Жилищный кодекс против диктата монополий

Экспертиза депутата ЗС Александра Мамошина

Вступивший в силу с 1 марта Жилищный кодекс РФ встретил неоднозначную реакцию населения и общественности. Кого-то переход жилого фонда в управление частных компаний пугает, кому-то, наоборот, дает надежду на снижение эксплуатационных расходов благодаря конкуренции «частников».

В Законодательном собрании Приморского края (ЗС ПК) проводится свой мониторинг и анализ ситуации. Депутат ЗС ПК Александр Мамошин, возглавивший временную комиссию краевого парламента по тарифам в сфере коммунальной энергетики, был командирован на конференцию, проводившуюся законодателями Санкт-Петербурга и посвященную новым формам управления жилым фондом. В северной столице процессы, предписанные Жилищным кодексом, начались задолго до его принятия, поэтому первые результаты реформы уже видны и доступны для изучения в качестве «пилотных». Особенно ценен петербургский опыт привлечения зарубежных инвестиций, которым делились на конференции в том числе и сами инвесторы, прибывшие из ФРГ вкладывать свои средства в питерскую коммуналку. Специально для читателей «В» Александр Мамошин комментирует негативные и позитивные аспекты нововведений в ЖКХ, а также роль краевого парламента в смягчении болезненных эффектов реформы для населения Приморья.

- Реформу ЖКХ люди привыкли ругать и обвинять во всех своих бытовых неурядицах. Но на самом деле нужно отделять реформу от роста тарифов на услуги ЖКХ, который происходит, на мой взгляд, по другим причинам, прежде всего из-за диктата монополистов-энергетиков. Сама по себе реформа - это положительный процесс, способный использовать резервы отрасли для ее развития и в итоге привести к снижению коммунальных тарифов. Реформа ЖКХ невозможна без привлечения инвестиций из частного сектора, но вопрос в том, где их взять, если отрасль традиционно является убыточной. Инвестиции возможны только при стабильном рынке и снижении коммерческих рисков. И такая возможность существует в России уже сейчас. Почему немцы из бывшей ГДР выходят в Санкт-Петербурге на наш российский рынок? Потому что в Восточной Германии стоят наши советские пятиэтажные дома, хотя на них уже надстроены один-два этажа и немецкие «хрущевки» эту надстройку выдерживают. Немцы набили себе шишек на нашем жилье, научились вести хозяйство прибыльно, и сейчас
в Санкт-Петербурге создают частные жилищно-эксплуатационные управления, а муниципалитет передает им в управление дома из своего жилого фонда.

Жилищный кодекс в качестве основного закона прописывает самую правильную форму управления приватизированными квартирами - товарищество собственников жилья (ТСЖ). Раз уж судьба свела людей под одну крышу, нужно учиться совместно управлять своим домом. Чем лучше управляешь - тем меньше платишь. При пока действующей системе высокие коммунальные платежи обусловлены большим количеством посредников. Немцы на семинаре так и говорили: без прямых рыночных отношений у вас ничего не получится. Компания, которую привлекает ТСЖ, должна быть не только управляющей, но также инвестирующей и обслуживающей. А не так, чтобы пришла управляющая компания, собрала с жильцов деньги, потом нашла субподрядчиков, и попробуй-ка дождись после этого обещанного ремонта. У компании должны быть собственные средства, чтобы поставить в рассрочку, например, тепловые и энергетические счетчики на весь дом, как это делается в Петербурге. Счетчики позволяют снизить коммунальные платежи буквально в несколько раз, а из сэкономленных денег жильцы возв
ращают инвестору деньги за установку счетчиков.

Большая ошибка государства при проведении реформы ЖКХ состоит в том, что людей кинули в рынок, не объяснив им, как защитить себя от диктата монополий, то есть от необоснованного роста тарифов. Ведь самое страшное для монополиста состоит в том, что жилец установит в квартире счетчики потребляемого тепла, электричества и воды, а тем более - установит альтернативное отопление. Если на рынке есть система для отопления, например, помещения площадью 50 кв. метров, гражданин имеет право установить ее в своей приватизированной квартире. А когда жильцу говорят - вы отрезали батареи, но труба проходит через квартиру, поэтому мы вас все равно отапливаем и вам нужно за это платить, квартировладелец должен ответить: нет, это ваша труба проходит через мою квартиру, поэтому платить вы должны мне. Плохо, что никто этого людям не объяснил.

- В Приморье делались попытки отказаться от центрального отопления, например, в Дальнегорске и Кавалерово, где у пенсионеров-горняков большие по площади квартиры, но местные власти не позволили это сделать…

- Нужно обращаться в суд, создавать прецедент, как это уже происходит в некоторых регионах России, об этом говорили на конференции в Санкт-Петербурге. Нашелся один настырный мужик на всю страну, прошел все суды, и на его примере начался процесс поголовного отказа от центрального отопления. В конце концов, во всем мире к домам централизованно подводится только электричество с водой и отводится канализация. А как отапливать дом - это личное дело жильца.

