Мой дом - моя крепость?

«Прямая линия» по недвижимости, которую провела для наших читателей юрист юридической компании «Балахнина и партнеры» Галина Антонец, вызвала шквал звонков. У многих из недвижимости есть только одно - квартира, да и с той масса нерешенных проблем… Конфликты с родственниками, нюансы с оформлением документов - обо всем этом читатели делились с юристом.

- Здравствуйте, Галина Ивановна. Мне нужна ваша консультация. Трехкомнатная квартира приватизирована на меня одну, у меня двое сыновей, которые здесь прописаны. Я хотела бы одному сыну, который уехал с семьей из Владивостока, отдать долю деньгами, а потом квартиру переписать на второго сына, а сама переехать в его однокомнатную квартиру. Как мне лучше сделать?

- Вы можете составить с одним сыном договор мены своей квартиры на его однокомнатную. Договор на обмен заключайте после того, как сын выплатит вам сумму, о которой вы договоритесь, - эти деньги вы отдадите другому сыну. Но  учтите, что в договоре мены это никак не будет отражено, так как  предусматривается, что вы меняете равнозначное имущество.

- При передаче денег сыну нужно взять с него расписку, чтобы он потом не стал предъявлять брату претензий, будто бы тот прибрал к рукам мою квартиру?

- Никаких юридических претензий он предъявить не может. Вы собственница квартиры и распоряжаетесь ею, как хотите.

- Но он не хочет выписываться, хотя уехал из Владивостока четыре года назад. И ребенок его тут прописан, одна невестка выписалась.

- В такой ситуации можно только договариваться. Договоритесь, что как только он выпишется из квартиры и выпишет ребенка, вы отдадите ему часть денег за квартиру. Это самый оптимальный вариант. Лучше обратиться к специалистам, чтобы вам помогли составить договор, собрать документы на каждую квартиру. Предупредите сыновей, что в связи с этим предстоят определенные расходы, и пусть они возьмут их на себя.

- Мы с женой уже старые люди. Квартира приватизирована на нас двоих. В случае смерти одного из нас придется ли тому, кто будет получать наследство, платить какой-то налог?

- Если вы в этой квартире прописаны и проживаете, то налог  платить не придется. Налог с имущества, переходящего в наследование или  дарение, не взимается со стоимости имущества, переходящего в порядке наследования  пережившему супругу.

- Еще нас беспокоит, как поведут себя потом наши наследники. Дети у нас от прежних браков, совместных нет. Что нужно сделать, чтобы после смерти меня или моей супруги избежать их претензий на долю квартиры, тяжбы между ними? Сейчас они говорят, что никаких разборок устраивать не будут, но мы все равно переживаем.

- Лучший способ этого избежать - написать завещание друг на друга у нотариуса. Вы напишите завещание на жену, она пусть напишет на вас. Завещание стоит порядка 300-500 рублей. Вам будет спокойнее, если оформите такие завещания.

- Спасибо большое.

- Добрый день, Галина Ивановна. Кажется, я попала в неприятную ситуацию. Связалась с сомнительной фирмой по поводу покупки гостинки. Внесла аванс. Выяснилось, что там человек прописан и висит большой долг по квартплате - 800 долларов (мне сказала знакомая, которая в ЖЭУ работает). Теперь меня риэлторы заверяют, что за неделю это все решится.

- Ни в коем случае нельзя покупать квартиру с прописанным там человеком, даже если он клятвенно обещает очень быстро выписаться. Он может потом это добровольно не сделать, и придется обращаться в суд. Зачем вам эти мытарства? Если есть какие-то опасения насчет того, что может быть подвох со стороны риэлторской фирмы, просто заберите аванс и обратитесь в другую.

- В договоре указан срок - 12 дней, в течение которого я не могу выставлять фирме претензий.

- Агентства составляют договоры так, чтобы себя защитить со всех сторон, и иногда такие договоры содержат не совсем законные условия. Указанное вами условие договора не имеет законной силы. Вы заключили договор  и в соответствии с положениями Гражданского кодекса можете в любой момент от него отказаться. Все условия, ограничивающие это право, недействительны.  Получателем аванса является не фирма-посредник, а продавец квартиры, и вам эти деньги должны быть возвращены по первому требованию, если вас что-то не устраивает. С вас могут только удержать ту сумму, которую фирма уже потратила на оформление документов. Однако вполне возможно, что риэлторская фирма действительно до дня сделки решит существующие на сегодня проблемы. Перед сделкой вам должны показать все документы, в том числе выписку из домовой книги, в которой должно быть указано, что из квартиры все выписаны. Если вы боитесь, что сами не разберетесь в документах, обратитесь к юристам, пусть они проведут их правовую экспертизу.

- Меня еще смущает, что квартира продается по доверенности, это делает не сам хозяин.

