Квадратура метра, или появятся ли во Владивостоке дешевые квартиры?

Новости о проведении в стране жилищной реформы поступают каждый день. Только что правительство приняло решение о фактическом прекращении права на приватизацию жилья. Если к моменту вступления нового «жилищного пакета» законов, принятых Госдумой в первом чтении 10 июня, вы не успеете приватизировать свою квартиру, то вы уже не сможете ее ни продать, ни передать по наследству. Только обменять с согласия чиновников или выкупить у муниципалитета. А некоторые депутаты Государственной думы продолжают называть «жилищный пакет» первым национальным проектом.
Столь высоких оценок «жилищный пакет» удостоился потому, что разработчикам законов, кажется, впервые удалось разработать такую схему, найти такой баланс бюджетных и организационных возможностей власти, инвестиционных интересов частного бизнеса и платежеспособного спроса со стороны граждан, что развитие рынка жилья в стране станет выгодно всем. Ипотечные кредиты будут доступны практически всем работающим гражданам, Градостроительный кодекс позволит строить жилья столько, чтобы  квартир было всегда больше, чем желающих их купить. И самый важный момент – впервые в России вводится такое понятие, как социальное жилье для малоимущих граждан. Тех, кто может сам купить себе квартиру, в очередь ставить не будут, оставив в ней только действительно малоимущих. А вот кого считать таковым, а кого нет – будут устанавливать уже местные депутаты.
Кстати, как сообщил депутат краевого Законодательного собрания Игорь Пушкарев, первый «круглый стол» «О формировании рынка дешевого жилья в Приморском крае» пройдет уже в середине июля. Представители органов власти, застройщики, банкиры, страховщики, специалисты ипотечных и квартирных агентств обсудят «жилищный пакет» и подготовят свои предложения. Во втором чтении законопроекты Госдума планирует принять в сентябре, а к концу года весь первый национальный проект жилищных законов может вступить в действие. И наступит золотой век квартирного изобилия? И жилье резко подешевеет? Аналитики рынка недвижимости считают, что вряд ли. Активное развитие ипотеки пока играло только на повышение цен. Например, в Прибалтике, где ипотечные кредиты стали выдавать под 4-6% годовых, цены на квартиры за прошлый год выросли сразу на 50-60%. А в Москве, давно освоившей ипотеку, квартир, где квадратный метр стоит меньше 1500 долларов, в продаже не найти днем с огнем. Неужели и мы скоро дорастем до таких цен на квартиры?

Жилье - это очень странный предмет…
Открою приморским законодателям страшную тайну – дефицита жилья во Владивостоке на самом деле нет. Причем уже давно, пожалуй, с того момента, как на излете Советской власти были построены 71-й и 64-й микрорайоны. А может быть, и еще раньше, когда целые кварталы жилых домов были построены на проспекте Столетия, Эгершельде, Второй Речке, в районах бухты Тихой и Чуркина.
По подсчетам комитета экономики и управления городской администрации, к началу 2001 года во Владивостоке проживало более 631500 человек. И на все это количество богатых и бедных, довольных своей жизнью и не очень владивостокцев имелось 242774 квартиры общей жилой площадью более чем в 11 миллионов квадратных метров. То есть выходит, что на каждого горожанина в среднем приходилось по 17,6 квадратного метра общей площади всего жилого фонда Владивостока, или в каждой отдельной квартире проживало в среднем по 2,6 человека. Показатель более чем приличный, не правда ли? Однако в общей городской очереди нуждающихся  в улучшении жилищных условий на начало нового тысячелетия состояло 10154 человека.

