Кто в высотном доме "главный"

В связи с реформами, которые проводятся в коммунальной сфере, в редакцию "В" приходит множество писем с вопросами, касающимися нового управления многоквартирным жилым домом. Читателей консультирует Татьяна Семенова, юрист Регионального фонда собственников жилья (Океанский проспект, 100а, тел. 44-62-72).

10 нояб. 2005 Электронная версия газеты "Владивосток" №1850 от 10 нояб. 2005

В связи с реформами, которые проводятся в коммунальной сфере, в редакцию "В"  приходит множество писем с вопросами, касающимися нового управления  многоквартирным жилым домом. Читателей консультирует Татьяна Семенова, юрист Регионального фонда собственников жилья (Океанский проспект, 100а, тел. 44-62-72).

- Как правильно организовать и провести общее собрание жильцов, чтобы оно было полномочным?

- Начну с того, что именно общее собрание собственников помещений  - это главный орган управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ). Его необходимо проводить не реже, чем раз в год. Это можно делать в очной форме - при совместном присутствии собственников помещений в определенном месте и в определенное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование. В заочной - передав в письменной форме решения собственников по поставленным на голосование вопросам (ст. 47 ЖК РФ). Такое общее собрание может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, проживающих в данном многоквартирном доме. Для успешного его проведения желательно, чтобы в доме появилась инициативная группа, созданная самими жильцами.

Именно инициативная группа разрабатывает всю необходимую в этом случае документацию, формирует повестку дня, подбирает помещение, организует размещение информации и документации, а также определяет дату и место проведения общего собрания. Каждому собственнику жилья необходимо отправить уведомление не позднее чем за десять дней до проведения собрания. Оно либо направляется заказным письмом, либо вручается под роспись. Целесообразно к уведомлению приложить бюллетень для голосования.

Организаторам общих собраний при этом необходимо помнить, что в многоквартирном доме квартиры либо нежилые помещения могут находиться в муниципальной собственности, и в этом случае уведомление направляется в адрес администрации г. Владивостока. Хочется подчеркнуть, что уведомление направляется не нанимателям, не арендаторам, а именно собственнику данного помещения. 

В уведомлении должно быть указано следующее:
а) сведения о лице (или лицах), по инициативе которого (или которых) созывается данное собрание;
б) форма проведения данного собрания - общее собрание или заочное голосование;
в) дата, место, время проведения данного собрания;
г) повестка дня собрания.

Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня. В противном случае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке (ст. 46 ч. 2, 146 ЖК РФ);
д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Уведомляя о проведении общего собрания в форме заочного голосования, необходимо указать место, дату и время окончательного приема заполненных  бюллетеней собственников по поставленным на голосование вопросам (п. 5 п/п 3 ст. 45, ст. 146 ЖК РФ).

Точное соблюдение "формы" сообщения о проведении общего собрания -это необходимое условие его правомочности. В случае ее несоблюдения решения общего собрания могут быть оспорены в судебном порядке. И еще. Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 5-10 процентами голосов от общего числа голосов собственников (ст. 45 ЖК РФ).

Присутствие собственников на собрании и наличие кворума подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, доли в праве общей собственности на имущество, а также подписью собственника и с приложением доверенности, если в собрании принимает участие представитель собственника.

- Как высчитать количество голосов, которыми обладает на собрании каждый собственник помещения?

- В этом случае количество голосов пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, то есть пропорционально размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 ЖК РФ). Для того чтобы рассчитать свою долю, следует разделить площадь помещения (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной, государственной).

Например, сумма всех площадей помещений равна 1000 кв. м. Площадь вашего  помещения -  50 кв. м. Доля в праве общей собственности данного собственника -                         50:1000 = 0,05. Далее вычисляем процент голосов собственника: 50:1000 х  100 процентов = 5 процентов. Таким образом, данный собственник имеет 5 процентов голосов на общем собрании.