Льготы есть у всех
В конце года на владивостокском рынке недвижимости вновь оживление. Мы попросили специалиста в области операций с недвижимостью - заместителя директора по финансам и оценке ООО “Бизнес-Дом” Анну Резниченко прокомментировать данную ситуацию и напомнить нашим читателям о льготах по подоходному налогу, которые существуют при покупке и продаже квартир.
- Какие причины вызывают cегодня оживление на рынке недвижимости?
- Я бы выделила две основные, которые привели к тому, что рынок недвижимости к концу года активизировался. Прежде всего, активность покупателей и продавцов во многом связана с тем обстоятельством, что близится срок подачи налоговых деклараций. А у покупателей жилья, застройщиков и продавцов недвижимости есть определенные налоговые льготы. Данная ситуация характерна не только для этого года, но и предыдущего.
Во-вторых, активность рынка связана с некоторыми изменениями в законодательстве, которые ожидаются в следующем году. Речь идет о федеральном законе “О государственном контроле за соответствием крупных расходов на потребление фактически получаемым физическими лицами доходам”.
- Хотелось бы более подробно услышать, о каких льготах идет речь при продаже недвижимости?
- В соответствии с федеральным законом от 23.12.94 г. за № 74-ФЗ “О внесении изменений и дополнений в закон РФ “О подоходном налоге с физических лиц” на текущий момент в целях налогообложения в совокупный доход, полученный физическими лицами в налогооблагаемый период, не включаются суммы, получаемые от продажи квартир, жилых домов, дач, садовых домиков, земельных участков, земельных паев (долей), принадлежащих им на праве собственности, в части, не превышающей 5000-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда (МРОТ). Что на сегодняшний день составляет 417 450 рублей.
- Какими льготами пользуются покупатели, приобретая недвижимость?
- Клиенты нашей компании знакомы с этими льготами и успешно пользуются ими. Совокупный доход уменьшается на сумму, направленную физическими лицами, являющимися застройщиками либо покупателями, по их письменным заявлениям, представляемым в бухгалтерию предприятия, учреждения или организации по месту основной работы либо в налоговый орган по месту постоянного жительства, на новое строительство либо приобретение жилого дома, или квартиры, или дачи, или садового домика на территории России, в пределах 5000-кратного МРОТ, учитываемого за трехлетний период. Под эту льготу попадают также суммы, направленные на погашение кредитов и процентов по ним, полученных физическими лицами в банках и других кредитных организациях на эти цели. Эти суммы не могут превышать размер совокупного дохода физических лиц за указанный период. Данной льготой покупатель (застройщик) недвижимости может воспользоваться единожды. В соответствии с действующим законодательством предоставление такого вычета физическим лицам повторно не допускается.
С клиентами стало интереснее работать, они теперь грамотные и юридически подкованные. Тем не менее многие нюансы могут быть незнакомы. Поэтому специалисты компании стараются в каждом конкретном случае все объяснить и предлагать самый оптимальный вариант. Ведь если допустить какие-то неточности в договорах, не учесть изменения в законодательстве, клиенты могут потерять льготы. Поэтому всегда надо не бояться обращаться в серьезные и надежные компании, которые уже не первый год занимаются рынком недвижимости. Это гарантия того, что вы останетесь довольны.
Хотела бы еще подчеркнуть, что льготы при купле-продаже квартир предоставляются далеко не во всех случаях.
- Если, например, работнику организация приобрела квартиру за счет средств предприятия. Попадает ли этот случай под льготное налогообложение?
- В данной ситуации льготы не предусмотрены. Вышеуказанные расходы не исключаются из совокупного годового дохода физических лиц, для которых жилые дома, или квартиры, или дачи, или садовые домики построены, куплены, а полученный кредит на указанные цели погашен за счет собственных средств предприятия, учреждения или организации. Сумма средств, распределенная в таких случаях в пользу физических лиц, подлежит включению в состав совокупного налогооблагаемого дохода этих лиц в общеустановленном порядке.
- А вот такой случай. Кто-то мог не знать, что, покупая жилье в 1998 году, можно подать заявление об исключении из своего совокупного дохода как раз этой суммы расходов. А время уже прошло. Что делать?
- Ничего страшного. Просто нужно вернуться к этому вопросу. Льгота, предусмотренная действующим законодательством, предоставляется начиная с того года, когда подается заявление об исключении из совокупного дохода суммы расходов на приобретение жилья. Поэтому в соответствии с письмом МНС РФ от 7.06.99 г. за
№ 08-1-06/515 физическое лицо, направившее средства на покупку квартиры в прошлом году, вправе воспользоваться названной льготой по совокупному доходу, полученному за трехлетний период, в том числе начиная с 1999 года. Так что те, кто не успел использовать льготу по незнанию или другим причинам, могут это сделать в этом году.