Почем барак на Угольной?
Так есть ли во Владивостоке свободное жилье или нет? Есть. И немало. На сегодня во Владивостоке в активной продаже находится не менее пяти тысяч квартир. Причем почти четыре тысячи квартир предлагает так называемый вторичный рынок жилья. 
Анализ только одного номера еженедельника «Дальпресс» показывает, что нынче на продажу выставлены около 900 гостинок размером от 12 до 38 квадратных метров. Цены, правда, кусаются – самая дешевая,  восьмиметровая, предлагается за 9,8 тысячи долларов. А дальше их стоимость возрастает - 14, 17, 19, 22 и, наконец, 29 тысяч у.е. Приличный выбор и однокомнатных квартир – более тысячи. Есть совсем дешевая – за 4,5 тысячи у.е. (в бараке на Угольной), просто дешевая – 18 тысяч (на Снеговой), а далее цены опять растут и дорастают вплоть до 38 тысяч долларов. Правда, в престижном районе и с евроремонтом. Больше всего предлагается сегодня двухкомнатных квартир – я насчитала их 1170, за которые просят от 16 тысяч (на Чуркине, без услуг) до 50 тысяч (Тополиная аллея, евроремонт). Так что без трех десятков тысяч долларов в кармане приличную «двушку» сегодня во Владивостоке не купишь. Даже в отдаленных районах типа бухты Тихой.  С такими деньгами можно прицениться и к трехкомнатной квартире, их сегодня на рынке 1013. А вот к четырех-, пяти- и шестикомнатным квартирам можно прицениваться от 50 тысяч долларов и значительно выше, потому что это жилье уже относится к разряду элитного. Практически все коммуналки, в которых проживали по 3-4 семьи, нынче у народа выкуплены, облагорожены и стоят иной раз больше, нежели неплохой загородный коттедж. Собственных домов с саунами, спортзалами, бассейнами и персональными часовнями рынок тоже предлагает предостаточно. Вот только состоятельных покупателей на этом сегменте рынка гораздо меньше, чем тех, кто ищет хорошую и недорогую квартиру.

Чем больше, тем дороже
Интересно отметить и такой факт, противоречащий всем нашим представлениям о рыночных отношениях. Квартир, выставляемых на продажу во Владивостоке, с каждым годом становится все больше, но цены на них не только не падают, а растут, и к нынешнему моменту уже значительно превысили средние расценки, существовавшие до августа 1998 года. Если в «додефолтовые» времена средняя цена одного квадратного метра жилплощади на вторичном рынке стоила в среднем 100 долларов, то теперь уже более 500, то есть за пять лет произошел более чем пятикратный рост стоимости квадратных метров тех же самых квартир, которые  в советское время предоставлялись гражданам бесплатно. Кстати, и фирм-посредников, работающих на рынке перепродажи и сдачи внаем жилья, за этот период тоже стало примерно в пять раз больше.
Будет ли жилье дорожать дальше? Если делать прогнозы, исходя из внутренней ситуации на рынке недвижимости, то однозначно да. Сохранение в России существующего порядка оплаты услуг риэлторов в размере от 5 до 15% от стоимости квартиры естественно будет работать на повышение цен. Дешевое жилье риэлторам категорически невыгодно. Чем дороже стоит квартира, тем выше их заработок.  А чем выше заработок – тем больше риэлторских фирм. К тому же сильно демпинговать в условиях реального владивостокского рынка – хоть вещевого, хоть овощного, хоть квартирного - мало какой новичок решится. Чревато для него будет...…
И получается здесь своего рода квадратура круга. Потому что, как ни прикладывай линейку и циркуль, а задачка - совместить площадь рыночного круга с жилой площадью квадрата не имеет простого решения. Но, согласитесь, здесь есть над чем подумать нашим законодателям. Ведь оформление продажи квартиры – это всего-навсего услуга, оказываемая гражданам. Конечно, она требует специальных знаний, опыта и связей, но, по сути, мало чем отличается от иных услуг. Ведь не взимают же, к примеру, юридические фирмы при регистрации фирм по желанию клиента проценты в зависимости, скажем, от величины уставного капитала либо предполагаемого начинающим предпринимателем годового дохода. На большинство услуг есть сложившиеся расценки, так почему на рынке недвижимости не ввести реально просчитанные и известные всем прейскуранты? Сильно повлиять в сторону снижения цен на жилье эта мера вряд ли сможет, но, во всяком случае, замедлить темп роста – наверняка.

