Торговля в формате центров

Еще пять лет назад в центре Владивостока весь шопинг концентрировался в торговом центре "Золотой Рог". Если там не находилось ничего на взыскательный вкус, приходилось ехать аж на Вторую Речку в "Универсам" или на рынок на Спортивной. К настоящему времени ситуация кардинально изменилась: такое чувство, что город просто кишит бесчисленными торговыми центрами, количество которых продолжает безудержно расти.

Приморье - "белое пятно"

Бесспорно одно: то, что многочисленные рынки и мелкие магазинчики постепенно перекочевывают в большие торговые центры (ТЦ), говорит о стремлении местной торговли к цивилизованности. Стремление это, естественно, не во Владивостоке рожденное - тенденции к нам приходят из центральной части России. Однако тамошний рынок торговли ушел еще лет на пять вперед. К примеру, понятие "гипермаркет" в Москве или Санкт-Петербурге абсолютно не вяжется с единственным представителем такого рода магазинов во Владивостоке. Гипермаркет там - это отнюдь не два этажа с продуктами и бытовой техникой. До сих пор во Владивостоке не появилось ничего наподобие магазинов IKEA, где представлено все, что только может понадобиться в домашнем хозяйстве. Кроме того, в центре России достаточно сильно развиты торговые сети, которые заполоняют один город за другим. Даже есть такие сети, которые родились не в первопрестольной, а где-нибудь в Екатеринбурге или Калуге, но активно начали осваивать и гордый московский рынок. Сетевая экспансия неместного розлива, впрочем, не характерна для Владивостока.

- Для москвичей наш рынок - "белое пятно", - рассказывает директор Дальневосточного маркетингового центра Сергей Косиков, который отслеживает все тенденции на местном строительном рынке. - Мы настолько далеки от них, что они не знают, как к нам подобраться. Поэтому сейчас местный рынок торговли будет развиваться по своим внутренним правилам.

"Якорение" клиента

Сейчас во Владивостоке действует более 20 довольно крупных торговых центров, где торгуют промышленными товарами. К тому же, наверное, в каждом районе можно увидеть стройку, которую венчает надпись типа: "Общественно-торговый центр" или "Офисное здание".

- Все эти формулировки, как правило, - пустые слова, - продолжает Сергей Косиков. - Обычно функциональное назначение здания определяется тогда, когда оно уже построено, под арендаторов. Поэтому-то и получается, что формат местных торговых центров одинаковый.

На Западе, да уже и в Москве на начальном этапе строительства торгового центра застройщик находит якорного арендатора, которому могут быть предоставлены льготные условия аренды, он может занимать максимальную площадь. В ответ такой арендатор гарантированно и стабильно приносит доход. Именно для якорного арендатора разрабатывается концепция торгового центра, а часто и его внешний и внутренний вид. Во Владивостоке же пока нет ни одного торгового центра, который бы строился под якорного арендатора. К примеру, в торговом центре "Максим" фактически якорным арендатором стала компания "Домотехника", но появился он после постройки, и специально под него в ТЦ уже ничего не делалось.

Как отметил Сергей Косиков, у торгового центра обязательно должна быть какая-то концепция, которая помогает ему выживать в условиях жесткой конкуренции и быть интересным покупателю.

- Сейчас в городе нет такого торгового центра, который бы можно было назвать абсолютно успешным, - продолжает Сергей Иванович. - Готовится к открытию торговый центр Clever house на ул. Семеновской, его проект действительно интересный, но концепция появилась уже на завершающей стадии строительства, и сейчас застройщики тянут с открытием, потому что "подгоняют" ее под якорного арендатора. Расположенные в этом же районе другие ТЦ, по нашим оценкам, - вообще провальные проекты. Там нет нормальной парковки. Наиболее удачными примерами в нашем городе можно назвать те торговые центры, где есть и ресторан или кафе, и продуктовый супермаркет, и бутики известных брендов. Все остальные торговые центры - это, по сути, небольшие крытые рынки.

Дом или магазин?

И все же, несмотря на, казалось бы, уже достаточное количество торговых центров, они продолжают строиться.

- На самом деле торговых центров во Владивостоке немного, - считает Сергей Косиков. - Средний показатель по России - 350 - 400 квадратных метров торговых площадей на 1000 жителей. Владивосток от такого показателя еще очень далек.

На сегодняшний день коммерческие объекты - наиболее доходный вид строительства. К примеру, при строительстве жилого дома предъявляется намного больше требований, необходимо собрать больше разрешительных документов и согласований. Что касается коммерческих объектов, то их постройка обходится заказчику меньшей кровью. Правда, "подсчет дивидендов" от строительства жилого и коммерческого здания происходит по-разному. Доход от жилого дома его собственник получает сразу, продавая квартиру (даже на стадии строительства). А от здания коммерческого назначения прибыль поступает постепенно, в процессе аренды. Кстати, некоторые строительные компании, чтобы избежать этого, продают площади, поэтому у торговых центров бывает несколько собственников.

