Новое в ипотеке

Станет ли жилье доступным?

Ипотечное кредитование почти за восемь лет своего существования так и не стало эффективным инструментом для разрешения жилищных проблем населения. Федеральный закон «Об ипотеке» с 1998 года менялся уже семь раз, но этот вид кредитования так и не дал толчок развитию рынка недвижимости. Причины - неповоротливый механизм кредитования и неоправданно высокий процент.

С марта вступили в силу еще несколько поправок к этому закону. Вступивший в силу 1 марта новый Жилищный кодекс тоже коснулся финансово-кредитных отношений на рынке недвижимости. О том, как сегодня развивается ипотека, и расскажет «В».

О хорошем...

Внесенными изменениями в ФЗ «Об ипотеке» отменяется обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки. Это значит, что теперь нет необходимости уплачивать 1,5 процента от рыночной стоимости квартиры, а это довольно значительная сумма (к примеру, 1,5 процента от 35 тыс. долларов - 525 долларов).

Кроме того, значительно облегчено налоговое бремя для участников купли-продажи недвижимости. К примеру, если вы продавали квартиру, чтобы добавить к этой сумме ипотечный кредит на покупку новой, то с продажи вы платили 13 процентов подоходного налога. Теперь при стоимости квартиры до 1 млн. рублей (около 35 тыс. долларов) или свыше, но с трехлетним стажем проживания в ней, налог упраздняется.

Также отныне не взимается налог на добавленную стоимость с продавцов (строителей и риэлторов) жилья.

О том, как отразилось вступление в силу нового Жилищного кодекса на ипотеке, рассказывает Марина Ломакина, генеральный директор приморского ипотечного агентства «Наш дом - Приморье» - приморского оператора федерального агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК):

- С вступлением в силу Жилищного кодекса ожидается, что риски, связанные с правами кредитора как залогодержателя жилого помещения, существенно снизятся. Говорить о том, что с 1 марта 2005 года так и будет, нельзя, т. к. не сложилась правоприменительная практика в судах. Новый Жилищный кодекс предусматривает возможность выселения собственника при обращении взыскания на предмет залога. Но поверьте, на самом деле кредитор не заинтересован в выселении, т. к. это достаточно сложная и длительная процедура. Гораздо выгоднее давать кредиты людям, которые полностью соответствуют требованиям по платежеспособности и кредитоспособности, которые без проблем рассчитаются по кредиту и будут владеть своей собственностью без каких-либо ограничений. В нашей практике прецедентов взыскания залоговой собственности пока не было. Если кредиторы и задерживали выплаты, то это было связано либо со страховым случаем, либо с задержкой заработной платы.

Стоит отметить, что все принятые документы - не указ коммерческим структурам. Если заемщик пользуется банковским кредитом, он подписывает соглашение именно с финансовой организацией, которая, пусть и в соответствии с законодательством, предъявляет свои требования.

...и разном

Все так же недоступны кредиты тем, кто получает заработную плату «в конвертах». Такие люди, как правило, не проходят банковский андерайтинг - проверку платежеспособности.

- Наш банк на сегодня насчитывает около 200 заемщиков по ипотеке, - рассказывает Валерий Гуцуляк, начальник отдела ипотечного кредитования Примсоцбанка, который один из первых среди коммерческих банков Приморья стал работать с ипотекой и по федеральной программе, и по собственной. - Около 80 процентов заемщиков - это те, кто трудится в коммерческих компаниях и не в состоянии доказать свою платежеспособность. В таких случаях мы просим заемщика предоставить справку о доходах в произвольной форме, гарантируя, что эта информация дальше банка не выйдет.

Некоторые банки предлагают доказать свою платежеспособность расходами. Также правительством РФ рассматривается вариант создания строительно-сберегательных касс: человек в течение нескольких лет отдает в банк или небанковскую организацию по 200, например, долларов в месяц, накапливает сумму для первоначального взноса, после чего ему дают кредит или гарантии для ипотечного банка.

Относительно высокой остается и процентная ставка по ипотечным кредитам, несмотря на то, что по федеральной программе она снижена с 18 до 15 процентов годовых, и некоторые банки пошли на такое же снижение. Все равно в итоге стоимость квартиры увеличивается почти на треть.

Увеличился и срок кредитования. По федеральной программе он теперь составляет 27 лет. Рассматривать это как плюс можно с натяжкой: 27 лет для России, где все меняется быстро и непредсказуемо, очень туманная перспектива. К слову, коммерческие банки выдают ипотечный кредит на срок до 7 лет.

Если сравнивать федеральную и собственные банковские программы, трудно сказать, какие из них выгоднее и доступнее. При более высокой процентной ставке коммерческие банки привлекают клиентов тем, что требуют меньший перечень документов, более лояльны к заемщику и рассматривают заявку оперативнее. Почему-то вспоминается: «Большие, но по пять… Маленькие, но по три…».

На практике

Допустим, вы решили купить квартиру стоимостью 35 тыс. долларов. Для этого на руках должно быть минимум 30 процентов от суммы - 10500 долларов. Плюс 500-600 долларов на оформление необходимых документов. Допустим, берем кредит на 7 лет (84 месяца) под 15 процентов годовых. Тогда ежемесячный платеж составит более 7 тысяч рублей. Официально на каждого члена семьи за вычетом ежемесячного платежа должно приходиться минимум 3 тысячи рублей. Т. е. суммарный официальный доход супругов с двумя детьми должен быть минимум 19-20 тысяч рублей.

Следует учитывать, что проценты (при ставке 15 годовых) на сумму 35 тыс. долларов составят 437,5 доллара в месяц.

Словом, покупка новой квартиры для большинства жителей остается несбыточной мечтой. Даже учитывая, что платить за собственное жилье предпочтительнее, чем за аренду чужого…

***

За прошлый год агентство «Наш дом - Приморье» оформило 551 ипотечный кредит. Однако с середины 2004 года обозначилась тенденция несоответствия возможностей финансового рынка рынку недвижимости. Т. е. ежегодно агентство способно выдавать кредитов на сумму до 10 млн. долларов, а рынок недвижимости не в состоянии предложить столько качественного и недорогого жилья.

Автор: Татьяна КУЛИКОВА, «Владивосток»