Ипотека, но не для всех

Сегодня о жилищных проблемах россиян не говорит разве что ленивый. Проблема настолько масштабна и повсеместна, что ее разрешение стало объектом одного из четырех национальных проектов «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Отдельным и особым пунктом в нацпроекте стоит ипотека. Именно развитие ипотечного кредитования видится правительству эффективным механизмом появления у небогатых граждан достойного жилья. Насколько реализуемы мечты правительства в приморских реалиях, и пытался выяснить корреспондент «В».

Еще задолго до появления жилищного нацпроекта было создано финансируемое государством Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), которое разработало собственную программу, а на местах разместило операторов, которые и выдают займы по ней. Приморье стало одним из регионов - первопроходцев ипотеки: в нашем крае она появилась в 2001 году, когда к работе приступило приморское ипотечное агентство «Наш дом - Приморье», затем в крае появился Дальневосточный ипотечный центр. Однако ипотека стала интересна и коммерческим структурам - банкам. Сегодня от предложения ипотечных программ прямо голова идет кругом, но стала ли ипотека действительно доступной для среднестатистического россиянина - еще большой вопрос…

Сейчас федеральная программа дает возможность взять кредит с 10-процентным первоначальным взносом от рыночной стоимости квартиры сроком от одного года до 30 лет с процентной ставкой от 11 до 14 процентов годовых. Требования же к заемщику выражены в списке необходимых документов, которые размещаются на трех листах формата А4. Главная сложность - официальная зарплата. Не секрет, что большая часть населения получает зарплату по черным и серым схемам, «в конвертах», а на официальных бумагах фигурирует сумма часто ниже прожиточного минимума. Поэтому большая часть заемщиков была вынуждена отказаться от идеи приобретения нового жилья. Именно на этом и решили сыграть банкиры. Практически все банки, кто работает с ипотекой, требуют от заемщика лишь подтверждение заработной платы по форме банка, то есть неофициальные данные.

- При разработке ипотечной программы Внешторгбанк - 24 мы брали ориентир на федеральную программу АИЖК, - рассказывает заместитель управляющего филиалом Внешторгбанка в г. Владивостоке Андрей Власов. - При этом есть ряд существенных отличий от этой программы. Например, мы можем предоставлять кредиты до 95 процентов рыночной стоимости жилья. То есть минимальный первоначальный взнос может составлять от 5 процентов. На его размер в большей степени влияет кредитоспособность заемщика.

Что касается списка документов, то большинство банков работают по тем спискам требуемых к заемщику документов, что есть в федеральной программе. Это прежде всего документ, удостоверяющий личность (копия паспорта), копия трудовой книжки, документы, которые удостоверяют финансовое состояние. В нашем банке это может быть справка 2-НДФЛ или по форме банка. Документы, подтверждающие финансовое состояние, документы на квартиру, страховка. Пакет стандартный, но замечу, что за те годы, что существует ипотека, он значительно упростился.

- По целому ряду параметров условия, предлагаемые банками в рамках собственных ипотечных программ, отличаются от условий федеральной программы АИЖК, - говорит заместитель директора Приморского филиала Росбанка Андрей Фролов. - Так, например, ипотечная программа Росбанка предполагает фиксированную процентную ставку без привязки к размеру первоначального взноса, есть возможность оформить кредит в иностранной валюте по более низкой ставке. Нельзя не отметить и то, что банки все более лояльно подходят к оценке источников доходов заемщиков.

Ассортимент ипотеки

Что касается различий между банковскими программами, то они, безусловно, есть. Преимущество есть, как правило, у постоянных клиентов данного банка, у граждан с официальной зарплатой. Меньшие проценты светят и тем, кто обещает расплатиться с кредитом как можно быстрее.

- Ипотечный кредит - самый долгосрочный потребительский кредит, и небольшие различия в процентных ставках при пересчете на 10 - 15 лет оказываются эквивалентом достаточно солидной суммы и могут составлять до нескольких тысяч долларов США, - продолжает Андрей Власов.

Есть у банковских программ и свои особенности, которых нет в федеральной программе. К примеру, можно получить ипотечный кредит на Дальнем Востоке для приобретения квартиры в Москве или Санкт-Петербурге. Есть и внутрирегиональная программа, когда можно переехать из города в город Приморского края. Еще из отличий: при расчете платежеспособности могут учитывать и доход созаемщиков, в роли которых, к примеру, могут выступать и родственники. Правда, на них в этом случае ложится обязанность оплачивать обязательства заемщика в случае форс-мажорных обстоятельств у последнего.

