Агент мне друг, но не до такой же степени

С фирмами по недвижимости держите ухо востро

Купить квартиру без посредников сейчас практически невозможно. Даже если звонишь по частному объявлению, то все равно попадаешь в какую-нибудь фирму по недвижимости. Предприимчивости их агентов можно только позавидовать. Не успеет человек просто подумать, «может быть, стоит поменять свою квартиру на более приемлемый вариант?», как тут же оказывается на примете в качестве потенциального клиента. И остается его лишь немного «дожать»… В итоге весь рынок вторичного жилья агентства крепко взяли в свои руки.

 С одной стороны, решать непростую проблему покупки-продажи жилья через агентство действительно проще. И надежнее (когда, понятно, имеешь дело с надежными агентствами). Они предложат вам массу вариантов, возьмут на себя большую часть хлопот по оформлению документов. С другой стороны, нужно сразу смириться с тем, что вам будут жестко диктовать правила игры. Например, обсудить покупателю с продавцом цену квартиры ни в коем случае не позволят. Реальная цена, за которую продавец выставил свою квартиру, для покупателя остается тайной за семью печатями. Как и сумма, которую берет за свои услуги фирма...

Чем дольше «варишься на этой кухне», тем больше укрепляется ощущение, что стремительный рост цен на жилье во многом провоцируется именно теми людьми, которые работают на этом рынке. Чем дороже товар, тем больше с него навар. Но когда решается животрепещущий квартирный вопрос, как-то не до того, чтобы задумываться об этом. Цель обычно одна - быстрее бы свершился переезд. Однако «в пылу» благодарности агентствам по недвижимости за помощь в разрешении большой житейской проблемы все-таки не стоит бросаться головой в омут. Анализ практики владивостокских юридических фирм, к которым бывшие клиенты агентств по недвижимости приходят потом «зализывать раны», убеждает, насколько же предусмотрительными надо быть...

Квартира одна - цена разная

 Агенты всячески противятся самой естественной вещи - прямому общению между собой покупателя и продавца (т. е. двух сторон договора) и обсуждению одного из основных условий договора - цены. Цель более чем прозрачная - получение прибыли самим агентством. Продавцу объясняют, что как раз сейчас такие, как у него, квартиры, резко упали в цене, и убедительно доказывают, что его квартира стоит, самое большее, к примеру, $30000. Покупателя же заверяют, что как раз такие квартиры резко подорожали «в последние два месяца», и он сможет купить ее минимум за $35000.

Тем самым агенты нарушают закон, поскольку Гражданский кодекс РФ (ст. 421 п.1, 422, 425, 427, 432,450-453) устанавливает свободу договора.

Что в данной ситуации выигрывает агентство? 5 тысяч долларов.

Что при этом проигрываете вы лично? Те же 5 тысяч долларов, но не только их. Еще: нервы; время; обеспеченную жизнь.

С нервными издержками все понятно. Что касается времени, то из-за искусственно завышенной цены квартира может «зависнуть» на полгода, а то и больше. При этом вы не можете, как планировали, переехать в другое, устраивающее вас жилье, теряете желаемую работу, на вас наваливаются проблемы, связанные с учебой детей, конфликтами с тещами-свекровями-зятьями. Плюс третья очевидная потеря: материальная. Например, в практике юридической фирмы «Балахнина и партнеры» было немало случаев, когда пострадавшие обращались к юристам, чтобы найти у них защиту. Но, увы, часто уже слишком поздно...… К примеру, пожилая дама, которая решила поменять свою жилплощадь на более скромную (чтобы на разницу в цене пожить наконец безбедно) благодаря активной работе одного агентства переехала-таки: из громадной трехкомнатной квартиры в центре города в однокомнатную развалюху на окраине...… Разница составила (восхититесь!) $4900 (реально - более $30000). Сумму, которую пенсионерка в результате получила, ей всю до копейки пришлось вложить в ремонт «новых апартаментов».

А вот совсем свежая информация. Буквально на прошлой неделе был зафиксирован факт, когда агентства называли цену покупки одного и того же объекта - $6000, а продажи - $12000! Разница составила не проценты, а разы!

Лихая «прокрутка»

Вообще-то схема сделки продажи-покупки квартиры довольно проста. В ней участвуют только две стороны: покупатель (он отдает деньги и получает квартиру) и продавец (отдает квартиру и получает деньги). Где здесь, объясните, милостивые государи, третья сторона, которой почему-то передают все, что нажито непосильным трудом?

