйства. Жилищно-коммунальная отрасль до последнего оставалась самой неразгосударствленной с нерыночными принципами функционирования, административным управлением, затратностью ведения хозяйства. Поэтому одна из главных задач на сегодня - развитие конкурентных отношений и бизнеса в сфере ЖКХ.

Невозможна реализация реформы, понятно, и без развития инициативы собственников и создания эффективных управляющих компаний. Как известно, в Жилищном кодексе оговорены три формы управления многоквартирными домами. Немаловажную роль в выборе между ними играет вот такая проблема.

ТСЖ и управляющие организации предполагают коллективную ответственность за оплату содержания общедомового имущества и коммунальные услуги. То есть в этом случае жильцы должны вносить деньги в ТСЖ или управляющую компанию, которая занимается обслуживанием дома и сбором коммунальных платежей. Потом уже эти структуры будут расплачиваться с поставщиками коммунальных услуг - Дальэнергосбытом, Водоканалом и другими. Что пугает? Если жильцы соседних квартир не платят, то весь дом становится заложником этих долгов. Ведь поставщики коммунальных услуг требуют сумму в полном объеме по общедомовому счетчику либо по общему расчету.

Непосредственное управление собственникам жилых помещений предполагает другую схему. Жители выбирают обслуживающую организацию, каждый из них заключает с ней прямые договоры, либо дом выбирает уполномоченное лицо, которое это делает от имени всех собственников. С каждым отдельно заключают договоры и поставщики коммунальных услуг. И тут уже нет коллективной ответственности.

Большая часть компаний, которая сейчас существует на рынке обслуживания жилья во Владивостоке и крае, фактически работает именно по схеме непосредственного управления, хотя и называют они себя управляющими организациями. Вот такая смешанная форма управления действует на переходном этапе в настоящее время.

Елена Пархоменко, заместитель руководителя департамента по ЖКХ и топливным ресурсам администрации края:
- Анализируя статистику, сколько управляющих организаций выбрано собственниками, нужно на самом деле иметь в виду, что, по существу, тут действует механизм непосредственного управления. Да, это профессиональное ведение дел на хозяйстве дома, но лишь в части обслуживания жилья и его эксплуатации. Но это не предоставление услуг по управлению. Возможно, на базе эксплуатирующих организаций со временем сформируются управляющие компании. И вот у них действительно возникнет проблема взаимоотношений с монополистами - поставщиками коммунальных услуг. Проблема очень сложная, которую всем нам вместе еще предстоит решать.

~~Справка «В»
Согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления в течение согласованного срока (от 1 года до 5 лет) управляющая организация должна за плату:

Поэтому управляющая организация обязана не только осуществлять содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, но и предоставлять собственникам все коммунальные услуги (являться исполнителем), то есть заключать от своего имени договоры со всеми ресурсоснабжающими организациями и нести риски неоплаты гражданами не только своих услуг, но и коммунальных.~~

Владимир Новиков, глава Артемовского городского округа:
- На мой взгляд, сколько бы мы ни проводили собраний с жителями, рывка вперед не добьемся, пока не расскажем им схему финансирования и приведения многоквартирных домов в нормальное состояние.

У себя в городе мы более двух лет активно занимаемся информационным сопровождением проведения реформы, заняли одно из призовых мест по России в этом вопросе. В каждую квартиру занесли Жилищный кодекс, провели огромное количество собраний, рассказали, какую цель преследует реформа ЖКХ, каковы пути ее осуществления. Но заметьте, только 11 домов в городе приняли решение создать ТСЖ. Причем только те дома, которые относительно недавно были сданы в эксплуатацию. Остальные говорят: «Хорошо, мы будем исполнять ВАШУ реформу (никто не считает ее своей), но при условии, если вы приведете дома в образцовое состояние. И как бы мы ни уговаривали, на какие бы статьи Жилищного кодекса ни ссылались, нас не поддерживают ни жильцы, ни судебные инстанции. Если капитальный ремонт кровли не произведен, то суды принимают решение сделать его за счет средств местного бюджета.

Да, нельзя было перекладывать всю ответственность на муниципальный уровень. Богатый бюджет или бедный, но с такой схемой финансирования и удручающим состоянием жилищного фонда невозможно справиться с этой задачей. Однако и загружать собственников сверх тех платежей, которые и без того для многих очень тяжелы, нельзя. Поэтому всех обнадежило, что президент в своем послании заострил внимание на этом вопросе и предложил его решение. Ждем, когда после заявления президента будет разработан конкретный механизм финансирования этих программ.

Спасибо краевой власти, которая тоже стала идти навстречу муниципалитетам, заложив средства на субсидирование процентов по кредитам на ремонт жилого фонда. По большому счету ответственность за состояние жилья надо поделить на четыре части. Пусть 1/4 расходов ложится на плечи муниципалитета, 1/4 - на краевые власти, 1/4 - на федеральные, и 1/4 - на собственников. Вот тогда о чем-то можно будет разговаривать с нашими собственниками.

Елена Пархоменко:
- В краевом бюджете заложено 80 миллионов рублей, предназначенных для стимулирования как жилищных, так и коммунальных организаций, которые будут заниматься модернизацией инженерной инфраструктуры, коммунальных сетей. Сейчас разрабатывается механизм возможности привлечения этих средств.

Понимаем, что субсидирование процентной ставки по кредитам - хорошо, но этого мало. Расчеты показывают, что даже при полном погашении процентной ставки все равно необходимо софинансирование в проведении ремонта жилищного фонда из бюджетов других уровней. После послания президента, в котором он сказал о необходимости разграничения уровней ответственности: федерального, регионального и муниципального, а также обязательного участия граждан, ожидаем принятия соответствующих программ правительства.

Пробуксовка реформы подтвердила, что прежде всего необходимо было привести в порядок жилфонд и коммуникации, иначе получается, что государство пытается навязать населению наследство с большим износом и долгами. Привлечь население к участию в реформе можно, всячески поощряя и поддерживая зарождающиеся процессы. Одним из механизмов этого может быть использование софинансирования из местного бюджета капитального ремонта многоквартирных домов.

Игорь САВИНОВ, депутат Думы Уссурийского городского округа:
- По такому пути идет Уссурийск, в частности, по капитальному ремонту кровли. Используется совместное финансирование: 90 процентов расходов берет на себя муниципалитет, а 10 процентов работающая на доме управляющая компания собирает с жильцов. В какой-то степени это противоречит Жилищному кодексу, потому что затраты каждого собственника, в том числе муниципалитета, должны соответствовать его доле имущества в доме. Но это все равно шаг вперед в воспитании собственников-жильцов, которые привыкают к мысли, что они ответственны за свое имущество.

Способы управления в столбцах таблицы:

(Информация предоставлена краевым департаментом по ЖКХ и топливным ресурсам)

Продолжение в следующем номере

Автор: Надежда БРАЖИНА