Банкиры учитывают разные источники дохода, не отсекают даже предпринимателей - проводят анализ их бизнеса. Кредитуют моряков. Как правило, у них есть контракты, из которых кредитный эксперт делает заключение о реальных доходах. В основном это моряки, работающие под флагом и числящиеся в той или иной крюинговой компании.

Отметим, что моряки, работающие под флагом, считаются в Приморье далеко не бедными. Получается, что ипотека - удел не бедных, на кого, по идее, и рассчитано такое кредитование. С этим соглашаются и банкиры. Средний портрет заемщика выглядит примерно так. Это человек среднего класса и выше со стабильным источником доходов. Для того чтобы потенциальный заемщик мог рассчитывать на покупку жилья в городе Владивостоке, на семью из двух-трех человек совокупный доход должен составлять порядка 30 тысяч рублей. При этом нужно быть готовым внести первоначальный взнос.

- Стоит признать, что сегодня ипотека доступна не всем, - продолжает Андрей Фролов из Росбанка. - И дело тут не столько в размере банковских ставок по кредитам, сколько в несоответствии доходов значительной части населения уровню цен на жилье. В условиях, когда согласно официальным данным уровень оплаты труда в Приморском крае составляет порядка 10,5 тыс. рублей, а жилье стоит более 25 тыс. рублей за 1 кв. м, говорить об «ипотеке для всех» некорректно.

Представим, что банкиры вдруг расщедрятся и сделают ипотеку абсолютно бесплатной. Средняя стоимость трехкомнатной квартиры во Владивостоке – 70 тыс. долларов (1890 тыс. рублей). Берем ипотечный кредит на 10 лет (120 месяцев). Ежемесячный платеж тогда составит 15750 рублей. Согласитесь, что даже беспроцентный и без первоначального взноса кредит доступен далеко не всем…

Проблемная зона

В Европе и Америке доля ипотечных кредитов к объему ВВП составляет 30 - 40 процентов, у нас она колеблется в районе 10. И при всем желании банкиров увеличивать и наращивать объемы ипотечного кредитования им удается это делать еще со скрипом. Поэтому насущные проблемы граждан стали их проблемами…

- Если говорить о проблемах ипотеки, думаю, они общие для большинства регионов страны, - утверждает Андрей Фролов. - Во-первых, налицо дефицит жилья. Во-вторых, уже упомянутая проблема доходов населения формирует ситуацию, в которой клиентами банков становится довольно узкая прослойка населения. Если говорить конкретно о приморском рынке жилья, нельзя не отметить стабильно высокий уровень цен на недвижимость.

Однако существует мнение, что само ипотечное кредитование является стимулом для роста цен на недвижимость. Ведь все-таки у людей, которые никак не могли накопить на квартиру, появилась возможность ее купить в кредит. А значит, вырос спрос.

- Напрямую развитие ипотечного кредитования не влияет на рост цен на недвижимость, - опровергает это мнение Андрей Власов. - Рост происходит потому, что предложение на рынке жилья несоизмеримо со спросом. Если проанализировать рост объемов ипотеки и цен на недвижимость, станет ясно, что одно за другим кратно не успевает.

В Приморском крае в 2005 году были построены 246 тысяч кв. метров жилья. В среднем это получается 4100 квартир - и это на весь Приморский край. Самое динамичное строительство - во Владивостоке. И даже если предположить, что на столицу Приморья приходится половина этого объема, то все равно это очень мало, потому что более 50 процентов жителей Владивостока нуждается в улучшении жилищных условий.

Кроме того, как поделился Андрей Фролов, отдельные сложности, с которыми столкнулся Росбанк в Приморском крае, связаны с особенностями местного строительного рынка. К сожалению, сроки сдачи жилых объектов, заявляемые застройщиками региона, зачастую не выполняются. Банкирам же нужно знать наверняка, когда объект будет сдан. В результате далеко не каждый новострой может быть аккредитован банком, а значит, не каждая строящаяся квартира может быть приобретена через ипотечный кредит. Стоит отметить, что в соседних регионах, Хабаровском крае и даже на Камчатке проблема выполнения сроков сдачи объектов стоит менее остро.

Перспективы, перспективы…

Однако если звезды зажигаются, значит, это кому-нибудь нужно. За какой-то год в Приморье появилось не менее пяти кредитных организаций, занимающихся целевыми жилищными кредитами. Так какие перспективы у этого рынка?