Готовность к переходу на альтернативное отопление возникла не на пустом месте, а из-за того, что на сегодняшний день никто не заинтересован в грамотно обоснованном тарифе. Приведу простой пример: региональная энергетическая комиссия не имеет права рассчитывать тариф, но она его рассчитывает на все население края. РЭК получает 15 миллионов в год из бюджета на свое содержание, но исходит при формировании тарифа из интересов монополиста. А теперь представьте себе ТСЖ из десятка домов, которое нанимает управляющую компанию. У нее есть в штате грамотный юрист и экономист, она может привлечь аудиторов для проведения независимой экспертизы тарифа, как это уже делалось в ряде городов России. В суде доказывалась необоснованность тарифа, и жильцы даже получали компенсацию за ранее переплаченные деньги.

- Жилищный кодекс предоставляет такую возможность?

- Без проблем. Кодекс защищает позицию «я - собственник жилья». Можно поставить экономичный электрический бойлер и самому регулировать температуру: при отъезде на дачу оставить 5 градусов, а при похолодании - хоть 25. Можно применить энергосберегающие технологии, пластиковые окна, причем тоже в рассрочку за счет управляющей компании. Но главное, к чему я давно уже призываю: отказываться от подачи горячей воды, установив свой собственный бойлер. Вы будете круглый год с горячей водой при гораздо меньших расходах. Монополист уже начинает бороться с этой тенденцией, вводит лимит потребления электричества, хотя это абсурд: можно поставить пять телевизоров и десять холодильников, и никакого перерасхода не будет. А экономичный бойлер - это перерасход, поскольку лишает монополиста его шальных денег. Подобный случай был в Омске, где правоту жильца также пришлось доказывать по суду при поддержке всего дома. А надо, чтобы поднялся весь город, только так можно умерить аппетиты монополиста, защитить свои права и свои деньги.

- Что можно сделать в этой сфере у нас в Приморье? Что планирует делать ЗС ПК?

- Во-первых, мы создали на февральской сессии комиссию по проверке обоснованности энерготарифов. Разосланы десятки депутатских запросов, предстоит работа по их анализу. Счетная палата ЗС ПК уже провела свою проверку и нашла грубые нарушения. Например, уголь для приморской энергетики везут из Красноярска по 1100 рублей за тонну, наш приморский уголь по 600 рублей почему-то не востребован, хотя котлы строились в расчете на местные угли. Край теряет рабочие места, налоги, а главное - растет тариф. Это дело мы должны довести до конца. Во-вторых, нужно добиться, чтобы заработала программа энергосбережения, по нашим расчетам, это даст экономию 3,2 млн. тонн топлива. Другой вопрос: по нормативам ТЭЦ должна давать на выходе 95 градусов, а дает только 60. Кто компенсирует гражданину недополученное тепло и переплаченные деньги? Необходимо создавать судебные прецеденты в этих и подобных ситуациях. Идеальный выход предлагает как раз создание ТСЖ. Заключается договор, в котором предусмотрены штрафные санкции, устанавливаю
тся счетчики, фиксируется недопоставка, и члены ТСЖ получают сначала свои деньги, а затем - и теплоснабжение в полном объеме. А сейчас, по моим расчетам, во Владивостоке за тепло платят вдвое больше, чем его реально получают. Наконец, нужно разобраться с «Примтеплоэнерго». Если они терпят убытки в таких объемах и имеют долги, то, может, они просто плохо работают, при чем здесь налогоплательщики края?

- Жилищный кодекс вступил в силу с 1 марта, а когда, на ваш взгляд, новая система начнет реально работать?

- Создавать товарищество собственников жилья можно уже сейчас, в течение года нужно избрать управляющую компанию. В принципе, ее могут создать и сами жильцы, если среди них есть люди с соответствующим опытом и образованием. Но считается, что для рентабельного существования компания должна управлять не одним, а примерно 15-20 домами. Как только возникнут первые ТСЖ, начнет создаваться рынок соответствующих услуг, и появятся предприятия, которые составят конкуренцию существующим МУПам, которые пока тоже, в сущности, являются монополистами. Считаю, что только за счет конкуренции, за счет сбивания монопольной цены жильцы смогут сэкономить 20 процентов от нынешних платежей. Вообще квартировладельцам нужно срочно учиться экономить, поскольку реформа ЖКХ предполагает налог на недвижимость с рыночной стоимости жилья, плюс в ближайшее время появится обязательное страхование жилья.

- Вот, к примеру, типичная ситуация: половина жильцов дома не платит за услуги и не собирается делать этого впредь. Что будет с этой категорией населения?

- Как только возникнет ТСЖ и за дело возьмется управляющая компания, все неплательщики окажутся в суде. И не нужно рассчитывать, что государство по-прежнему вступится, к примеру, за многодетную семью с родителями-пьяницами. Возврата к советским порядкам не будет, государство уходит из ЖКХ, поэтому все будет по-рыночному жестко: обрежут провода, отключат воду, вынудят продать квартиру и найти жилье подешевле. Со своей стороны, депутаты краевого парламента осознают свою ответственность за минимизацию трудностей, с которыми столкнется и уже сталкивается населения края в процессе реформы. Нам удалось, например, сохранить действие закона о защите прав граждан в сфере ЖКХ, который прописывает правовые механизмы воздействия на монополистов в сфере энергетики и коммунального хозяйства. В настоящий момент идет доработка этого закона в связи с изменениями в федеральном законодательстве.

Автор: Записал Александр КАРТАШОВ, «Владивосток»