Ипотека: кабала или единственный выход?

Ипотечный кредит - единственная, хоть и проблематичная, возможность для большинства семей решить свой квартирный вопрос. Но поскольку дело это новое, далеко не все знают, какие условия кредитования предлагают банки и какие «подводные камни» могут обнаружить заемщики при оформлении кредитного договора.

Об этом речь шла во время «Прямой линии», которую провел для наших читателей юрист фирмы «Балахнина и партнеры» Роман БАРКОВ.

- Это «Прямая линия»? Добрый день. Слышала, что принят какой-то закон, по которому банки перед заключением кредитного договора с клиентом должны предоставить полную информацию о том, как он будет платить, сколько в месяц, какой получится общая сумма платежа вместе с процентами. То есть честно рассказать обо всех условиях. На самом деле такой закон разработан? И когда он вступит в силу?

- Нет, такой закон еще не принят, хотя его идея вынашивается с 2005 года. Судя по прошедшей информации, законопроект будет вынесен на рассмотрение в первом чтении на весенней сессии Государственной думы, его сейчас готовит Минфин. Насколько известно, предполагается запретить наложение штрафных санкций за досрочное погашение кредита, что противоречит гражданскому законодательству РФ, возможно, будут также отменены различные банковские комиссии, которые сейчас удорожают кредит.

Что касается суммы кредита, срока его возврата, суммы ежемесячных платежей, графика платежей, то все это указывается в кредитном договоре, который заключается между заемщиком и банком, нужно только очень внимательно его читать. Причем, чем мельче шрифт, тем более тщательно нужно изучать это место в договоре, поскольку именно здесь могут содержаться «подводные камни». Вообще-то такое оформление документов - со сносками, мелким шрифтом - это нарушение технического регламента. Мелко могут набираться таблицы, но никак не пункты договора. И еще практика показывает, что лучше работать с теми банками, где вы свою часть заполняете от руки, а не просто ставите подпись под документом.

- Здравствуйте, Роман Владимирович. Вас беспокоит Эмма Титовна. Я понимаю, что мой вопрос скорее риторический… Как получить ипотечный кредит без всевозможных дополнительных процентов? Ведь обычно банк заявляет одну процентную ставку, а потом еще «набегает» столько всего… И оказывается, платить надо будет в два-три раза больше того, на что люди рассчитывали.

- К сожалению, пока это действительно так. Ждем нового закона, который, возможно, запретит дополнительные комиссии.

- Но ведь есть уже указание Центробанка по этому поводу.

- Указание Центробанка направлено на то, чтобы клиент знал из любой рекламы о дополнительных расходах (комиссиях за открытие ссудного счета, за его обслуживание). В кредитном договоре об этом говорится, но обычно его читают уже перед подписанием.

- В банке, где мы хотели сначала оформить кредит, берут 5000 рублей в месяц за ведение ссудного счета. Посчитайте, сколько получается за 20 лет. Это грабеж!

- Мое мнение: брать кредит на 20 лет невыгодно. Расчеты показывают, что ежемесячные выплаты по кредитам на 15 и 20 лет практически не отличаются. Поэтому, считаю, 15 лет - тот предельный срок, на который имеет смысл растянуть погашение ипотечного кредита.
Если вас не устраивает большая сумма, которую банк просит за ведение ссудного счета, откажитесь от его услуг, поищите другие варианты. Можно найти банк, где вообще не берется процент за ведение ссудного счета, такие есть.

- Как вы считаете, будет в будущем уменьшаться процентная ставка по кредитам?

- Кредитная ставка не может быть снижена ниже ставки рефинансирования, которую устанавливает Центробанк (на сегодня она составляет 10,5 процента). Сейчас ипотечные кредиты во Владивостоке предоставляются в среднем под 10 - 13 процентов годовых.

- Здравствуйте. Мой брат взял кредит на покупку квартиры. Ему было предложено два варианта: в качестве залога предоставить квартиру большей стоимости, либо внести первоначальный взнос в размере 10 процентов от стоимости приобретаемой квартиры. Он выбрал первое и оформил в залог квартиру родителей, которая больше по площади и, естественно, дороже. Может ли он отказаться сейчас от этого и внести все-таки 10 процентов стоимости квартиры?