Может ли жилье быть бесплатным?
В 2002 году городская администрация выдала льготникам Владивостока 916  ордеров на квартиры. В среднем за последние пять лет во Владивостоке, как сообщает пресс-служба городской администрации, разным гражданам выдано около пяти тысяч ордеров на квартиры. В собственность и бесплатно. Но спросим и у себя, и у городских властей, а все ли квартиры, находящиеся даже в сравнительно неплохих домах, используются по назначению? Кто во Владивостоке может сегодня сказать, сколько квартир превращено в наркоманские притоны, воровские малины, дома терпимости, приюты для бездомных собак и кошек  и откровенные бомжатники? Из бесед с участковыми и врачами «Скорой помощи» выяснилось, что практически в каждом жилом доме города таких квартир насчитывается как минимум две-три. Посчитайте сами, сколько это будет в абсолютных цифрах, если муниципальный жилой фонд Владивостока на начало 2004 года состоял из 4104 строений. Большинство обитателей таких «квартир терпимости», превращающих жизнь своих нормальных соседей в ад, как правило, ни за что не платят и ни на какие увещевания не реагируют. А выселить их, во-первых, нельзя, потому что многие из них относятся к так называемым социально незащищенным слоям населения, прекрасно знающим о своих правах, а во-вторых, некуда, потому что нет во Владивостоке такого понятия, как муниципальное социальное жилье. А оно должно быть, и оно могло быть, если бы городская администрация не увлекалась популизмом, раздавая БЕСПЛАТНОЕ жилье, вместо того чтобы строить СОЦИАЛЬНОЕ.
- У Владивостока сегодня нет ни одного дома для престарелых, ни одного дома для проживания ветеранов, хотя в Приморье больше всего таких граждан проживает именно в краевом центре, - свидетельствует заместитель начальника управления соцзащиты краевой администрации Наталья Лунь. – Жители Владивостока, нуждающиеся в постоянной опеке, вынуждены стоять в очереди на поселение в краевые социальные учреждения, а у нас очередь сегодня – более 300 человек...… 
Между прочим, в Саратове, Воронеже, Кемерово и еще доброй сотне  городов уже давно строятся специальные дома для ветеранов, в которые из больших квартир, которые им содержать тяжело, могут переселяться одинокие пожилые люди. Такие малоэтажные, построенные в тихих, зеленых местах дома, в обязательном порядке укомплектованы и магазинчиками, и службой быта, и, что самое главное, стационарными постами социальной и медицинской службы. Многие из тамошних пенсионеров с удовольствием сдавали свои старые квартиры и переезжали в такие ветеранские. Это лучше, чем приют, – свой собственный угол да плюс помощь и присмотр.
Параллельно строились либо реконструировались из числа подлежащих капитальному ремонту дома для, мягко выражаясь, асоциальной прослойки горожан. Что-то вроде наших гостинок – крыша над головой, минимальная кубатура комнат и полный патронаж, с одной стороны, органов социальной защиты населения, с другой – милиции. В первую очередь сюда переселялись бы граждане, не желающие либо не имеющие возможность платить за жилищно-коммунальные услуги, плюс сильно пьющие, а потому хронически безработные. А их нормальная жилплощадь выделялась бы в порядке живой очереди льготникам и бюджетникам, в первую очередь врачам, учителям и сотрудникам правоохранительных органов.
…Вообще-то 2004 год уже стал поворотным для начала массовой жилой застройки города – на рынок Владивостока пришли московские строительные компании. К примеру, компания «Жилкоминвест» приступила к дальнейшей застройке 71-го микрорайона – между улицами Нейбута и Ватутина и от филиала Российской таможенной академии до ТЭЦ-2. Уже в этом году здесь планируется построить первые 30 тысяч квадратных метров жилья, а всего за пять лет – 150 тысяч. Зашевелились и местные застройщики. Грядет строительный бум. Так, может быть, все-таки появятся во Владивостоке доступные и качественные квартиры?

Автор: Ольга АКСАКОВА, Василий ФЕДОРЧЕНКО (фото),«Владивосток»