Земля под домом – бесценный капитал. Собственники берут его в свои руки

Земля под многоквартирными домами и прилегающая к ним территория частенько становятся яблоком раздора между их жителями, властями и компаниями-застройщиками. Особенно обостряется накал страстей, когда на детской площадке вдруг начинают рыть котлован для каких-то целей или практически во дворе строить еще одно здание. Бывает, дом расселяют из-за ветхости, причем бывшим его жильцам взамен предоставляют жилье даже хуже того, что у них было. При этом никто не учитывает, что на месте снесенного строения осталась земля, которая дорожает с каждым днем. А ведь она тоже принадлежит собственникам дома, который тут стоял еще недавно.

Земля под многоэтажками – по закону «территория» собственников помещений в этих домах. Но сами они зачастую даже не подозревают, что, являясь владельцами приватизированных квартир, автоматически становятся собственниками не только лестниц, крыши, подвала, фундамента, но и земельного участка, находящегося под домом и рядом с ним. А значит, обладают практически бесценным капиталом.

- Перед собственниками квартир действительно не стоит вопрос, приватизировать землю или нет, о чем многие сейчас спрашивают, - объясняет ведущий специалист Центра информационной поддержки Тихоокеанской коалиции по содействию реализации национальных проектов и реформы ЖКХ Тамара ЗАРЕМБО, - она уже принадлежит им по закону. Но вот чтобы ею распоряжаться, что-то построить на этом участке, сдать его в аренду или под залог, можно, по существующему на сегодняшний день положению, только после того, как участок будет «сформирован» и ему присвоят кадастровый номер. Именно таким образом официально закрепляется право собственника участка за собственниками помещений.

- А как участки должны быть сформированы?

- Начиная с марта 2005 года, государство обязало субъекты федерации и муниципалитеты формировать границы городских земельных участков на своей территории за счет местного бюджета, потому что дело это очень затратное и не под силу подавляющему большинству собственников. Однако пока в городах разграничено не более 20 процентов территории. Но времени на раскачку у властей нет, так как в Градостроительном кодексе четко сказано, что вся градостроительная документация должна быть оформлена муниципалитетами до 2010 года. После этой даты им будет запрещено предоставлять новые земельные участки под строительство, если они не приняли документов территориального планирования, иначе говоря, не утвердили планов и границ всех земельных участков в городе.

Зачастую муниципалитеты мечутся, думают, какую бы часть земли оставить себе, памятую о том, что города быстро застраиваются. Однако в отношении земли под многоквартирными домами законодательство выбора не оставляет. Земельный участок в фактических границах и в фактическом использовании (с подъездными путями, газонами и со всем, что относится к дому) принадлежит собственникам жилья. Спорными могут показаться ситуации, когда по территории двора проходят коммуникации, например, теплосеть: кому принадлежит эта часть земли? Однозначно - собственникам квартир. Только существует право сервитута, то есть доступа или ограничения пользования этим участком земли.

- Чтобы обезопасить себя и защитить свой дом от посягательств со стороны, жильцы некоторых многоэтажек проявляют повышенную активность, стараясь поскорее приватизировать земельные участки.

- Спешка, на мой взгляд, ни к чему. Если у жителей нет срочной надобности в оформлении своих прав на участок, то лучше подождать, пока власти все сделают сами, ведь земля все равно формально ваша. Кстати, в Госдуму внесена поправка, которая должна уточнить процедуру оформления участков под многоквартирными жилыми домами и возложить траты за эту работу исключительно на муниципалитеты. Зачастую подогревают ажиотаж фирмы, занимающиеся сделками с недвижимостью. Ведь если их помощь в приватизации квартиры обходится в среднем в 8 тысяч рублей, то за оформление земли под домом берут до 30 тысяч и больше.

- А если, к примеру, возникла угроза несанкционированной стройки во дворе или жильцы решили сами что-то возвести на этом участке?

- В таком случае действительно надо ускорить процесс оформления участка в собственность. Согласно ст. 16 закона «О введении в действие Жилищного кодекса» заявку на оформление границ участка может подать один уполномоченный собственник, проживающий в многоквартирном доме, или его представитель. Для этого необходимо обратиться в администрацию города или района (во Владивостоке – в краевую администрацию) с заявлением. После того, как границы участка будут сформированы, отправляйтесь в органы государственного кадастрового учета. Последний шаг – утверждение кадастрового плана и кадастрового номера, то есть запись в государственном кадастре с занесением этого номера в единый государственный реестр прав на недвижимость. С этого момента вы уже можете как угодно распоряжаться своим участком, но, конечно, в рамках закона и городской градостроительной документации.

Еще хочу отметить вот такой момент. Мало кто знает, что в Жилищном кодексе есть норма, позволяющая собственникам помещений в ветхом доме решить свою жилищную проблему без участия муниципалитета – именно за счет стоимости земельного участка. Его можно продать напрямую инвестору без участия муниципалитета или выставить на аукцион – кто больше даст. Муниципалитет в этом случае выступает только в роли совладельца земельного участка, если в доме есть неприватизированные квартиры.

Когда в городе идет активное строительство и спрос на землю у инвесторов большой, жильцы могут продать не дом, а землю, на которой он стоит, и выгодно решить свою жилищную проблему. В случае же, если дом дышит на ладан, а инвесторов нет, то тут должны вмешаться власти и выкупить этот участок для муниципальных нужд. Они принимают решения о расселении людей и о дальнейшей его судьбе.

Автор: Надежда БРАЖИНА