- Чтобы ответить на ваш вопрос, необходимо знать содержание кредитного договора. В принципе, замена залога возможна, если он адекватен по стоимости. Стоимость залогового имущества должна составлять как минимум 110 процентов от оставшейся суммы кредита. Если та квартира, которую он купил, уже сейчас существенно повысилась в цене и он какую-то часть кредита выплатил, то можно попробовать предложить банку взять в залог эту квартиру. Даже если замена залогового имущества не предусмотрена договором, банк может пойти на такие переговоры.

- А если банк откажется, тогда обращаться в суд? Получилось так, что брат умудрился заложить родительскую квартиру, пока я был в море, а она приватизирована и на него, и на меня. Я разрешения на это не давал, и меня такая ситуация не устраивает.

- Ситуация действительно странная, поскольку без вашего согласия квартира не могла быть заложена. Если другого выхода не будет, решайте вопрос в судебном порядке. Из той информации, которую вы мне сообщили, можно сделать вывод о том, что данная сделка вообще может оказаться предметом уголовного разбирательства.

- Мы с мужем берем на покупку квартиры ипотечный кредит в одном из банков, где не требуется первоначальный взнос. Но нас смутило, что проект договора нам не дали почитать, хотя добро на кредит мы уже получили. «Подписываем кабалу» на 15 лет и даже не знаем заранее все условия. А если на заключение договора приведем с собой юриста, это нормально?

- Вполне. В некоторых банках действительно есть практика, когда кредитный договор заемщики видят только в день его оформления. Можно предположить, что в банке не хотят раскрывать заранее все его нюансы.

- О чем нас могли не предупредить?

- Например, об условиях страхования. При оформлении ипотечного кредита страхуются: жизнь и трудоспособность заемщика, жилое помещение от рисков утраты и повреждения, а также риск потери права собственности на жилое помещение. Некоторые банки позволяют выбрать страховую компанию (они предоставляют список страховых компаний, с которыми работают), а некоторые называют только одну. Но ведь у разных страховщиков и условия разные, на этом можно существенно сэкономить. Или в зависимости от суммы кредита переплатить до 6 тысяч долларов. Также в договоре указываются различные банковские комиссии, которых может не быть в рекламных проспектах и другой рекламной продукции.

- Нам сказали в банке наш ежемесячный платеж. Попытались дома посчитать, почему получается именно такая сумма, но ничего не срастается…

- Сейчас банки работают в основном с аннуитетными платежами, то есть берут сумму основного долга, сумму процентов, все это суммируют и делят равными частями на весь срок погашения кредита. Произвести такие расчеты самим практически невозможно. Есть другая - дифференцированная - система платежей. Тогда основной долг без процентов делится помесячно на весь срок равными платежами. И каждый месяц начисляются проценты. При такой системе первые платежи очень большие, но по мере того, как уменьшается сумма основного долга, выплаты снижаются. На рынке Владивостока мало банков, которые используют дифференцированную систему платежей.

- Добрый день, меня зовут Алена. Как вы считаете, надежнее покупать квартиру через ипотечное агентство или сразу через банк?

- Все агентства в любом случае работают с банками. И даже государственная программа осуществляется посредством предоставления банковских кредитов. Если обратитесь напрямую в банк, то, думаю, путь по оформлению кредита будет короче. Ведь вам нужно успеть найти квартиру, пока будет действовать кредитное решение. В зависимости от банка это обычно 2-3 месяца. Хотя рекомендую перед получением кредита обратиться к квалифицированному юристу.

- А как выбрать банк, в который лучше идти за кредитом?

- В данном случае вас меньше всего должна беспокоить надежность банка на рынке. Даже если он развалится, вы ничего не потеряете, потому что вы ему должны, а не он вам.

Выбирая банк, в первую очередь узнайте процентную ставку по ипотечному кредиту. Важно также, какой требуется процент первого взноса. Ведь можно получить кредит и без первого взноса, а можно с отсрочкой первого платежа на полгода. Кроме основного процента стоит серьезное внимание обратить на комиссии, которые взимает банк за открытие ссудного счета и особенно за его ведение. Изучите предлагаемые условия страхования, от которых тоже будут зависеть ваши расходы.

