Квартира только в планах

К 2010 году 25 тысяч приморских семей улучшат свои жилищные условия. Это значит, что 56 процентов нуждающихся в разрешении квартирного вопроса обретут семейный очаг. Именно к таким показателям должна привести реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в Приморском крае. Пока только в официальных бумагах. Но будет ли это в реальности?.. 

Доступно не значит дешево

Идея нацпроектов была озвучена в сентябре прошлого года. И тогда стало ясно, что самым сложным в реализации станет жилищный нацпроект: строительная отрасль за годы перестройки пришла в упадок. Для сравнения: в 80-х годах в Приморском крае ежегодно вводилось в эксплуатацию около 1 миллиона квадратных метров жилья, в смутных 90-х же этот показатель оказался на нуле.  Такая же ситуация была и по стране в целом. В 2005 году глава Росстроя Сергей Круглик заявил, что около 60 процентов россиян нуждаются в улучшении жилищных условий. Местные эксперты полагают, что в Приморье, особенно на наиболее урбанизированных территориях, таких нуждающихся еще больше.

В 2005 году в Приморье было введено около 250 тысяч квадратных метров жилья, но местная застройка представляет собой в основном так называемое элитное жилье и малоэтажные дома. Местные строительные компании и рады были бы строить жилье экономкласса, зная, что спрос на него просто колоссальный, но это оказалось делом очень сложным. Однако об этом ниже.

Стало очевидно, что проблему россиян под названием «негде жить» необходимо решать на государственном уровне. Поэтому предпосылки для появления жилищного нацпроекта были более чем основательные.

Основным инструментом реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в нашем регионе стала краевая целевая программа «Жилище Приморья», которая была озвучена в январе этого года. В ней предусмотрены четыре основные подпрограммы: «Развитие жилищно-коммунального хозяйства Приморского края на 2004 - 2010 годы», «Квартира - молодой семье на период 2002 - 2010 гг.», «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в Приморском крае» и «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой для жилищного строительства в Приморском крае на 2006 - 2010 годы». Также программой «Жилище Приморья» предусмотрено развитие ипотеки и устранение административных барьеров для застройщиков.

Справка "В":
Реализация нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» предусматривает:
- рост объема строительства до 2010 года до 400 тысяч кв. м в год (в 2006-м запланировано 252,2 тысячи кв. м);
- в 2007 году 920 семей получат ипотечные кредиты (в 2006-м – 816);
- в 2007 году 193 семьи граждан, отнесенных к льготным категориям, улучшат жилищные условия (в 2006-м – 183 семьи);
- в 2007 году 596 молодых семей улучшат жилищные условия (в 2006-м – 397 семей).

Однако понятия «доступность» и «комфорт», фигурирующие в названии жилищного нацпроекта, более чем относительные. На кого же он рассчитан?

- Не стоит думать, что в ходе реализации нацпроекта все желающие смогут приобрести жилье, - считает директор Дальневосточного маркетингового центра Сергей Косиков, который отслеживает все тенденции на рынке недвижимости. – Доступное не значит дешевое. Нацпроект подразумевает, что просто будет очень-очень много строиться жилья.

- На мой субъективный взгляд доступное жилье – это так называемое жилье экономкласса, приобрести которое сможет позволить себе гражданин с заработной платой 10 тысяч рублей, - говорит Ольга Фарафонова, консультант отдела развития строительного комплекса департамента градостроительства администрации Приморского края. – Сегодня у нас строится так называемое элитное жилье, которое недоступно. Нацпроект обеспечит появление жилья, доступного для людей среднего и ниже среднего классов.

Законы для строителей

В 2005 году, после прокатившихся по стране массовых случаев обмана участников долевого строительства, был принят закон «О долевом строительстве». Этот документ, а также принятый все в том же 2005 году Жилищный кодекс «перекрыли воздух» мелким компаниям, и объемы строительства в целом снизились на 35 процентов. К примеру, в соответствии с ФЗ «О долевом строительстве» застройщик должен за свои средства согласовать проект и начать строить, чтобы привлечь деньги дольщика.  У небольшой строительной компании нет таких ресурсов, поэтому на рынке остались только крупные компании, у которых сложились партнерские отношения с банками, которые могут предоставить кредит, или есть инвесторы.

Если говорить о местных особенностях жилищного строительства, то застройщики подчеркивают, что согласовать проектную документацию с администрациями муниципалитетов очень сложно. Также усложняет строительство слабое обеспечение инфраструктуры – подвод электросетей, канализации. Так, существующие технические условия, выдаваемые ОАО «Дальэнерго» на электро- и теплоснабжение, содержат такие требования, выполнение которых влечет значительное, до 40 процентов, удорожание себестоимости строительства.

