Евгений Разник: доходы от аренды – на ремонт городских крыш
24 октября комиссия по экономической политике и муниципальной собственности думы города Владивостока проводит “круглый стол” по проблемам введения новой методики расчета арендной платы за пользование находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока нежилыми помещениями. Новая методика является частью “Положения о порядке аренды зданий и сооружений, находящихся в муниципальной собственности”, которое планируется принять в третьем чтении на ближайшем заседании городской думы. Но прежде чем положение станет действующей нормой, мы намерены изучить и сбалансировать интересы всех задействованных в процессе сторон.
Проблемам управления и распоряжения муниципальной собственностью дума Владивостока уделяла пристальное внимание с самого начала. Причины на то вполне объяснимы: доходы от распоряжения городским имуществом – одна из важных составляющих муниципального бюджета. Но если в крупных городах Центрального округа РФ доля этих доходов достигает 22-25 процентов, то во Владивостоке в 2000 году она едва превышала 4 процента. Смириться с подобным положением вещей – значит существенно ущемить интересы каждого горожанина. Именно этими, а не какими-либо иными соображениями руководствовалась дума города, принимая “Положение о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью города Владивостока”.
Данное положение является базовым, но не единственным документом, который будет регламентировать эту сферу. Уже начата разработка положений, прописывающих порядок управления и распоряжения землями, муниципальным недвижимым и движимым имуществом, жилищным фондом и муниципальными финансами. Дума планирует в будущем упорядочить участие муниципального образования в хозяйственных товариществах и обществах, управление МУПами, передачу объектов городской собственности в залог, безвозмездное пользование, установить правила игры в проведении приватизации и т.д., и т.п. “Положение о порядке аренды зданий и сооружений, находящихся в муниципальной собственности”, уже прошедшее первое чтение, - одно из многих в этом ряду. Только в настоящее время наиболее важное и приоритетное.
В чем суть проблемы
Сегодня во Владивостоке, по сути, действует два рынка аренды недвижимости – муниципальный и коммерческий. Уровень цен на них разнится в десятки раз. Максимальная ставка арендной платы за 1 кв. м по методике городской администрации не превышает 2 долларов в месяц. Коммерческие расценки на сопоставимую по качеству площадь – от 20 долларов и более. За счет близости к структурам, принимающим решения о сдаче в аренду муниципальной недвижимости, процветает слой посредников-перекупщиков, вся “работа” которых - пересдать помещения, полученные “по дешевым ценам”.
Методика расчета аренды, которую вынесла на обсуждение наша комиссия, учитывает значительно большее число факторов, чем действующая. Мы считаем, что на ставку должны влиять износ помещения, то, на каком этаже оно расположено, насколько обустроено технически и даже как расположен вход. К значимым факторам мы относим тип деятельности арендатора; тип здания; из какого материала оно построено; как расположено в экономико-планировочной зоне города; местонахождение относительно городских магистралей.
В качестве базовой величины для расчетов арендной платы в новой методике используется МРОТ - минимальный размер оплаты труда. МРОТ является также минимальной величиной годовой арендной платы за один квадратный метр, что составляет сегодня 100 рублей за 1 кв. м в год. Величина арендной платы за муниципальные нежилые помещения по новой методике будет колебаться от 100 до 4303 рублей за 1 кв. м в год, или от 8,33 до 358,6 рубля в месяц.
Что касается действующей методики, то там определяется постоянная минимальная ставка – 100 рублей. Если для нас важно, чтобы доходы городского бюджета хотя бы не сокращались, то при имеющихся темпах инфляции пересматривать величину минимальной ставки придется не реже чем раз в полгода. Увязка ставок с МРОТ в этом смысле представляется более обоснованной.
Проигравших не будет
Мы вполне отдаем себе отчет, что изменение порядка расчета арендной платы может иметь не только экономические, но и социальные последствия. Недавний опыт законодательного собрания края, поднявшего ставки единого налога на вмененный доход, наглядно продемонстрировал: какую бы норму прибыли ни имели коммерческие структуры, рост издержек они стараются полностью переложить на потребителя. Когда речь идет об услугах и товарах, без которых можно обойтись, это влечет падение спроса. А вот когда обойтись без них нельзя (как, например, в случае с автомобильными стоянками), скачок цен вызывает социальный протест, направленный против органа власти, принявшего непопулярное решение.
Но давайте взглянем на этот вопрос несколько иначе. Изменение арендных ставок на объекты муниципальной недвижимости способно существенно увеличить доходную часть бюджета Владивостока. Если направить эти доходы на строительство дорог, ремонт подъездов и кровель, то это улучшит уровень жизни всех жителей города. Улучшение инфраструктуры приведет к повышению деловой активности и покупательского спроса. Частные сбережения, которые горожане сегодня вынуждены направлять на ремонт своих подъездов, будут израсходованы на товары и услуги. А если улучшится состояние дорог, то это приведет к снижению затрат на обслуживание транспорта, меньше времени будет тратиться в автомобильных пробках. И в первую очередь это ощутят на себе предприниматели: увеличатся скорость и объемы оборота их капиталов.
Есть здесь и другой важный момент. Муниципальной власти, если она хочет смягчить общественную реакцию, необходимо найти общий язык с предпринимателями. Ведь если коммерческие структуры согласятся слегка сократить норму своей прибыли, то население может даже не ощутить увеличения муниципальных ставок аренды. Мы не говорим здесь о таком сокращении прибыли, которое скажется на развитии бизнеса. Но в цивилизованном мире капитал, дающий в год 15 процентов прибыли, - это норма, 30 – просто праздник. А у нас в России 200 процентов - слишком скромный показатель.
Сбалансировать интересы различных социальных групп, учесть их прямые и косвенные связи несложно, когда под руками есть специальные разработки в области экономико-математического моделирования. Наша комиссия ведет сегодня поиск научных коллективов, способных предложить подобные разработки. Но откладывать принятие решений на неопределенные сроки мы не имеем права. Поэтому мы решили пойти по другому пути – найти “золотую середину” путем прямых переговоров думы, структур, осуществляющих оперативное управление городским и краевым имуществом, представителей предпринимательских ассоциаций и общественности города. Вот соберемся за “круглым столом” – и обсудим новую методику расчета аренды.
Автор: Евгений РАЗНИК, депутат думы г. Владивостока, кандидат технических наук
