Гроши за выкупную
Коррупционные риски Жилищного кодекса При первой, второй, третьей (кто сколько насчитает) волнах приватизации в России разыгрывался очень похожий сценарий. Сначала мы даем ловкачам подгрести под себя все и вся, «красиво» обвести тех, кто попроще, вокруг пальца, а потом начинаем бунтовать против «прихватизации», пытаться задним числом добиться справедливости и что-то исправить. С годами ситуация меняется медленно, поскольку массовое сознание далеко от правового, и большинство из нас не знает своих прав и не может ими грамотно воспользоваться. Чиновники, без которых не работает ни одна схема, на такой благодатной почве наглеют и развращаются.
При первой, второй, третьей (кто сколько насчитает) волнах приватизации в России разыгрывался очень похожий сценарий. Сначала мы даем ловкачам подгрести под себя все и вся, «красиво» обвести тех, кто попроще, вокруг пальца, а потом начинаем бунтовать против «прихватизации», пытаться задним числом добиться справедливости и что-то исправить. С годами ситуация меняется медленно, поскольку массовое сознание далеко от правового, и большинство из нас не знает своих прав и не может ими грамотно воспользоваться. Чиновники, без которых не работает ни одна схема, на такой благодатной почве наглеют и развращаются.
На своих прежних ошибках мы почти не учимся. И сейчас, когда запущен механизм перехода в частную собственность многоквартирных домов со всеми их местами общего пользования и придомовой территорией, в очередной раз можно «подставиться» и остаться в дураках. Новый Жилищный кодекс по-новому закрепляет права, обязанности и ответственность граждан, компетенцию государственной власти, субъекта РФ и органов местного самоуправления в области жилищных отношений. Какие тут существуют лазейки для коррупции и как не дать ими воспользоваться «предприимчивым» пройдохам?
На эту тему наш разговор с экспертом по законодательству Приморской торгово-промышленной палаты Еленой ЗОЛОТАРЕВОЙ.
- Елена Владимировна, давайте начнем с прав, которые передал гражданам - собственникам жилых помещений в многоквартирном доме новый Жилищный кодекс. И что с ними делать, с этими правами?
- Он передал им имущественные права в полном объеме. К компетенции общего собрания собственников, которое является теперь органом управления многоквартирным домом, относится такой важный вопрос, как принятие решений о реконструкции дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Во-вторых, принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом (в том числе введение ограничений пользования этим участком). Сами собственники будут принимать решение и о передаче общего имущества дома (это могут быть разные помещения, не являющиеся квартирами) кому-то в пользование. Собрание будет также голосовать за способ управления домом и по многим другим вопросам, отнесенным к его компетенции.
Некоторые возмущаются: «придумали дурдом с этим собранием». Но, собственно, что тут нового? Возьмите акционерное общество или ООО. При общей долевой собственности всегда им управляет группа собственников, они организуют собрания, на которые выносятся самые важные вопросы. Другое дело, что у жильцов, обремененных вдруг такими серьезными имущественными заботами, нет практики в управлении собственностью в подобных масштабах. Надо учиться! Предприятиям же жилищно-коммунального комплекса, конечно, меньше всего хочется проводить ликбез среди населения. Им или недобросовестным посредникам гораздо выгоднее забрать у них это управление себе. При этом, опять-таки воспользовавшись правовой инфантильностью собственников жилья, при заключении договора проигнорировать некоторые важные моменты. К примеру, не указать в договоре состав имущества, которое передается им в управление, перечень работ по содержанию и ремонту этого имущества, а самое главное – порядок осуществления контроля за выполнением обязательств управляющей организации по договору (ох, как не любят управляющие компании включать этот пункт). Все эти промахи собственников – прямой путь к тому, что они добровольно отдают свои имущественные права посредникам. Почва для злоупотреблений, считайте, создана.
- Многие машут двумя руками: да зачем он нам нужен, этот дом! И не представляют, какую пользу можно извлечь, если по-хозяйски распорядиться своим общим имуществом.
- Свое общедолевое имущество можно ввести в полноценный экономический оборот и за счет этого поддерживать его в надлежащем состоянии. Путей для такого участия дома в экономике немало. Можно сдавать какие-то объекты общего имущества за плату предпринимателям или предприятиям. Если сделать пристройку или надстройку, то такие возможности тем более расширятся. Теперь Жилищный кодекс не запрещает использовать квартиры для профессиональной и предпринимательской деятельности (кроме производственной), а это новая большая ниша для малого и среднего бизнеса, который раньше зависел в основном от муниципальной и краевой собственности. В конце концов, дом может участвовать в целевых бюджетных программах (такие средства предусматриваются, в частности, в бюджете края), использовать систему ипотечного кредитования.
- А если, наоборот, бесхозяйственно распоряжаться своим общедолевым имуществом? Какой возможен исход?
- Бездействие собственников помещений многоквартирных домов по управлению ими своим имуществом и бесхозяйственное распоряжение общим хозяйством может даже повлечь его потерю и получение (по суду) остаточной стоимости своего жилого помещения.
При некоррупционном варианте стоимость эта будет несколько больше. События будут развиваться так. Поскольку бесхозяйственное распоряжение имуществом многоквартирного дома приводит к значительному его износу и непригодности проживания в нем, Роспотребнадзор в предусмотренном правительством порядке признает такой многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу за счет средств его собственников (согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ). В случае, если собственники не снесут дом в указанный срок, то земельный участок, на котором он расположен, будет подлежать изъятию для муниципальных нужд с целью предоставления его иному добросовестному собственнику для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства (ст. 30.2 ЖК РФ). Участок будет выставляться на аукцион.
А если вы, к тому же, своевременно не зарегистрировали право общедолевой собственности на земельный участок под своим многоквартирным домом (или вам не дали этого сделать из корыстных побуждений), то события могут развиваться еще более трагически.
Не исключен такой сценарий. Уполномоченному должностному лицу органов местного самоуправления поступает заказ на коррупционные услуги от человека, мечтающего о захвате престижного земельного участка. Заинтересованный во взятке чиновник всячески мешает зарегистрировать свое право собственности на земельный участок собственникам дома, который находится в большой степени износа. «Под шумок» он составляет пакет документов об изъятии участка под аварийным домом для муниципальных нужд. Готовит бумаги, чтобы выставить его на «открытый» (по документам) аукцион по продаже земельных участков (либо права на заключение договоров аренды земельных участков) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства (ст. 38.1 Земельного кодекса РФ) или комплексного освоения в целях жилищного строительства (ст. 38.2 Земельного кодекса РФ). Заинтересованное лицо оплачивает коррупционные услуги, в том числе по признанию дома аварийным и подлежащим сносу собственниками и в нужный момент заявляет свои права на земельный участок.
Нанимателям муниципальных квартир предоставляется другое жилье по принятым социальным нормам, а собственники получают «выкупную». Обесцененную до минимума.
- Не слишком ли мрачная картина?
- И мрачная, и трагическая. Но лучше заранее знать, какие подвохи судьбы не исключены при незнании законодательства, игнорировании своих прав и невыполнении обязанностей собственников. Хотим мы того или нет, но, приватизировав или купив квартиру, мы взяли на себя бремя сообща содержать большое хозяйство своего многоквартирного дома. Чтобы не остаться у разбитого корыта, нужно ответственно нести это бремя.
Автор: Надежда БРАЖИНА, «Владивосток»