- Если все-таки дойдет до того, что вы будете покупать эту квартиру, узнайте, кто будет по доверенности выступать: родственник или нет? Меня ваша ситуация очень настораживает: и человек прописанный остается, и продажа по доверенности...… Необходимо быть очень внимательной, может быть, стоит вообще отказаться от заключения сомнительной сделки. Выясните, почему сам хозяин не может присутствовать при подписании договора. И, самое главное, помните, вы ничем не обязаны агентству, никто не может заставить вас заключить сделку на условиях, которые вас не устраивают. Смелее требуйте своего, деньги ведь ваши, и весь риск несете именно вы.

- Здравствуйте, Галина Ивановна. У меня приватизированная квартира. Нас трое участвовало в приватизации: я, сын и внук. Я хочу разменять квартиру путем продажи, но сын не дает согласия. Был подходящий вариант размена, но, как я ни плакала, как ни умоляла сына, он не согласился переезжать. Могу я решить этот вопрос без него? Или надо в суд обращаться?

-  Разменять приватизированную квартиру без согласия сына вы не сможете. Если бы она была не приватизирована, то тогда вы могли бы обратиться в суд и принудить его к размену. Но насильно обязать собственника  расстаться со своей собственностью (продать, поменять, подарить и т. д.) нельзя.

- Что же тогда делать?

- У вас долевая собственность или совместная?

- Долевая.

- Тогда вы можете предложить сыну купить вашу долю. У вас квартира большая? 

- Четырехкомнатная.

- Значит, в случае, если сын откажется покупать вашу долю, вы вполне можете выставить ее на продажу чужим людям. Такая практика сейчас распространена, некоторые покупают комнаты в больших квартирах. И вашему сыну придется жить в коммуналке. Когда вы обрисуете ему такую перспективу, думаю, он прислушается к вашим пожеланиям и согласится на добровольный размен.

- А по суду, получается, его нельзя принудить разменяться? Ведь он никакого участия ни в ремонте, ни в оплате не принимает, а мне содержать такую большую квартиру очень накладно.

- Вы оба собственники, и суд не может обязать одного из вас переехать в другую квартиру. Другое дело, что сына можно обязать по суду участвовать в содержании квартиры, ее оплате. Можно также разделить лицевые счета, и вы будете оплачивать только свою часть расходов. За ним будет расти долг. Но тут палка о двух концах: с долгами вам потом все равно придется разбираться, квартиру с долгами тяжело продать или разменять.   

- Он ждет, что, когда я умру, ему достанется наша четырехкомнатная квартира…

- Я намерен выкупить квартиру у мамы. В таком случае я буду иметь право на имущественный вычет?

- Нет, на имущественный вычет вы права иметь не будете. Согласно ст. 220 Налогового кодекса имущественный налоговый   вычет не  применяется  в случаях, когда сделка  купли-продажи  жилого дома или квартиры   совершается между физическими   лицами, являющимися взаимозависимыми лицами. Другими словами, когда сестры, братья, родители, дети, супруги друг другу продают квартиры, они права на имущественный вычет не имеют.

- Меня зовут Николай Иванович. Собираюсь купить дом в пригороде. Это новострой. Мне предлагают его купить как незавершенное строительство. Чем это чревато?

- После покупки вы должны будете оформить все необходимые документы на недвижимость, а это, понятно, довольно большие расходы. Если же вдруг при строительстве были нарушения архитектурного плана или какие-то другие нарушения, то вы с большим трудом сможете зарегистрировать дом как недвижимость, заплатив за нарушение проекта и понеся много других расходов. Чтобы получить право собственности на незавершенное строительство и потом его продать, продавцу можно даже не иметь никакого архитектурного плана. А вам потом, чтобы зарегистрировать жилой дом, необходимо будет доказывать, что были проект, все разрешения и необходимые документы. Если их нет, то у вас возникнут большие проблемы.

- Хозяин сам купил дом как незавершенку. Коробка одна стояла. Он сейчас в Хабаровске, а дом достраивает артемовская фирма, она же по его доверенности будет его продавать. Доверенность эту я видел.

- Лучше бы, конечно, чтобы сам хозяин приехал на заключение договора. Главное, изучите внимательно все документы, в порядке ли они: есть ли разрешение на строительство, землеотвод, согласованный архитектурный план и так далее. Продавцов понять можно, ведь регистрировать новострой как жилое помещение - это довольно дорого. Все расходы лягут на вас.

Если есть какие-то сомнения, обратитесь к специалисту - юристу или опытному риэлтору. Пусть они проведут правовую экспертизу документов.

- Моя бывшая жена является наследницей квартиры, которую по завещанию оставила ей мать. После расторжения нашего брака я имею какое-то право на эту квартиру?

