Искусство управления домами и деньгами

Передел рынка жилищно-коммунальных услуг затронул обширные интересы как собственников, так и управляющих компаний вкупе с органами местного самоуправления, причем последние оказались едва ли не на положении «третьего лишнего». Ситуация схожа с предвыборной кампанией: только здесь борьба ведется за каждый дом, хотя и не всегда добросовестными методами.

«Заинтересованные лица» находят «тропки», которыми можно обойти закон, пользуясь элементарным незнанием Жилищного законодательства со стороны собственников, их инертностью, да и просто страхом взять на себя ответственность за свое жилье, а при необходимости - отстаивать свои права в судебном порядке.

«1 февраля 2007 г. в 18 часов (конец рабочего и светового дня) помещения общего пользования, а именно: лестничные марши, площадки на всех этажах всех подъездов, наружное освещение перед подъездами, подвальные помещения, домофоны, поставленные жильцами за свой счет в домах № 19 на улице Посьетской, № 97 на Океанском проспекте и № 64 на улице Леонова, были обесточены заместителем гендиректора УК «Эгершельд» Демоновым…». Это цитата из «Жалобы на нарушение прав граждан» от представителей вышеперечисленных домов. На следующий день после восстановления освещения, а именно - 2 февраля, ситуация повторилась, но теперь заместителя генерального директора сопровождал инспектор «Дальэнергосбыта» Евгений Юркевич, показавший жителям пострадавших домов свое удостоверение, о чем также говорится в жалобе.

Пролить свет на причину столь радикальных действий в отношении жильцов способна одна немаловажная деталь: с 1 февраля к своим обязанностям по обслуживанию домов приступила новая организация. Согласно части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий договора. Что и сделали жильцы оставленных без электричества многоэтажек, выбрав непосредственное управление многоквартирным домом и вступив в договорные отношения с компанией ООО «Жилищная реформа».

Объяснение своих действий компания «Эгершельд» озвучила в «Информации», развешенной у подъездов домов: отсутствуют договоры на электроснабжение мест общего пользования с ОАО «Дальэнерго». Позже заместитель директора УК «Эгершельд» Виталий Маслов уточнил, что их сотрудник лишь сопровождал специалиста «Дальэнергосбыта» во время отключения электричества. Руководителя новой обслуживающей компании Александра Казаченко пригласили в прокуратуру Фрунзенского района, чтобы проверить наличие всех положенных договоров, но, по словам самого Казаченко, причин для волнения у собственников нет.

ООО «Жилищная реформа» была создана на базе строительной компании и работает в сфере обслуживания с 2002 года, а с 2007-го входит в Союз собственников жилья. Кстати, немногим позже и на управляющую компанию Фрунзенского района поступила жалоба в прокуратуру от дома на улице Посьетской.

На произошедшее можно было бы махнуть рукой, если бы количество подобных прецедентов не увеличивалось: дома обесточивают, поджигают мусоропроводы (о подобных инцидентах «В» уже рассказывал). У «Жилищной реформы» договоры заключены с 14 домами, а компания «Эгершельд» обслуживает около 640, общей площадью, близкой к ста гектарам, но это для нее не повод перестать бороться за те дома, которые не выбрали ее общим голосованием, по крайней мере, с первого раза…

Согласно письмам Минрегионразвития от 20 декабря 2006 года решение о выборе способа непосредственного управления многоквартирным домом считается реализованным со дня заключения большинством собственников договоров, предусмотренных статьей 164 Жилищного кодекса. Но УК «Эгершельд» по-прежнему считает дома № 97 на Океанском проспекте, № 19 на Посьетской и № 64 на Леонова входящими в сферу обслуживания своей компании.

К примеру, в дом на улице Леонова слишком много средств было вложено в прошлом году: поменяли два лифта, отремонтировали подъезды. Он и сейчас стоит в плане на 2007 год на замену внутридомовых коммуникаций, на что будет затрачено еще 300 тысяч рублей, а ко времени выполнения работ жители на повторном голосовании сделают свой выбор в пользу управляющей компании Фрунзенского района. По крайней мере, так считает заместитель директора Виталий Маслов: «Нас поддерживает уже около 40 процентов собственников этого дома».

По словам замдиректора УК «Эгершельд», к ним вернутся не только прежние клиенты, но и появятся новые, причем из других районов города, чего несколько лет назад и быть не могло. Так поступили уже пять домов Ленинского района, переговоры ведутся с домами Первореченского и Первомайского районов города. Те дома, которые поверили в УК «Эгершельд», имеют приоритет в проведении ремонта. Посчастливилось, например, домам № 6 и 8 на Береговой, где проведут капитальный ремонт электропроводки.

Действительно, многие собственники сознательно делают свой выбор в пользу управляющих компаний, с которыми муниципалитет заключал договоры на обслуживание жилфонда еще в 2005 году. Раиса Михайловна, старшая по дому № 58 на улице Нерчинской, считает, что ТСЖ и непосредственное управление домами подходит только для новостроек, а капитальный ремонт и надлежащее содержание старых зданий жильцам не под силу. Поэтому они остались верны управляющей компании Ленинского района.

Когда форма управления домом не меняется, проблем с оформлением документов, как правило, не возникает. Чего нельзя сказать о домах, в которых жильцы использовали предоставленную новым законодательством возможность выбирать. Причина небывалого внимания к чистоте лестничных клеток по Океанскому проспекту, 97, - уборщица предыдущей управляющей компании продолжает выполнять свои обязанности наравне с новым работником, - кроется в том, что УК «Эгершельд» продолжает сотрудничать с домом. Екатерина Соломенник, помощник заместителя директора, сетует на отсутствие у «Жилищной реформы» договоров, заключенных отдельно с каждым собственником. Однако часть 3 статьи 164 Жилищного кодекса позволяет при непосредственном управлении домом от имени всех собственников помещений действовать в отношениях с третьими лицами одному из собственников, причем без нотариальной доверенности, в чем засомневалась управляющая компания. Но, к сожалению, государственные органы не проводят никакой разъяснительной работы среди населения, поэтому объяснить тонкости нового жилищного законодательства собственникам просто некому.

