Ипотека стимулирует рынок недвижимости не хуже инфляции

Рынок недвижимости, пожалуй, является самым непредсказуемым в отечественной экономике. Особенно это заметно в таких оживленных городах, как Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, да и наш родной Владивосток - не исключение. Цены на жилье в данных мегаполисах растут стремительно. Однако именно владивостокский рынок недвижимости бьет все рекорды.

2005 год: стабильный рост...

- Именно в 2005 году стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке приморской столицы перевалила за 1000 долларов, и рост цен составил в среднем 27 процентов по отношению к "замерам" 2004 года, - поделился наблюдениями сотрудник одного из крупнейших агентств недвижимости Владивостока "Аском". - В центре (район от Эгершельда до Первой Речки и "Гайдамака") стоимость "квадрата" сейчас обходится в $1495. В процентном отношении рост в данном районе вышел на отметку 31,5. В так называемых районах средней удаленности (Луговая, район от Некрасовской до Постышева, Баляева, 3-я Рабочая) цены выросли на 22,5 процента, теперь квадратный метр там обходится в среднем в $1138. В удаленной зоне (район Чуркина, Тихой, Второй Речки), по последним данным, "квадрат" обходится в $1001:

Квартиры в новостройках элитного класса и индивидуальной планировки - цена зашкаливает уже за $1500 за квадратный метр.

Стоит отметить, что данные цифры - усредненный показатель, и не стоит самостоятельно высчитывать стоимость квартиры, поскольку на это влияет масса факторов. Первый и самый главный - месторасположение. Также немаловажны день рождения дома, его техническое состояние, вид из окон. Кроме того, влияют и такие экономические показатели, как курс доллара, инфляция и даже громкие заявления чиновников.

- Безусловно, существуют сезонные перепады спроса на недвижимость, - комментирует сложившееся положение дел на рынке директор агентства недвижимости "Фолиант" Феликс Адамович. - В пиковые периоды - а это традиционно май и октябрь-ноябрь - цены растут интенсивнее. Однако это условно. Конечно, многое зависит от конъюнктуры. К примеру, тот же подъем тарифов ЖКХ привел к тому, что люди стали в прямом смысле слова избавляться от больших квартир.

Когда в регионе заговорили о повышении пошлин на автомобили, отметился значительный спад на рынке, потому что бизнесмены стали вкладывать средства в бизнес, а граждане - покупать авто.

Еще интенсивнее зашкаливали цены на аренду квартир: рост в этом сегменте составил около 50 процентов. Так, сегодня съем гостинок обходится в 7-8 тысяч рублей в месяц. За однокомнатную придется ежемесячно выкладывать 9-10 тысяч рублей, за "двушку" - 10-12. Как правило, к этой таксе добавляется абонентская плата за телефон, если таковой имеется, и за электроэнергию.

- Отвечая на вопрос, почему цены на недвижимость неуклонно растут, многие называли разные причины: всплеск нефтедоллара, инфляцию, застой в строительстве жилищного фонда и т. д., - продолжает Феликс Адамович. - Я считаю, что цены растут, прежде всего, за спросом: у людей появились средства покупать жилье. Кроме того, стимулом для покупки квартиры стало и развитие ипотеки. То есть те деньги, которых раньше не хватало на приобретение жилья, люди смогли получить с помощью разных кредитных организаций, которые, откликаясь на спрос, начали развивать ипотечное кредитование.

Но вполне возможно, что с ипотекой не все так просто, как говорят риэлторы. Обещанное властями снижение ставки по ипотеке с 14 процентов до 7 привело к тому, что на эту разницу все квартиры во Владивостоке уже давно подорожали:

Все в Турцию?

Если говорить о самых популярных среди покупателей недвижимости квартирах, то по-прежнему это малогабаритки - гостинки и однокомнатные. Доля продаж из общего объема финансовых операций риэлторских компаний именно таких квартир составляет более 50 процентов.

Однако сотрудники агентства "Аском" заявили, что самыми популярными в их агентстве считаются "двушки", потому что гостинки и однокомнатные - это разменная монета, и люди, покупая подобное жилье, через некоторое время стремятся переехать в квартиру большей жил-площади. Поэтому одни и те же малогабаритные квартиры за последние пять лет продавались два-три раза. Люди пытаются купить жилье побольше, а гостинка - это стартовое вложение денег.

Итак, если говорить о ценах на популярное жилье, то сегодня гостинки в среднем стоят 25 тысяч долларов, однокомнатные - 40 тысяч, а двухкомнатные - 50. Для сравнения приведем цены других не самых провинциальных городов России. Так, в Красноярске однокомнатная квартира в среднем стоит 21 тысячу долларов, "двушка" - 31 тысячу американских денег. В миллионной Самаре такие же квартиры обойдутся в 17 и 25 тысяч долларов соответственно.

Положение на владивостокском рынке недвижимости многие сравнивают с московскими реалиями. Столичные же эксперты прогнозируют скорый всплеск покупок недвижимости за рубежом. А что? К примеру, небольшая четырехкомнатная дачка в Турции близ Аланьи общей площадью 90 квадратных метров стоит 36 тысяч евро: Может, махнем в солнечную Турцию?

Зубры риэлта

Владивостокский рынок риэлторских услуг представлен сегодня более 30 компаниями. Зародился у нас процветающий бизнес в 1992 году, и теперь покупка-продажа жилья просто немыслима без услуг риэлторов. И проблема даже не в составлении документации и оформлении сделки. Дело в том, что чистых продаж, когда граждане за "живые" деньги покупают квартиру, у риэлторских контор практически нет. Как правило, один человек покупает квартиру, добавив деньги к сумме от продажи той, в которой проживает. Риэлтор же должен найти клиента к продаваемой квартире, найти нужное для первого покупателя жилье и т. д. Порой такие цепочки составляют восемь-десять участников, а поскольку "свести концы с концами" одной конторе проблематично, ее сотрудники обращаются к клиентам конкурентов.

Кроме того, с 1999-2000 годов агентства стали разделять между собой сферы работы. Так, сегодня участники рынка недвижимости занимаются либо только арендой, либо исключительно куплей-продажей.

Если говорить о стоимости риэлторских услуг в сфере продаж, то сегодня эксперты недвижимости берут за свою работу с покупателей от 3 до 5 процентов стоимости жилья в зависимости от представленных площадей. То есть за покупку популярных гостинок и однокомнатных с вас возьмут 5 процентов, а за четырехкомнатную - 3 процента. Арендные же специалисты оценивают свои услуги от 50 до 80 процентов стоимости месячной оплаты съема квартиры, то есть из заплаченных вами десяти тысяч за аренду жилья как минимум пять тысяч придется выложить в пользу риэлторской конторы.

2006 год: снова стабильный рост...

- Что касается прогнозов, то не только я, но и другие специалисты рынка недвижимости сходятся во мнении, что стабильный рост цен на недвижимость продолжится и в 2006 году, - резюмирует Феликс Адамович. - Хотя пока мы ожидаем некоторый спад до второй половины года в связи с заявлениями правительства по поводу снижения ипотечной процентной ставки. Люди в ожидании этих изменений пока не желают пользоваться нынешними ипотечными кредитами для покупки квартир. В среднем рост цен на недвижимость, прогнозируют эксперты, в 2006 году составит 20-30 процентов.

Автор: Татьяна КУЛИКОВА, "Владивосток"