Самовольная перепланировка «мостит» дорогу в суд

Давно мечтали изменить планировку своей квартиры, которая хоть и большая, но жутко «бестолковая». Теперь вот думаем, как лучше поступить. Либо сначала заняться перепланировкой, а потом уже оформить документы. Либо, наоборот, сначала пройти по инстанциям и после запустить домой ремонтников.

А может, вообще не стоит морочить голову с согласованиями? Раньше никто ничего не согласовывал и все «сходило с рук», по сей день живут в своих квартирах, переделанных так, как им удобнее.
Алексей И.

В юридической фирме «Балахнина и партнеры» для начала рассказали историю, произошедшую в одном из населенных пунктов Приморья. Женщина приобрела квартиру, но жить в ней было невозможно. Свистел ветер, наружные стены протекали, а межкомнатные были сколочены из фанеры и могли попросту развалиться. Кроме того, еле теплились батареи, поэтому холодно было даже весной.

После консультаций со специалистами хозяйка приняла решение: заменить центральное отопление на автономное без нарушения циркуляции центрального, отремонтировать и утеплить наружную стену, убрать некапитальные стены и установить новые, соответствующие строительным требованиям.

Был заказан и согласован проект, направлено заявление о согласовании предполагаемых изменений в администрацию. Но в ответ - отказ с явно «натянутой» мотивировкой. Пришлось начать реализовывать свои планы, не дожидаясь, когда будет получено «добро» от чиновников. Жить ведь где-то надо было.

Каково же было удивление юриста, согласившегося помочь женщине, когда представитель межведомственной комиссии администрации «раскрыл карты». Мол, как бы вы ни старались получить разрешение, оно все равно не будет дано, поскольку в районе нет самого механизма согласования переустройства и перепланировки. Он просто-напросто не разработан.

Получается, что все отказы, данные администрацией, имели формальный характер, а Жилищный кодекс в этой части здесь просто не работает.

Можно предположить, что в крае отнюдь не одна территория, где такого механизма тоже до сих пор нет.

* * *

Те, кто интересуется согласованием преобразований в своих квартирах, делятся на две части: уже сделавшие перепланировку или переустройство и только собирающиеся предпринять это.

Сначала советы юристов для последних. Закажите проект переустройства, перепланировки в организации, имеющей специальную лицензию (таких сейчас много, выбирайте организацию по принципу соответствия качества и цены). Если квартира не находится в вашей собственности, получите согласие на изменения всех членов семьи. Кроме того, потребуется заключение органа по охране памятников архитектуры, если квартира расположена в доме, являющемся памятником архитектуры, истории или культуры.

Затем заявление о согласовании перепланировки либо переустройства направьте в межведомственную комиссию при администрации города или района. К заявлению необходимо приложить: правоустанавливающие документы на квартиру; проект, согласованный и оформленный в установленном порядке; технический паспорт; согласие членов семьи; заключение органа по охране памятников архитектуры. Имейте в виду, что администрация не вправе требовать иные документы.

В доказательство принятия пакета документов потребуйте расписку. Решение должно быть принято не позднее, чем за 45 дней, и направлено заявителю не позже, чем через три дня с момента принятия решения. Положительное решение является основанием для реализации переоборудования либо переустройства, по результатам которых в соответствии с актом приемочной комиссии вносятся изменения в техническую документацию жилого помещения. Отказ в согласовании перепланировки либо переоборудования может быть обжалован в суде в течение трех месяцев.

Теперь информация для тех, кто уже произвел перепланировку либо переустройство, не согласовав их.

В соответствии со ст. 26 Жилищного кодекса РФ такие изменения жилого помещения являются самовольными. Возможные последствия, если ваше «самовольство» будет обнаружено и на этот счет составлен акт: придется приводить жилое помещение в первоначальный вид, либо по решению суда вас могут выселить, а квартиру продать с торгов; либо будет расторгнут договор социального найма.

Но даже если никто ничего пока не обнаружил, то в случае произведенных изменений вы будете лишены возможности продать квартиру, обменять ее, подарить, оформить в залог. А кто застрахован от того, что самовольная перепланировка «всплывет» в самое неподходящее время? Например, когда вы разболеетесь или будете «с головой» завалены неотложными делами? Плюс ко всем бедам придется заплатить административный штраф.

* * *

Как поступить человеку, чтобы узаконить уже произведенные перепланировки и переустройства?

Юристы сослались на следующие разъяснения Президиума Верховного суда РФ.

Первый способ сохранения жилого помещения в переустроенном либо перепланированном состоянии. Поскольку жилищное законодательство не содержит запрета и не исключает полномочия органа местного самоуправления согласовать самовольно выполненные переустройство или перепланировку, можно обратиться в администрацию с заявлением о сохранении жилого помещения в новом виде. Если последует отказ, идите в суд. Отказ может быть признан судом неправомерным, если вы предоставили необходимые документы и произведенное вами переустройство или перепланировка соответствует требованиям законодательства. Обжалование отказа происходит в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

Второй способ - напрямую обратиться в суд, минуя органы местного самоуправления. Так как законодатель прямо не обязывает граждан согласовывать самовольные изменения жилого помещения, можно обратиться в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном либо переустроенном состоянии. Может быть подано как самостоятельное исковое заявление, так и встречное - когда в суде рассматривается гражданское дело по иску администрации о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного жилого помещения либо о расторжении договора социального найма.

Готовясь к суду, закажите экспертизу произведенной реконструкции. Эксперты ответят на вопросы: влияют ли выполненные работы на несущую способность жилого дома; угрожает ли переустройство жизни и здоровью лиц, проживающих в доме; выполнены ли изменения в жилом помещении в соответствии с предъявляемыми в подобных случаях требованиями?

По результатам рассмотрения дела в решении суда должно быть указано, что оно является основанием для внесения изменений в техническую документацию на жилое помещение органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества.

Юридическая компания «Балахнина и партнеры»: Океанский проспект, 18 (библиотека имени Фадеева), офис 311. Телефоны 43-22-27, 43-33-37, телефон для консультаций 8-290-030.

Автор: Надежда БРАЖИНА