Бесценные квадратные метры

Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» явно буксует. У большинства бесквартирных пока никакого просвета и никаких перспектив. Власти сами признают это, но, создается ощущение, практически не контролируют ситуацию. На рынке жилья сформировались аномально высокие цены, которые продолжают расти не по дням, а по часам. Неужели нет механизмов для того, чтобы «привести их в чувство»?

- Есть, - считает профессор ВГУЭС Александр ИСАЕВ. – Откуда высокие цены на квартиры и что нужно предпринять, чтобы изменить ситуацию? Свое мнение на этот счет я высказал в письме к президенту России Владимиру Путину.

Предложения президенту

- Но сначала о том, чего я даже не стал включать в письмо. Все прекрасно понимают, что сегодня цены на рынке жилья определяют отнюдь не доходы рядовых тружеников. Посчитал: чтобы купить двухкомнатную квартиру в Москве, надо 50 лет работать не покладая рук, не есть и не пить. А у нас 90 процентов покупок совершается «из кармана» - пришел, выложил деньги наличкой. Нигде в мире вообще нет такого, чтобы люди приобретали жилье без оформления кредита. Откуда у наших деньги, можно только догадываться… Чтобы навести порядок на рынке жилья, надо требовать декларацию о доходах: откуда деньги на квартиру? Нет декларации – иди, гуляй. Пока не дать по рукам «черному» налу, богатые, которые с каждым днем становятся все богаче, будут продолжать скупать жилье и подогревать на рынке спрос. Но это все настолько на поверхности…

- Что все-таки вы предложили президенту?

- Сейчас очень много людей покупают жилую недвижимость в качестве инструмента сбережения накоплений, тем самым увеличивая на нее спрос. Поэтому первое, что надо, на мой взгляд, сделать, - это ввести шкалу налогов на имущество. Начиная с определенной нормы (например, 100 - 120 квадратных метров на человека), налог должен резко увеличиваться.

- Этот вопрос уже поднимался в Госдуме.

- Поднимался, но его решение постоянно тормозится, поскольку лоббистов много. Вы посмотрите, сколько жилой площади числится за некоторыми министрами, депутатами - по 800, а то и больше квадратных метров.

Второе. Считаю, что надо запретить покупать жилую недвижимость юридическим лицам. Крупные компании сплошь и рядом вкладывают свободные деньги в жилье вместо того, чтобы развивать производство. Зачастую квартиры потом просто стоят закрытыми, перепродаются. Я это знаю даже по своему дому на 1-й Морской. Это еще одна причина подогревания спроса и роста цен на рынке жилья. Исключения можно сделать для компаний, открывающих гостиницы или общежития.

- А если фирма покупает квартиры и предоставляет их как ведомственное жилье своим работникам?

- Согласен, в таком случае нельзя бить по рукам работодателям. А вот что касается перевода жилых помещений в нежилые, то и тут должны быть более строгие ограничения. Одно дело, когда за счет первых этажей жилых зданий развивается инфраструктура сервиса. Совсем другое, если в бывших квартирах открываются офисы.

Уверен, что ограничение возможности юридических лиц в покупке жилых помещений будет способствовать сдерживанию цен.

Третье: в некоторых регионах (не во всех) необходимо ввести пошлины при приобретении жилья иностранцами. Для Владивостока это как раз актуально. Объясню, из чего я исхожу.

Есть такое понятие – реальный курс доллара (не рыночный курс), который основывается на сопоставлении цен на одни и те же товары в России и Америке. Реальный курс доллара составляет сейчас примерно 13-14 рублей. Но поскольку обменный курс у нас выше, то иностранцам выгодно покупать жилье в наших городах. Они понимают, что цены будут продолжать расти. Введя пошлины, мы сделаем жилье как объект инвестиций для иностранцев менее привлекательным. Эта мера тоже поможет сбивать цены в городах, где большая плотность населения, хорошо развита экономика. В первую очередь это относится к Москве, Санкт-Петербургу и, безусловно, Владивостоку.