Как рассказала Ольга Фарафонова, сейчас в администрации края готовятся соответствующие законодательные документы, которые должны облегчить жизнь застройщикам, так, чтобы получать земельные участки под застройку им стало совсем просто.

Дела ипотечные

Еще одной важной составляющей реализации нацпроекта является ипотечное кредитование.

- Нацпроект гарантирует прогнозируемые процентные ставки по ипотеке, - рассказывает Марина Ломакина, генеральный директор ОАО «Наш дом – Приморье»,  регионального оператора Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). - Сейчас тенденция ипотечной ставки идет на снижение, и планируется, что к 2010 году она составит восемь процентов годовых. Также АИЖК дает гарантию мелким, региональным банкам, что они смогут эти кредиты быстро продавать, не держа их у себя на балансе по 20 - 30 лет, что невыгодно небольшим кредитным организациям.

Однако, по мнению Марины Александровны, рассчитывать на то, что ипотека решит все жилищные проблемы, наивно. Вообще ипотека – это финансовый инструмент, который использует гражданин, чтобы купить квартиру сейчас, а расплачиваться за нее он может и 30 лет. Анализ последних статистических данных о рынке недвижимости говорит, что за последние годы общее количество сделок купли-продажи жилых помещений снизилось за счет роста цен, который опережает рост доходов населения. На этом фоне доля ипотечных сделок увеличилась в три раза. Эта тенденция говорит о том, что люди не могут самостоятельно заработать на квартиру, не привлекая дополнительных средств.

- Сделав определенные расчеты, мы пришли к выводу, что средняя приморская семья, состоящая из трех человек, в теории может ежемесячно платить по ипотеке 6 - 8 тысяч рублей, - продолжает Марина Ломакина. - Но если обобщить данные по уже выданным кредитам, ежемесячный платеж по ним в среднем составляет 12 тысяч рублей. Из этого следует, что средней семье, на которую и рассчитана ипотека, такой кредит не по карману.

С начала этого года губернатор Приморья принял решение о субсидировании части процентной ставки для ипотечных кредитов для покупки жилья в новострое. Анализ рынка жилья показал, что если начать субсидировать всю процентную ставку, то цены на первичном рынке вырастут еще больше.

Однако и развитие ипотеки упирается в главную проблему нацпроекта – недостаточное жилищное строительство. На сегодняшний день только два процента жилого фонда Приморского края соответствует требованиям, которые предъявляет «Наш дом – Приморье» (а соответственно, АИЖК) к жилью, на покупку которого он готов выдать заем. Это жилье, находящееся в эксплуатации не более 20 лет, то есть построенное не раньше 1986 года. Чтобы остальное жилье соответствовало условиям ипотеки, необходим капитальный ремонт, иначе оно просто не «проживет» 10 - 15 лет, в течение которых в случае ипотечного кредитования должно находиться в залоге.

- Мы рассчитываем, что значительное количество строительных компаний в 2006 году приведут в соответствие с действующими нормами законодательства документацию, связанную с согласованием земли под застройку жилыми домами, - оптимистично заявляет Марина Ломакина. – Только за счет этого объемы строительства должны увеличиться до заявленных в нацпроекте объемов.

Немного скепсиса...

- Если честно, я не понимаю, зачем вообще были выдуманы эти национальные проекты, - говорит один из экспертов строительного мира, не пожелавший называть свое имя. – Да, действительно есть проблемы и в образовании, и в здравоохранении, и в сельском хозяйстве, и очень большие в обеспечении жильем граждан России. Но эти проблемы необходимо решать планово, совершенствуя законодательство и финансируя соответствующие отрасли. А национальные проекты – это просто большая пиар-кампания и исключительно политический ход…

Если повнимательней присмотреться к плану-графику мероприятий приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам  России» в Приморском крае, то ничего нового мы там практически не увидим. И о «Квартире молодой семье», и о программе «Сельский дом», и об ипотеке мы слышали уже давно, и эти программы осуществлялись в крае уже с 2002 года. Даже строительство одной крупной строительной компанией Лесного квартала сейчас приписывают к реализации национального проекта, хотя его строительство началось, когда о проектах и в помине никто не знал. По сути, все это приписали к национальному проекту задним числом, ну и дали на их развитие немного федеральных денег. Однако если национальный проект позволит застройщикам выйти на значительные объемы строительства, снизить таким образом стоимость жилья и дать возможность средней семье купить достойную квартиру, то пусть его хоть чертом назовут…

Автор: Татьяна КУЛИКОВА, Нина ПЕТРУХИНА (фото), «Владивосток»