- Скажите, Роман Владимирович, во Владивостоке уже были случаи, когда квартиру продавали с торгов, потому что человек не расплатился с ипотечным кредитом?

- Нет, у нас такого еще не было. Первый подобный случай был минувшей осенью в Санкт-Петербурге. Но, учитывая рост цен на недвижимость, задолжавший банку заемщик остался даже в выигрыше. Ведь после продажи квартиры банк только компенсировал свои убытки, а разницу вернул ему.

- А если в семье несовершеннолетние дети, то квартира все равно может быть продана в случае неуплаты кредита?

- Дело в том, что даже в случае задолженности по выплатам банки сами стараются не допустить продажи квартиры с торгов. Идут на отсрочку платежа или на какое-то изменение кредитного договора и делают уступку, предлагают перекредитовку. Поскольку для них такой поворот все равно выгоднее, чем отбирать квартиру и продавать ее с торгов. Тем более, дефолтная сделка - очень плохая реклама. Ипотека - один из самых выгодных для банков вид кредитования. Во-первых, долгосрочный, что дает возможность получить хорошие проценты. Во-вторых, он обеспечен залогом, поэтому безопасен для банков в отличие от потребительского кредита.

- Добрый день. Расскажите, пожалуйста, как учитывается доход семьи, когда решается, можно ли дать человеку кредит на покупку квартиры?

- Во-первых, надо учесть, что банк не может взимать с заемщиков больше половины ежемесячного суммарного дохода, причем независимо от того, каков этот доход.

Если свои доходы вы можете подтвердить официально, то предоставите справки по форме НДФЛ-2. Во многих банках в таких случаях процентная ставка даже на 0,5-1 процент ниже, поскольку уменьшается риск кредитора. Если зарплату вам платят наполовину «черным налом», то заполняется справка по форме банка. В этом случае в одном банке вас могут попросить, чтобы справку заверил работодатель, в другом банке достаточно того, чтобы вы просто продекларировали свои доходы. Тогда эти данные проверяются на основании общей статистики (сколько зарабатывают специалисты с таким образованием, с таким опытом и т. д.).

- Но ведь может учитываться доход всех членов семьи, в том числе родителей?

- Если родители, конечно, еще не пенсионеры. Какой у пенсионеров доход, всем известно. Могут быть привлечены другие родственники, и совсем не обязательно, чтобы они собирались жить в покупаемой квартире. Некоторые банки учитывают до пяти созаемщиков. Это позволяет сократить срок погашения кредита за счет увеличения возможных ежемесячных выплат. А чем меньше такой срок, тем меньше приходится переплачивать за квартиру.

- И еще вот такой вопрос. Если есть 70 процентов суммы на покупку квартиры, а недостает только 30 процентов. Может быть, тогда взять не ипотечный кредит, а просто потребительский?

- В любом случае я бы посоветовал оформить ипотечный кредит, потому что процентная ставка будет меньше. К тому же, если вам требуется немного доплатить за квартиру, банк еще снизит процент. Процентная ставка меняется в зависимости от того, много ли вам недостает на покупку квартиры. В вашем случае, думаю, вы сможете взять кредит под 10 процентов. А потребительский кредит обойдется в 13 - 15 процентов годовых, плюс все комиссии.

- Скажите, Роман Владимирович, существует ли критический срок эксплуатации дома, после которого квартира в нем уже не может продаваться по ипотечному кредиту? Допустим, дому 60 лет. Пока человек будет рассчитываться с кредитом, ему будет уже 70 - 80 лет и он станет совсем ветхим…

- Если дом не считается аварийным и не стоит в очереди на капитальный ремонт, то он может быть предметом залога. Кроме того, он должен быть подключен к центральным системам отопления, водо- и электроснабжения, иметь исправное оборудование (окна, двери, крышу - если квартира находится на последнем этаже). И, естественно, строение должно быть капитальным.

~~Справка «В»
Юридическая компания «Балахнина и партнеры»: Океанский проспект, 18 (библиотека имени Фадеева), офис 311. Телефоны 43-22-27, 43-33-37, телефон для консультаций 8-290-030.~~

Автор: Надежда БРАЖИНА