Кто даст ответ на земельный вопрос?

Земля в современном понимании уже давно перестала быть кормилицей, теперь она исполняет роль кормушки. В условиях городской застройки каждый квадратный метр является инвестиционно привлекательным, поэтому в борьбе за землю заинтересованные лица не гнушаются нарушением прав собственников, закрепленных за ними новым Жилищным кодексом. О том, как не проснуться однажды утром на чужой земле, как оформить свое право на землю и почему это столь важно для каждого городского жителя, - наш сегодняшний материал.

Большинству граждан понятие общей долевой собственности чуждо до сих пор, в их сознании земля, как и ранее, принадлежит муниципалитету, в то время как каждый владелец недвижимого имущества вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. Но оформлена она должна быть соответствующим образом, то есть с государственной регистрацией права. Насколько это важно, наглядно демонстрирует статья 32 нового Жилищного кодекса, где черным по белому написано, что в случае признания дома аварийным и непринятия жильцами в определенный срок никаких действий, будь то снос или реконструкция здания, земля изымается для муниципальных нужд. А тут начинается самое интересное: если земля предварительно не была оформлена, то собственник может претендовать лишь на социальное жилье, а если же была за ним зарегистрирована - на комфортное. Разница между этими понятиями колоссальная, посчастливится тому, кому не придется на себе ее прочувствовать.

Праву собственников жилых помещений на формирование земельного участка и проведение его государственного кадастрового учета соответствует обязанность органов государственной власти и местного самоуправления совершить эти действия. До 1 июля 2008 года они могут бесплатно получить землю в общую долевую собственность, но с оформлением участков по-прежнему возникает множество сложностей. Если, к примеру, правительство Санкт-Петербурга механизм реализации формирования земельных участков установило еще весной 2005 года, тогда же была принята соответствующая подробная инструкция, то во Владивостоке в 2006 году жителям фактически было отказано в формировании границ участков по причине отсутствия такого механизма.

Это послужило поводом для обращения эксперта Приморской торгово-промышленной палаты Елены Золотаревой в сентябре прошедшего года сначала к главе города Владимиру Николаеву, а затем - к президенту Российской Федерации Владимиру Путину, так как ответа на первое письмо не последовало. Вот как в послании были обозначены причины происходящего: «Умышленное бездействие чиновников в формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома в городе Владивостоке, срыв работ по межеванию придомовой территории в застроенных микрорайонах связаны с коррупционным оборотом земли, рыночная стоимость которой в наиболее престижных районах города достигает 150 000 рублей за 1 кв. м…».

Только после обращения к президенту как гаранту конституционных прав граждан Российской Федерации местные власти среагировали на обращение. В конце 2006 года по их инициативе состоялся конкурс на проведение топосъемки и межевания земель, без которых невозможно формирование участка. В городском бюджете на 2007 год на эти работы отведено 5 миллионов рублей. Казалось бы, теперь работа закипит, ведь заявлений со стороны жителей накопилось уже предостаточно, но возникло новое обстоятельство, затормозившее реализацию реформы, - полномочия по формированию земельных участков были переданы на краевой уровень, что увеличило бумажную волокиту вдвое.

В итоге работы наконец-то начали проводиться, вопрос теперь в том, как до 1 июля 2008 года сформировать участки, принадлежащие 4000 домов во Владивостоке. Процесс идет, но идет медленно, а в это время земля подвергается незаконному захвату под строительство, сдается в аренду либо продается без ведома правообладателей. О нескольких подобных случаях мы и хотим рассказать нашим читателям во избежание их повторения.

Для начала стоит вспомнить известный анекдот:

- Сколько за кроссовки возьмешь?
- 300.
- Дорого. Давай за 200?
- 250.
- 150, и я побежал…
- По рукам! Только беги быстрей, а то хозяин идет.

Наверняка жители многоквартирного дома № 19 на Посьетской по поводу кроссовок не обиделись бы, наоборот - вторую пару в придачу бы отдали, если бы только речь шла об обуви, а не о гектаре земли, правообладателями которой они являются.

Заявление на формирование земельного участка было подано уполномоченным от дома в администрацию города еще 31 октября 2005 года. Ответа жильцы дома не получили, но письмо послужило причиной запроса управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры в адрес территориального управления о том, проведен ли государственный кадастровый учет земельного участка по адресу: Посьетская, 19. Оказалось, что с 1 февраля участок площадью 180 кв. м и 820 кв. м непосредственно под домом были сданы в аренду ООО «Розовый фламинго». Жильцы были вынуждены обратиться в прокуратуру для выяснения обстоятельств. Как оказалось, договор между ООО «Розовый фламинго» и администрацией города существует, но он не подписан, поэтому препятствий для формирования земельного участка и передачи его в собственность жильцам нет.