- Попадают ли под налогообложение так называемые субсидии, которые выдаются некоторым слоям населения для приобретения или строительства жилья?
- Вы имеете в виду, скорее всего, те самые денежные компенсации в виде субсидий, которые, например, выделяются людям, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностям; военнослужащим, уволенным в запас с военной службы или отставку; лицам, признанным в установленном порядке вынужденными переселенцами, и т. д. Могу сказать, что в соответствии с действующим законодательством компенсационные выплаты (субсидии) в пределах установленных норм не подлежат налогообложению.
- Вы упомянули о военнослужащих. Для нашего города остро стоит вопрос обеспечения жильем военных. Некоторые из них уезжают преимущественно на запад страны. Другие лелеют надежду приобрести хоть какое-то жилье по выделенным сертификатам. Вы работаете с такими сертификатами?
- Это особая тема для разговора. За последнее время среди клиентов компании появился новый слой - военнослужащие, имеющие на руках жилищные сертификаты. Скажу откровенно: как специалистам нам эти сделки интересны и не вызывают затруднений, но не все так просто. Ведь по большому счету нет особой разницы, безналичная это сделка, или обычная, или по сертификату, или по гарантийному письму и т. д. Очень часто приходится выслушивать от обладателя сертификата, что ему отказали то в одной компании, то в другой.
По опыту работы я бы отнесла данные случаи к сделкам с уровнем риска выше среднего. Основная проблема, которая возникает при этом, - это несоответствие среднестатистических цен на жилье с ценами на рынке недвижимости. Вторая, не менее важная проблема - большой разрыв по времени между началом сделки и моментом получения денег продавцом, что отпугивает последних. Как специалист скажу, что компания не собирается отказываться от сотрудничества с клиентами, имеющими сертификаты. Так как по нашему мнению, базирующемуся на постоянном анализе, приобретение жилья по сертификатам возможно и реально. И мы твердо убеждены в том, что сделки с жилищными сертификатами это обычные сделки с риском чуть выше среднего. Конечно, речь не может идти о дорогостоящем жилье в центре. Есть и другие достойные районы города, в которых реально приобрести себе будущий дом.
- Есть ли специфические отличия в работе с клиентами, имеющими документальное подтверждение на выделение субсидии, выезжающими из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностям, по сравнению с военнослужащими?
- Практически никаких. Это те же обычные сделки, с таким же риском выше среднего. Есть отличия по процедуре оформления. Но это чисто технические стороны. Как правило, у таких клиентов на руках имеются гарантийные письма, постановления органов самоуправления либо иные подтверждающие документы.
Следует отметить, что в каждом отдельном случае приобретения жилья есть свои детали и особенности, которые хорошо известны лишь специалистам. Поэтому стоит обращаться к ним, а не к случайным советчикам и консультантам.
- Сейчас многие только и говорят о том, что с января вступает в силу отложенный в свое время закон “О государственном контроле за соответствием крупных расходов на потребление фактически получаемым физическими лицами доходам”. То есть теперь, прежде чем сделать крупное приобретение, например квартиру, нужно будет пояснить налоговым органам, откуда у вас такие деньги. Эти правила действуют во всем мире. С другой стороны, сегодня честно заработать на квартиру, дом, катер и так далее в нашей стране невозможно. Не получится ли так, что число клиентов на рынке жилья резко упадет?
- Слухов и предположений по этому поводу высказывается много. Тем не менее не думаю, что это отрицательно отразится на жилищном рынке. Специалисты компании хорошо изучили все положения предполагаемого к введению закона о расходах и готовы вместе с нашими клиентами работать с ним. Конечно, ответов на все вопросы у нас нет, но стратегия и тактика взаимоотношений с этим новым законом выработана. Мы знаем, как помочь нашим клиентам, не нарушая законодательства. В общем, скажу так: у нас есть ответы на основные вопросы, но все будет зависеть от того, как этот новый закон будет реализован на деле. Ведь нет стопроцентной уверенности, что данный закон в очередной раз не будет отложен или отменен.
В заключение хотела бы поздравить бывших, настоящих и будущих клиентов компании “Бизнес-Дом” с наступающим Новым годом. Теплого вам дома, в нем - здоровья, счастья и удачи!