Тянемся за Москвой и Питером

- Александр Аркадьевич, вы изучаете рынок жилья этих трех городов. В чем отличие владивостокского?

- Строительные компании Москвы явно занимаются манипулированием рынка жилья и цен на нем. В продаже почти нет готовых квартир, только в строящихся домах.

Рынок жилья в Питере контролируется агентствами по недвижимости. Риэлторские фирмы заключают договоры со строителями на все строящееся жилье и начинают перепродавать еще не готовые квартиры. Такими «фокусами» они в прошлом году буквально взвинтили цены. У людей нет другого выхода, кроме как идти на такие условия. Сказывается и ажиотажный спрос.

Что касается Владивостока, то у нас, мне кажется, нет какого-то сговора. Но здесь движение цен на рынке жилья корректируется под Москву и Санкт-Петербург. Там скачок - через некоторое время и у нас тоже.

- Правда, что по стоимости квартир Владивосток не уступает Москве и Петербургу?

- Москва все-таки лидирует. В столице средняя стоимость квадратного метра сейчас – примерно 4 тысячи долларов. В Петербурге – около 2 тысяч, во Владивостоке – 1500 - 1600 долларов. Это при том, что себестоимость строительства жилья в городе нашенском составляет в среднем 450 - 500 долларов. Поэтому объективно квадратный метр должен стоить процентов на 60 ниже.

- Цены в новострое и на вторичном рынке различаются не очень сильно. Не парадокс ли?

- Это следствие неразвитости рынка. Люди боятся рисковать (достроят дом или нет?), не хотят долго ждать. Но в том же Санкт-Петербурге уже началось падение цен на вторичном рынке.

- Вторичный рынок в сегодняшней ситуации, наверное, действительно надежнее. Но он ограничен, не может удовлетворить спрос на жилье. Поэтому проблему не решить без резкого наращивания строительства.

- Если Москва и Санкт-Петербург бурно строятся, то Владивосток отстает, тут строительство жилых домов можно пересчитать по пальцам. А главная проблема, на мой взгляд, в правовой основе выделения земельных участков. Практически все земельные участки выделены с нарушением земельного законодательства (они выделялись еще и прежней, и уже нынешней властью). Начни строить дом, а тут возьмутся пересматривать основания для выделения земли, скажут: сносите, что построили на незаконно выделенном участке. Кто же будет рисковать?

15 лет живем в условиях рыночной экономики и до сих пор не знаем, какой у нас в городе механизм выделения земли под  строительство. До последнего не проводились аукционы, на которых можно было бы приобрести такой участок.  

Еще насущно необходим городской портал, где можно было бы все узнать по недвижимости (кому она принадлежит, кто строит и так далее). Если самой администрации города недосуг этим заниматься, она могла бы делегировать право вести такой портал каким-то общественным организациям.

Тонкие манипуляции

- Александр Аркадьевич, почему, на ваш взгляд, так тяжело раскручивается моховик ипотеки? 

- Если подсчитать, сколько реально стоит кредит в некоторых банках, то получится до 90 процентов годовых. Не приведи господи! Накручивается процент за обслуживание и т. д., и т. п.

В мире года два назад ставка на ипотечные кредиты упала до 2-3 процентов. Сопоставьте с нашими 15-16 процентами. Банки прикрываются инфляцией, но ведь есть такое понятие – плавающие кредитные ставки. Устанавливайте ставку в зависимости от уровня инфляции в стране. Иначе что может произойти: мы берем кредит под 18 процентов на 20 лет. А через 10 лет инфляция упадет до 5 процентов. Банк будет извлекать дикие прибыли, а семья - тянуться из последних сил? Можно будет попробовать перекредитоваться в другом банке под меньший процент, но если эта схема не сработает, что тогда? Вот люди и боятся влезать в кабалу.