- Нет, не имеете. То, что получил один из супругов по  наследству или договору дарения, после развода не делится. Делится только то имущество, которое приобретено на совместные доходы семьи.

- Обидно. Когда умер мой отец, его квартиру мы продали, и деньги пошли на всю семью…

- Если с вашей стороны были внесены значительные денежные средства на капитальный ремонт, благоустройство квартиры вашей жены, то вы можете в судебном порядке попробовать разделить это имущество.

- Галина Ивановна, если меняется приватизированная квартира на другую приватизированную, то это уже будет не обмен, а купля-продажа?

- Почему же, можно оформить договор мены. При этом вы обе квартиры оцениваете в одинаковую стоимость и меняетесь. Пакет документов надо готовить практически тот же, что и при купле-продаже.

- Доброго здоровья, Галина Ивановна. Если нет никакого первоначального капитала, то, кроме ипотеки, не существует другого пути, чтобы решить жилищный вопрос? На первоначальный взнос по ипотеке нужно года три копить…

- К сожалению, ничего оригинального, как вам помочь, подсказать не могу. Попробуйте занять у знакомых, чтобы внести первоначальный взнос по кредиту. Можно попробовать найти вариант покупки квартиры в рассрочку, но и в этом случае придется заключать одновременно кредитный договор. Законодательством предусматривается еще один путь - покупка  недвижимости по лизингу. В этом случае плата за аренду жилья идет в погашение стоимости недвижимости, и через некоторое время вы становитесь собственником. Но у нас нет пока такой практики. И существует одно ограничение по договору лизинга: имущество приобретается для использования в предпринимательских целях.

- Я попал на «Прямую линию»? Вопрос к Галине Ивановне. Хочу продать квартиру и купить дом. При продаже квартиры с меня возьмут налог?

- Для продавцов и покупателей есть определенные льготы по уплате подоходного налога: не облагаются налогом суммы, полученные от продажи квартиры, находившейся в собственности менее пяти лет, но не превышающие в целом 1000000 рублей. Если ваша квартира стоит меньше указной суммы, то налог вам платить не придется. Если квартира находится в собственности более пяти лет, то налог платить не придется.

- А если я обменяю квартиру на дом, с меня тоже не возьмут налог?

- Нет, при договоре мены вам не придется платить налог.

- Добрый день, Галина Ивановна. Трехкомнатная квартира у нас приватизирована в равных долях на меня, сына и дочь. Сын собирается жениться, встречается с девушкой. Я согласна, выбор сына я одобряю, но дочь категорически против, чтобы подруга сына жила с нами. Она может этому как-то воспрепятствовать?

- Без ее согласия ваша будущая невестка не сможет у вас прописаться. А жить она  у вас, конечно, может, тем более если собственность у вас долевая. Ваш сын может через суд прописать свою жену на принадлежащей ему жилплощади. Другое дело, что в семье возникнет конфликтная ситуация.

- И еще вопрос. Можно разделить без суда лицевой счет, если все на это согласны?

- Когда есть соглашение всех проживающих в квартире, это делается через подачу заявления в районную администрацию.  Необходимо будет взять выписку из домовой книги  (форма 17) в ЖЭУ и отнести вместе с заявлением, подписанным всеми...

- Меня зовут Мира Петровна. У меня приватизированная квартира, и я ее собираюсь продавать. Старший сын участвовал в приватизации, сейчас он живет в Новой Зеландии. Какие документы от него нужны, чтобы я могла продать квартиру?

- Он может выслать вам доверенность о том, что доверяет вам быть своим представителем при продаже квартиры. Чтобы заверить такую доверенность, ему нужно обратиться в консульство. Это стоит дороже, чем заверить доверенность у нотариуса. Переслать доверенность можно ценным письмом.

- Второй сын не участвовал в приватизации, но он прописан в квартире. А от него какие документы нужны?

- Подождите, а сын, живущий в Новой Зеландии, тоже прописан у вас?

- Да.

- Одно дело - продать квартиру, другое - выписаться из нее. Проблемы могут возникнуть с выпиской у живущего сейчас далеко сына, которому будет сложно специально для этого приехать во Владивосток. Выписать человека в его отсутствие у нас практически невозможно. Обратитесь в паспортный стол вашего ЖЭУ, узнайте, можно ли выписать его по заявлению, заверенному в консульстве. Сын же, живущий здесь, должен сам перед продажей квартиры выписаться. Вы ведь тоже будете перед продажей выписываться.

- Большое вам спасибо, всего вам доброго.

Юридическая компания «Балахнина и партнеры»: Океанский проспект, 18 (библиотека имени Фадеева), офис 311. Телефоны 43-22-27, 43-33-37, телефон для консультаций 8-290-030.

Автор: Надежда БРАЖИНА, Василий ФЕДОРЧЕНКО (фото), «Владивосток»