Строили, строили и наконец...

Вступает в силу новый закон

С 1 апреля вступает в силу новый для российской законодательной практики закон - «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Эксперты и участники строительного рынка сразу заговорили о скором повышении цен на новострой. О рынке жилья и особенностях нового закона рассуждает вице-президент по правовым вопросам Владивостокского объединения строителей «Властра» Владимир Кокорин.

- Владимир Владимирович, как раньше регулировались отношения застройщика и дольщика, и почему появилась необходимость создания закона?

- Раньше, в большинстве случаев, такие отношения регулировались договором строительного подряда, который предусмотрен Гражданским кодексом РФ. Естественно, такой договор не предусматривал все нюансы. Встречались и экзотические варианты о долевом строительстве или участии в кооперативе. К примеру, участник долевого строительства, инвестируя деньги в свою будущую квартиру, должен был стать членом кооператива. Кооператив пытался сэкономить и строил дом, по крайней мере, как следовало из документов, самостоятельно. При просрочке или некачественном строительстве дольщик мог предъявить судебные претензии только к жилищно-строительному кооперативу, т.е. к самому себе.

Новый закон регламентирует и стабилизирует отношения между застройщиком и дольщиком, и я думаю, что необходимость в нем действительно была.

- Какие основные новшества привнес закон?

- Появилось понятие «проектная декларация», установлен порядок ее создания, регистрации и опубликования. Новый закон четко определяет, в каком виде можно привлекать деньги частных граждан, какие документы должен иметь на руках застройщик. Более конкретно прописано, что залогом обязательств застройщика считается земельный участок под строящимся объектом или право застройщика на его аренду. Причем в законе четко сказано, что если участок является залогом застройщика по иным обязательствам, то привлечение им денежных средств возможно только в том случае, если залогодержателем является банк. Это обеспечивает прозрачную систему финансирования строительства.

Важным новшеством стало то, что договор и уступку прав требований по договору теперь в обязательном порядке необходимо регистрировать в Приморском краевом регистрационном центре (ПКРЦ).

Также в законе прописано, что застройщик должен использовать привлеченные денежные средства только для строительства. Эта гарантия защищает интересы дольщика, но она не дает возможности для нормальных финансовых маневров - например, собрать деньги под несколько проектов, начать осуществлять один, потом взять кредит под другие и т.д. Теперь деньги должны использоваться только на строительство того объекта, который указан в договоре с дольщиком.

- Все ли понятно в новом законе?

- В общем, мне он понравился, за исключением одной статьи, смысл которой не до конца ясен. Это статья 6, в которой сказано, что в случае если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Здесь не до конца оговорены последствия применения этой нормы. Допустим, застройщик отправит уведомление о том, что он не успевает построить в срок, а дольщик не захочет продлевать ранее установленный срок работ по договору, ведь договор - это фиксация обоюдной воли двух сторон. В законе не учтена возможность такой ситуации.

- А как решается финансовая проблема нарушения срока?

- В случае просрочки застройщик уплачивает дольщику неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки.

Раньше за каждый день просрочки застройщик согласно закону о защите прав потребителей должен был уплатить неустойку в размере 3 процентов от цены договора. Так, за месяц просрочки застройщик должен был вернуть 90 процентов стоимости договора! Это почти нереально, да ведь и причины просрочки бывают разные. В этой части закон стал более лояльным к застройщику.

- Какие изменения повлечет закон на строительном рынке вообще?

- Особой радости от нового закона строители не испытают, т. к. он добавит лишних хлопот и бумажной работы, хотя и очень нужной. Мелкие строительные компании не смогут конкурировать на рынке капитального строительства из-за больших сумм, необходимых для начала работ. Единственным выходом может быть их объединение и компромиссное сосуществование, что само по себе очень сложно.

Укрупнение вплоть до монополизации строительного бизнеса повлечет за собой повышение цен на квартиры в новых домах. Уже сейчас стоимость одного квадратного метра в некоторых владивостокских новостройках достигает 1100-1400 долларов. Реальный же спрос широкого круга потребителей ограничен суммой 680-760 долларов за квадратный метр.

- Что влияет на формирование цены на квартиру?

- Сегодня становится невозможным войти в рынок новым игрокам, потому что начальный капитал, который должен иметь застройщик, огромен. Получить банковский кредит, не имея значительных активов, очень сложно. Банк может дать взаймы под нулевой цикл, зарегистрированный как незавершенное строительство. А построить нулевой цикл можно, оформив необходимые проектные документы и постоянно уплачивая арендную плату за использование земельного участка.

Кроме того, застройщики постоянно говорят об «откатах» - обратном поступлении денег тому, кто финансирует строительство, дает разрешение на строительство, согласует документацию, предоставляет банковские гарантии, то есть чиновничьему аппарату. Размер «отката», с их слов, составляет от 20 до 30 процентов стоимости проекта (а примерная стоимость 12-этажного дома без отделки - около 50 млн. рублей!). В судебной практике не было прецедентов привлечения к ответственности таких чиновников, поэтому об откатах у нас говорят как о слухах.

Прибавьте к этому банковские проценты по кредиту и непосредственные затраты на строительные работы. Вот и получаются цены, сравнимые с московскими!

***

Одной из проблем строительной отрасли, как и многих других сфер бизнеса, является привлечение дополнительных средств. Особенно это касается кредитования. В Англии ставка по кредитам для малого и среднего бизнеса составляет 4,75 процента годовых, в США - 5,25 процента. В России кредит можно взять под 22-28 процентов годовых, причем порой платежеспособность доказать настолько трудно, что потенциальные кредиторы отказываются только по этой причине от этой банковской услуги.

Автор: Татьяна КУЛИКОВА, «Владивосток»