- Ставка по ипотечному кредиту, на ваш взгляд, все-таки должна падать?

- Только при условии роста предложений жилья. Если ничего не будет строиться, то снижение ставки приведет к новому резкому подъему цен.

- Риэлторские компании должны взять на себя часть вины за то, что цены на жилье растут бешеными темпами?

- Я знаю этот бизнес изнутри и могу сказать, что фирмы по недвижимости представляют собой определенное сообщество. Например, риэлторы в Петербурге при неформальном общении признаются: наша задача - довести цены за квадратный метр до 3000 долларов, как в Москве.  Да, риэлторы, без участия которых квартиры сейчас практически не продаются, по сути дела, формируют цену, и фактически они, а не продавец квартиры, выставляют цену. И именно они одни из первых заинтересованы в том, чтобы цена была как можно выше (чем она выше, тем больше их процент). Но это недальновидное поведение. Можно хапнуть, а потом надолго остаться вообще без ничего. Люди просто перестанут что-либо покупать, деловая активность на рынке жилья сойдет на нет.

Где бросить якорь?

- В ближайшее время цены на квартиры будут продолжать расти?

- В Москве за последний месяц они уменьшились примерно на 2,5 процента, плюс 1 процент инфляции – всего падение составило 3,5 процента. При такой тенденции можно получить падение на 35 процентов. И это вполне реально! Мое твердое убеждение: рынок жилья в Москве, Санкт-Петербурге и во Владивостоке «перегрет» процентов на 50 - 60. Московские цены по сравнению с нью-йоркскими (исходя из реального курса доллара) завышены примерно в два раза. Если брать небольшие районы в Нью-Йорке, то там однокомнатную квартиру можно спокойно купить за 70 и даже 50 тысяч долларов (сравните с московскими и владивостокскими ценами).

Но даже если в наших столичных городах тенденция падения цен на жилье укрепится, то нам у себя вряд ли стоит на это рассчитывать. Беда в том, что Владивосток в отличие от Москвы и Петербурга слишком робко ведет строительство. Выход, думаю, в возвращении практики выделения площадки конкретным трудовым коллективам. Они могут объединяться. Главное – чтобы строили.

- Иностранцам выгодно покупать квартиры в наших краях. А может быть, и нам не стоит надеяться на родное государство, а присмотреть что-нибудь за рубежом? Взять тот же Суйфэньхэ. Цены там пока гораздо ниже, чем во Владивостоке. А ведь не исключено, что скоро здесь будет настоящий мегаполис…

- Не стану спорить, за рубежом можно присмотреть выгодные варианты. Одно время просто «смешные» цены на жилье были в Болгарии. Мне, например, предлагали купить хороший двухэтажный дом в прекрасном местечке за 10 тысяч долларов. Болгария заинтересована в том, чтобы иностранцы покупали в стране жилье.

Что касается Суйфэньхэ, то, по моему мнению, этот китайский город исчерпал резервы своего развития. Поэтому вряд ли вы выиграете, бросив там якорь. А вообще мой совет – смотрите, как поступают профессионалы. Профессионалы знают, где можно выиграть, а где нет, и недвижимость они покупают «на спаде», а продают «на подъеме». Да, вроде бы привлекательно – Суйфэньхэ… Но почему же тогда туда не устремились профессионалы?

Или вот еще: некоторые сейчас раздумывают, а может быть, стоит обзавестись жильем на Русском острове или в Садгороде, где земля дорожает? Однако их донимают сомнения: а воплотятся ли планы краевой власти в жизнь, появятся ли дополнительные дороги для проезда из пригорода в город? Все это заставляет по-прежнему стремиться купить квартиру в черте Владивостока.

Спрос на жилье в городе продолжает расти, а цены не собираются падать. 

Автор: Николай КУТЕНКИХ, Надежда БРАЖИНА, «Владивосток»