Запомните: договор заключается между продавцом и покупателем, а потому все расчеты должны производиться только между ними. Агентство по недвижимости имеет право отправлять на свой счет деньги за квартиру только в том случае, если оно на самом деле выступает покупателем. Такая схема законна лишь тогда, когда фирма не просто называет себя риэлторской, а на самом деле таковой является, и от своего имени, за свой счет, на свой страх и риск покупает и продает недвижимость. На сегодня подобных риэлторских фирм, имеющих специальную лицензию, на рынке мизерный процент. И это несмотря на их «громкие» названия. На практике же почти всегда агентства незаконно берут деньги от покупателя, и в течение в среднем трех-четырех недель пользуются ими. При этом, естественно, не платят клиентам никакого процента. Кроме того, фирмы не несут ответственности за ваши денежные средства. Но ведь пока они будут находиться в чужих руках, могут случиться серьезные валютные колебания, резкая инфляция, и вы, даже зная, как сберечь свои средства и имея возможность конвертировать любые суммы, будете бессильны, поскольку доступа к деньгам у вас уже не будет.

Наверняка вас мучают сомнения и по поводу задатка, который обычно приходится вносить. Сам по себе задаток - законный юридический термин. В соответствии со ст. 380 ГК РФ «задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения». Соглашение о задатке должно быть совершено обязательно в письменной форме.

Однако из нормального инструмента обеспечения сделки, предусмотренного Гражданским кодексом, посредник зачастую превращает задаток в настоящий капкан для клиента. Задурив вам голову, агентство совершает подмену в договоре, и вы вносите задаток не продавцу, а ему самому, то есть посреднику, и после этого несете перед ним ответственность. Схема сделки намеренно ломается, чтобы в этой мутной воде поймать жирную рыбку.

Добровольная кабала

Будьте особенно бдительны, когда заключаете с агентством договор. Ни на минуту не забывайте: ваши интересы отличаются от интересов агентства, которое старается «привязать» вас к себе и не упустить свою прибыль. Добиться этого оно может, только «заломив вам руки», чтобы вы, даже вопреки собственным интересам не смогли уйти от отношений с этой фирмой, не понеся серьезных потерь. Для этого-то и проталкиваются в договор пункты о штрафах для вас, о невозврате внесенных вами сумм и прочее. Не владея юридическим языком, вы доверчиво ставите свою подпись.

Но если даже оставить в стороне изначально незаконные положения в договорах, с помощью которых посредник выжимает из вас деньги, нет гарантии, что грамотно будет составлен основной правоустанавливающий документ - договор купли-продажи, на основании которого вы станете собственником жилья. Лет пять-шесть назад волосы юристов вставали дыбом при чтении принесенных клиентами договоров. Сейчас уже нет такой острой реакции: привыкли. А ведь сколько судебных споров можно было избежать, если бы документы были оформлены законно. Зачастую это идет от того, что в сфере недвижимости кто только не работает - бывшие механики, воспитатели детсадов, секретари, буфетчицы, агенты имеют техническое, гуманитарное образование - любое, но только не юридическое.

Мошенники по доверенности

Известная уловка для мошенников - заключение сделки по доверенности.

Вот случай из практики. Дама, продав свое жилье, подыскивала себе другое, более просторное. Собственник квартиры, которую она присмотрела, проживал в это время в другом городе.

Его интересы представлял во Владивостоке друг (сват, агент и т. д.) по нотариальной доверенности с правом продажи и получения денег. У него на руках был весь пакет документов на квартиру в нотариально заверенных копиях, поскольку собственник якобы потерял оригиналы при переезде (хвала господу, что еще до отъезда он предусмотрительно позаботился о копиях…). С самим собственником связаться было невозможно, поскольку он «по приютам скитался, не имея родного угла».

С точки зрения законности вроде бы все чисто. Сделка совершается. Женщина отдает все деньги - за проданную квартиру плюс накопления за много лет. А через несколько дней получает исковое заявление о расторжении сделки и о выселении ее из только что купленной квартиры...

Оказалось, что хозяин будто бы ни сном ни духом не ведал об «услуге» друга и буквально за два дня до заключения им договора купли-продажи в Санкт-Петербурге совершил еще одну сделку с той же квартирой. Естественно, что с другим покупателем и уже от своего имени. Используя при этом оригиналы документов, которые очень «своевременно» нашлись.

Суд вынес решение о том, что право на квартиру возникло у первого по времени покупателя.

Дружок с деньгами нашей землячки, разумеется, пропал. Сам хозяин будто бы ничего не ведает о нем…...

Дама потеряла все - и квартиру, и деньги.

Доказать злой умысел и привлечь продавцов к уголовной ответственности практически не представляется возможным.

Но если бы случилась только одна такая печальная история...… Увы, их сколько угодно. Будьте осторожнее, когда решаетесь продать или купить квартиру - зачастую самое ценное, что есть у вашей семьи.

* * *

ООО «Юридическая фирма «Балахнина и партнеры» - г. Владивосток, Океанский пр-т, 18, офис 311, т. 43-22-27, 43-33-37, 8-290-030 (телефонный адвокат, по всему Приморскому краю). Сайт фирмы: www.advocate.primorye.ru

Автор: Надежда Бражина, «Владивосток»