Андрей Власов, Внешторгбанк:
- Развитие ипотеки закономерно в целом для экономики страны. Основным фактором является то, что банковский рынок корпоративных клиентов сформирован и распределен. Тем более в результате положительных качественных изменений на этом рынке крупнейшие компании имеют возможности привлекать средства, минуя банковский сектор. То есть делать то, что мы делаем сейчас для физических лиц, - привлекать средства за рубежом по более низким ставкам на длительные сроки. Стало очевидно, что банки начали уделять большее внимание новым рынкам, особенно потребительскому кредитованию.

Что касается ипотеки как сегмента этого рынка, то это очень интересный продукт с различных точек зрения. Банк имеет возможность выдавать кредит на большой срок, то есть он получает гарантированный доход в виде процентной ставки, и не на год-два-три, как в случае с обычными кредитами, а на 15 - 20 - 25 лет. Таким образом, он при таком же объеме затрат получает больший доход. Ипотечный кредит изначально менее рискованный, чем просто потребительский, потому что залогом выступает недвижимость.

В будущем все большее число участников будет включаться в эту программу. Сами программы будут совершенствоваться, банки будут искать новые способы доведения своей информации до потребителей, в том числе сотрудничать с риэлторскими компаниями. Процентная ставка же по ипотечным кредитам неуклонно снижалась за последние пять лет, и эта тенденция продолжится.

Андрей Фролов, Росбанк:
- Что касается особенностей местной ипотеки, то в Приморье довольно давно по сравнению с соседними регионами стало развиваться ипотечное кредитование. В частности, на ранней стадии получила развитие федеральная ипотечная программа АИЖК.

Если говорить о перспективах рынка, то они достаточно понятны. В условиях, когда жилье дорожает, все меньшее число людей может приобрести его, используя текущие доходы и накопления. Все больше людей неизбежно будут брать ипотечные кредиты. На ближайшие годы можно прогнозировать ежегодный кратный рост этого рынка.

С расширением круга ипотечных банков, вероятно, получит развитие рынок услуг так называемых ипотечных брокеров - специализированных организаций, выступающих посредниками между заемщиком и банком. Главное преимущество работы с брокером для заемщика заключается в возможности в одном месте получить полную информацию о действующих на рынке ипотечных программах, заполнить документы, получить решение одного или нескольких банков. Естественно, за плату.

* * *

На российском рынке ипотечного кредитования появился новый продукт. Некоторые банки предложили ипотеку с плавающей процентной ставкой, значение которой привязано к индексу MosPrime. Данный индекс рассчитывается на основе объявляемых восьми ведущими российскими банками депозитных ставок сроками на один, два и три месяца и является усредненным показателем.

Выгодно ли это заемщику? Все зависит от того, каким будет индекс MosPrime в течение всего срока погашения кредита. Если 5 процентов и меньше, то, сравнивая с сегодняшними ставками обычных рублевых ипотечных кредитов, очень даже выгодно. Если 7 - 10 процентов, то уже не так выгодно, а если больше 10 процентов… Несмотря на относительную макроэкономическую стабильность, сложившуюся в России в последнее время, многие банкиры считают невозможным предсказать индекс MosPrime на все время ипотечного кредита. Следовательно, кредит по такой ставке считается рискованным, причем как для заемщика, так и для кредитора.

Кстати

По сообщению пресс-службы администрации Приморского края, наш регион признан лучшим по темпам реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в Дальневосточном федеральном округе.

Как отметил заместитель руководителя департамента градостроительства Константин Адамович, важно, что сегодня число приморских семей, имеющих возможность приобрести жилье, увеличилось с 12 до 16 процентов. Этому, в первую очередь, способствуют снижение процентной ставки по ипотечным кредитам на 0,5 процента и субсидирование части процентной ставки по ипотечным кредитам. Всего в этом году в Приморье было выдано ипотечных кредитов на 1,5 миллиарда рублей, что позволило решить жилищную проблему более чем 2700 семей.

По данным государственного строительного надзора, с начала года в Приморье введены в эксплуатацию 181,9 тысячи квадратных метров жилья. Это несколько многоэтажных домов во Владивостоке, многоквартирный дом в Хороле, четыре дома в Уссурийске, 18-квартирный дом в Чугуевке и другие объекты.

Однако, на несколько скептический взгляд корреспондента «В», эти показатели - снижение процентной ставки по ипотеке на 0,5 процента и объем строительства в чуть более 180 тыс. кв. м - отнюдь не повод для радости. Стоит только посочувствовать остальным регионам ДВФО, если там жилищные проблемы решаются хуже, чем в Приморье…

Цены на квартиры стремятся к бесконечности, впрочем, не только в краевой столице – растут они повсеместно. Думайте сами, решайте сами, в каком уголке Приморья приобрести однокомнатную квартиру…

Автор: Татьяна КУЛИКОВА, «Владивосток»