Во Владивостоке есть люди, которые заинтересованы в строительстве торговых центров и проводят соответствующие исследования. Так, может быть, в ближайшее время во Владивостоке появится новшество - развлекательный торговый центр. В таком ТЦ кроме торговых павильонов и бутиков будут находиться и развлекательные залы различной направленности, кафе.

ТЦ: только вперед!

Сейчас не только во Владивостоке, но и в Приморье в целом продолжается процесс ликвидации уличных рынков. Но эта проблема сталкивается с другой: в торговых центрах держатся высокие цены, а ассортимент товаров везде практически одинаковый. Наверное, поэтому многие из них до сих пор заполнены лишь на 70 процентов.

Как отметил Сергей Косиков, завышение цен абсолютно на все товары - это болезнь не только Дальнего Востока, но и России в целом. Это, безусловно, определяется стоимостью аренды на торговые площади, а она сегодня неадекватна рынку: слишком завышена. Хотя объективно стоимость товаров в торговых центрах, построенных на месте рынков, не должна быть выше, потому что на той же самой площади может разместиться раз в пять больше торговцев.

Цена квадратного метра торговых площадей во Владивостоке начинается с 40 и заканчивается 100 долларами. А к примеру, в Барнауле стоимость квадратного метра в торговом центре с боулингом, игровой зоной, фуд-кортом (кафе быстрого питания, другими словами) и продуктовым супермаркетом обойдется примерно в 450 рублей (около 16 долларов).

Развитие торговых центров, однако, не умаляет значимость "шаговых" магазинов, то есть тех, которые находятся под домом. Для того чтобы купить десяток яиц или пачку сигарет, человек не отправится в супермаркет, если только он не находится рядом.

Если говорить о будущем, то появление торговых центров во Владивостоке, несмотря на видимую с первого взгляда насыщенность ими, продолжится. Просто теперь они должны появляться с тщательно продуманной концепцией, чтобы привлечь к себе внимание уже много чего повидавшего (в том числе и за границей) владивостокца. О крае и говорить нечего - там эволюция от базаров и рынков только началась.

Александр Галущенко, начальник Управления торговли, общественного питания и бытового обслуживания администрации Владивостока:

- Вообще в городе по всем требованиям оборудованы лишь три-четыре торговые зоны. Все остальные представляют собой совершенно нецивилизованные площадки, где процветают антисанитария и прочие подобные вещи. Но уже к следующему году мы планируем завершить большую реконструкцию 13 городских рынков и 48 торговых зон. Уже разработаны соответствующие проекты. И на месте неприглядных сараев и контейнеров должны появиться новые архитектурные ансамбли из современных строительных материалов, от двух до пяти этажей высотой, с парковками и всем необходимым. Это будут смешанные продуктово-вещевые гипермаркеты по типу московских. Кстати, предприниматели говорят, что денег у нас в этой сфере крутится даже больше, чем в столице. В этих торговых постройках нового поколения должны быть кондиционеры, места отдыха для покупателей, гостиничные комплексы, новое оборудование, бесплатные туалеты, видеокамеры, медпункты и красивый внешний вид. Обязательные места будут отведены для пенсионеров, торгующих сельхозпродукцией.

Хочу особо подчеркнуть, что эта реконструкция совсем не означает, что мы какие-то торговые точки будем закрывать. Наоборот, дадим возможность коммерсантам привести свои владения в цивилизованный вид постепенно. Одна половина рынка в ремонте, на другой идет торговля, чтобы не терять прибыли. Конечно, не все пока дали согласие на такую работу. Однако рычаги воздействия на коммерсантов у нас есть. Достаточно сказать, что процентов 70 из них работают по просроченным договорам. Так что в скором времени изменится рынок на Спортивной, "Березка" на Русской, оставшаяся часть рынка на Первой Речке, Некрасовской, Луговой, Баляева ("Бачурин" - только первая очередь реконструкции, проведенной полностью по инициативе коммерсантов). И я думаю, все это окупится. Ведь покупатели охотнее ходят туда, где комфорт. Уже сейчас 14 точек во всех пяти районах Владивостока исключены из реестра торговых зон. Это рынки, в основном расположившиеся в рекреационных зонах. Когда начнется упомянутая реконструкция, займутся и ими и приведут эти территории в благоустроенный вид.

Автор: Татьяна КУЛИКОВА, Вера КОНЮХОВА, Василий ФЕДОРЧЕНКО (фото), "Владивосток"