Управление содержания жилищного фонда и городских территорий администрации Владивостока тоже не вполне согласно с решением собственников, проживающих в доме № 97 на Океанском проспекте, о выборе непосредственного управления своим домом. В письме, полученном уполномоченной общим собранием Н. Клишиной (№ 258/194, от 23.01.2007), сообщается, что не все собственники, согласно предоставленным документам о проведении общего собрания, были уведомлены о нем, в связи с чем «…передача дома на непосредственное управление не представляется возможной до устранения замечания».

В данном документе есть два преинтересных момента. Во-первых, начальник управления Я. С. Мальцев при составлении документа, видимо, не учел формулировки, данные в письме Минрегионразвития «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления». А в нем сказано, что законодательство не предусматривает передачу многоквартирного дома как объекта недвижимого имущества. Частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса предусмотрена только передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов. Во-вторых, непонятно, на каких основаниях администрация вправе отменить решение общего собрания. Согласно части 6 статьи 46 кодекса, на которую ссылается управление, собственник помещения в течение шести месяцев вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения. Но оставить в силе либо отменить его вправе только суд; исходя из этого, решение администрации является не просто преждевременным, а вовсе безосновательным.

Не только официальные бумаги и разъяснения управляющих компаний способны запутать собственника. По запросу одного из жильцов дома № 97 на Океанском проспекте компания «Эгершельд» прислала отчет о проведенных работах и затратах по статьям: текущий ремонт, санитарное содержание и техническое обслуживание общего имущества в течение десяти месяцев. Выяснилось, что, по данным некоего ООО «Программы учета», за указанный период дом должен был выплатить 1 207 989 рублей. Однако из приведенной ниже таблицы следовало, что затраты в итоге составили 1 157 421 рубль, куда же загадочные «Программы учета» списали еще 50 568?

К тому же в управляющей компании нам сообщили, что затраты на содержание персонала составляют не более 10 процентов, в таблице это 143 880 рублей, вместо предельной, исходя из предоставленных данных, суммы в 120 798,9.

Либо ООО «Программы учета» столь небрежно относятся к платежам граждан, либо руководители управляющих компаний их неправильно интерпретируют, - это вопрос риторический. Может быть, в рамках отчетности по одному дому несколько десятков тысяч рублей - это всего лишь «небольшая погрешность», но ведь не составит труда сосчитать «утерянные» средства по отношению к тем же 640 домам, находящимся в ведении УК Фрунзенского района. А ведь не исключена возможность, что другие управляющие компании, работающие от муниципалитета, тоже сотрудничают с ООО «Программы учета».

Если ошибки в расчетах способны оставить брешь в бюджете управляющей компании, то недобросовестная работа по выполнению текущего ремонта может стать причиной дыр в кровле, трубах, фундаменте и в конце концов может разрушить дом. Из-за многочисленных нареканий жильцов по инициативе УК «Эгершельд» ее подрядная организация «Маяк» с марта прекратила свое существование, а право обслуживать оставшиеся без присмотра 40 домов получил лучший во Фрунзенском районе жэк «У порта». Какое место в неофициальном «рейтинге» занимает ООО «Андромеда», неизвестно, но то, что некоторые жители дома № 3 на пр. Острякова желали бы ей примерить на себя судьбу «Маяка», - бесспорно.

В многочисленных претензиях заместителя домового комитета Людмилы Лариной одна и та же просьба: устранить повреждения канализационных труб, из-за которых фекальные воды стекают в подвалы и скапливаются в них. Какие неудобства это создает, уточнять излишне. По информации ООО «Андромеда» на июль 2006 года, канализация находилась в «удовлетворительном состоянии», а незначительные проблемы должны были быть устранены к концу месяца. Но уже в августе по заявлению Лариной Территориальным управлением Роспотребнадзора по Приморскому краю были выявлены нарушения требований санитарных правил при эксплуатации подвального помещения. ООО «Андромеда» было выдано предписание должностного лица об устранении нарушений, а заявление было перенаправлено в адрес Государственной жилищной инспекции. Но воз, как говорится, и ныне там, последнее заявление все с той же претензией от жительницы пр. Острякова, 3 датируется 18 января 2007 года. Кстати, его копия была предоставлена и в Государственную жилищную инспекцию, где заявительнице сообщили, что с 1 февраля инспекция прекратит свое существование. Очередное стечение обстоятельств или отсутствие контролирующего органа кому-то выгодно?

~~Тем временем

Пока подвальные помещения дома на проспекте Острякова затапливает нечистотами, в подъездах устанавливают пластиковые окна. Подобную услугу предоставляет «приоритетным» домам УК «Эгершельд», которые уже выбрали ее общим собранием либо близки к этому.

В «плавучем» доме голосование проводилось уже два раза, и оба раза оно было признано недействительным, вопрос о том, кому же предоставлять услуги, повис в воздухе. Зато после перерыва, с 1 марта, снова закипела работа по установке окон. Наконец-то жители домов № 83 и 85 на Океанском проспекте дождутся их замены во второй половине дома, а то как-то несолидно – работа выполнена только наполовину, а голосуют-то всем домом…~~

Автор: Ольга Самускевич