По словам уполномоченной общим собранием Марины Волковой, такие случаи не единичны: от 0,97 га, принадлежащих по проекту дому № 15а на Бестужева, после захвата земли под строительство элитного дома осталось лишь 140 кв. м, а земля под домом оказалась также сданной в аренду одной из крупных компаний Приморского края. Но когда жители обратились в прокуратуру, они получили тот же ответ: договор существует, но сторонами не подписан.

Если новые дома с самого начала проходят процедуру межевания земли, то есть определения границ участка, принадлежащего каждому конкретному дому, то старые дома строились комплексно, целыми микрорайонами. В случае отсутствия плана земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления граждан, используя дежурную кадастровую карту, изготавливает план и утверждает границы участка.

А границы, в свою очередь, устанавливаются по факту землепользования с учетом минимальных требований. С этой точки зрения в пределах микрорайонов города Владивостока лишней земли просто нет! Но когда требуется начать строительство элитного дома, ее находят.

26 января 2007 года Ленинский районный суд признал недействительным постановление городской администрации от 2005 года о предварительном согласовании размещения жилого комплекса ИСК «Аркада» в районе дома № 38 на ул. Толстого. Собственники посчитали, что таким образом у них, правообладателей на землю, фактически изымают участок. Представитель администрации города не согласился с доводами жильцов этого дома, он заявил, что «Аркада» лишь предварительно согласовала место размещения жилого комплекса, а участок муниципалитетом не выдавался.

Суд постановил, что этот спор затрагивает интересы заявителя и инвестиционно-строительной компании, а муниципалитет здесь ни при чем. Но если участок должным образом не оформить, то подобная тяжба может длиться годами, и в это время территория уже может быть застроена. А кто будет сносить уже готовое к сдаче здание, даже если его постройка будет признана незаконной?

Согласно Земельному кодексу все споры, связанные с землей, решаются в суде. В настоящий момент актуальны два вида судебных исков: по поводу захвата земли строительными компаниями и по поводу бездействия власти при формировании земельного участка. И те и другие процессы имеют место быть.

Территориально-общественное самоуправление (ТОС) «Иртыш-32» - первое во Владивостоке «государство в государстве», поэтому проблемы возникли со всем и сразу: с регистрацией устава, с регистрацией границ ТОС и с формированием земельных участков под тремя входящими в «Иртыш-32» домами. Выбор уполномоченного и подача заявления были осуществлены еще в 2005 году. А когда в августе 2006 года они получили письмо о том, что ряд действий ТОС должно совершить самостоятельно, в том числе провести топосъемку за свои средства, они обратились в прокуратуру. Дело в том, что формирование и регистрация земельных участков согласно новому Жилищному кодексу должны проводиться бесплатно. В Ленинском районном суде по этому поводу были заведены три дела, два из которых объединили в одно, позже их все передали в Первореченский суд. Причиной подачи иска стали бездействие и, более того, неправомерные действия городской администрации, а также требования истцов сформировать земельный участок и зарегистрировать его в земельном кадастре.

По словам Валентины Моисеенко, представителя ТОС «Иртыш-32», скорее всего, возникнут прения с определением границ участка, ведь нужно отмежеваться от других зданий микрорайона, а потом еще трем домам между собой, но они ко всему готовы.

За землей в России, так уж повелось, некому ухаживать, но зато всегда есть, кому ее делить. Теперь поучаствовать в «дележке» разрешили и простому россиянину, но жаль, что ни ему, ни государственному чиновнику не объяснили, что они теперь партнеры на равных. Нина Поличка, представитель Дальневосточного центра местного самоуправления, на конференции Тихоокеанской коалиции по содействию реформы ЖКХ раскрыла суть нынешнего противоборства граждан и представителей власти. Реформами современная Россия провозгласила переход от патерналистского к субсидиарному государству, а это значит, что государство должно решать только те вопросы, которые гражданское общество решить самостоятельно не в силах. А местная региональная власть понять новую концепцию пока не может, поэтому возникает необходимость действовать через суд для защиты своих интересов.

Но и это все же приносит свои плоды: жильцы добиваются через суд проведения капитального ремонта в обветшавших за десятилетия домах, отстаивают принадлежащее им общее долевое имущество (так, на Посьетской, 19 сумели отстоять технический подвал), защищают право выбора способа управления своим домом (недавно постановлением администрации было прекращено начисление платежей МУ «РКЦ» жителям домов, о которых «В» уже писал ранее), понуждают местную власть формировать принадлежащие им земельные участки… Список можно продолжить, и это вселяет надежды, что все больше людей осознают необходимость лично заниматься своим жильем и своей землей, потому что теперь, кроме них самих, этого никто не сделает; а в ошибках и в победах можно будет винить только себя.

P. S. О том, как решали «земельный вопрос» во Владивостоке в прошлом и позапрошлом веке, читайте в следующем номере «В».

Автор: Ольга Самускевич