В рамках «дачной амнистии»
Садоводов пригласили на традиционное весеннее совещание
В марте Управление Росреестра по Приморскому краю пригласило представителей садоводческих некоммерческих товариществи общественных объединений садоводов на совещание, которое традиционно проводится в канун дачного сезона. В повестку дня были включены вопросы, связанные с порядком предоставления и постановкой на кадастровый учет земельных участков, предназначенных для садоводства, огородничества и ведения дачного хозяйства, государственной регистрацией прав на них, реализацией так называемой дачной амнистии и т.д. Выступления сотрудников управления затрагивали волнующие дачников аспекты. Но и приглашенные участники встречи не остались в стороне от обсуждения. Они поднимали острые проблемы, приводили свои примеры, заинтересованно вникали в информацию, которую подготовили для них специалисты регистрационной службы. Срок не установленНачальник отдела контроля и координации деятельности в учетно-регистрационной сфере управления Елена Белозерская развеяла сомнения тех, кто считает, что «дачная амнистия» скоро заканчивается. Оказывается, в отношении земельных участков, предназначенных для садоводства, огородничества и дачного хозяйства и предоставленных до введения в действие Земельного кодекса РФ (до 30 октября 2001 года), а также в отношении расположенных на таких участках объектов недвижимости «дачная амнистия» какими-либо сроками не ограничена.Часто возникает вопрос, распространяется ли закон о «дачной амнистии» на участки, предоставленные на праве аренды. Нет, не распространяется. Как объяснила Елена Леодоровна, участок должен быть выделен на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. А если в акте, свидетельстве или другом документе, удостоверяющем право гражданина на земельный участок, не указан вид права, на котором он ему предоставлен? Елена Белозерская успокоила: это законом допускается.Прокомментировала она еще одну распространенную ситуацию, когда человеку право на дачный домик перешло по наследству либо по договору. Чтобы зарегистрировать право собственности на земельный участок в данном случае, надо предоставить свидетельство о праве на наследство либо иной правоустанавливающий документ на строение (договор купли-продажи) и один из документов о праве на данный участок прежнего собственника указанного объекта. Эти документы попросят вас принести в регистрационную службу вместо правоустанавливающего документа на землю. Если же право собственности владельца указанного строения зарегистрировано, о чем имеется запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним, то даже предоставлять свидетельство о праве на наследство либо договор купли-продажи не потребуется.Судебная практикаНачальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Приморскому краю Елена Мешкова выделила несколько категорий судебных дел, связанных с законом о «дачной амнистии». Судебная практика отражает основные проблемы, возникающие при оформлении прав на земельные участки в упрощенном порядке.Во-первых, в суде было оспорено несколько отказов управления в государственной регистрации прав на земельные участки из-за непредставления всех правоустанавливающих документов. Их перечень указан в законе, и суды подтвердили, что тут недопустимы никакие отклонения. Вторая категория судебных дел в рамках «дачной амнистии» связана с «лишними» сотками. Конфликт возникает, когда фактические границы и площадь участка отличаются от тех, что указаны в «старых» документах о предоставлении земли. Закон о «дачной амнистии» направлен на упрощение процедур: приватизации земельных участков в дачных и садовых некоммерческих объединениях; оформления прав на объекты индивидуального жилищного строительства; замены старых свидетельств о правах собственности на земельные участки на новые. В связи с этим изменения затронули кадастровый учет земельных участков и самовольных построек, участие нотариусов в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и размер государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на указанные объекты.«Дело в том, что раньше выделение участков происходило едва ли не на глазок, без точных замеров, – объяснила Елена Мешкова. – Да и сами дачники часто по взаимному согласию передвигали заборы, присоединяли себе «кусочки» земли от ближайшего пустыря, дороги и т.п. В итоге в свидетельстве о праве на землю значатся стандартные 6 соток, а на самом деле хозяин долгие годы открыто владеет и пользуется, скажем, 7 или 8 сотками. Но бесплатно оформить в собственность «лишние» сотки можно лишь в том случае, если в государственном кадастре недвижимости не содержится точных данных о границах земельного участка, поскольку не проводилось межевание. Что в такой ситуации делать? Следует заказать кадастровому инженеру составление межевого плана. В ходе этой работы произойдет определение, установление на местности и документирование точных границ участка, а также уточнение его площади. Затем нужно будет обратиться в орган кадастрового учета (кадастровую палату) по месту нахождения участка, предоставить межевой план и подать заявление о внесении в государственный кадастр недвижимости уточненных сведений о местоположении границ и площади земельного участка». Однако надо иметь в виду, что бесплатно оформить в собственность можно отнюдь не любую дополнительную площадь. Как сказано в законе (пункт 1 части 5 статьи 27 закона «О государственном кадастре недвижимости»), увеличение не должно превышать «предельного минимального размера участка, установленного для земель соответствующего целевого назначения, или 10 процентов от площади участка». Сколько конкретно составляет минимальный размер? Это устанавливается региональными законами, а также нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Поэтому когда в управление обращается гражданин с правоустанавливающим документом на 6 соток земли и кадастровым паспортом на 15 соток, то он получает отказ в регистрации права собственности. Как не раз подтверждалось в суде, такой отказ обоснован.Если перед государственной регистрацией права собственности на земельный участок его площадь была уточнена путем межевания, то площадь, указанная в правоустанавливающем документе, может отличаться от той, что указана в кадастровом паспорте. Однако не более, чем на установленный размер (в соответствии с законом Приморского края он составляет: для садоводства – 0,02 га; для огородничества – 0,03 га; для дачного строительства – 0,02 га).Если межевание не проводилось, то площадь земельного участка, указанная в правоустанавливающем документе, должна соответствовать площади, указанной в его кадастровом паспорте.«Управление вынуждено будет также отказать вам в государственной регистрации, если, например, вы предоставляете на государственную регистрацию прав выписку из похозяйственной книги с внесенной записью после 2001 года, – остановилась еще на одной ситуации Елена Мешкова. – Причина в том, что дачная амнистия зависит от времени приобретения прав на земельные участки и она не распространяется на тех, кто получил свои участки после 30 октября 2001 года. Суды признали это законным».Дачную недвижимость оценили по-новомуУчастников совещания проинформировали, что в Приморье в прошлом году завершились работы по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости (за исключением земельных участков), в том числе объектов садового, огородного и дачного строительства. Их кадастровая стоимость вместо инвентаризационной определялась в крае впервые. В феврале нынешнего года полученные данные были внесены в сведения государственного кадастра недвижимости.Комментарии на эту тему дала Марина Гуцуляк, начальник отдела кадастровой оценки Управления Росреестра. «Замена инвентаризационной стоимости объектов недвижимости кадастровой стоимостью является подготовительным этапом для введения единого налога на недвижимость, – объяснила Марина Анатольевна. – Он заменит собой два налога, начисляемые сейчас отдельно, – на землю и на строения, и его величина будет рассчитываться исходя именно из кадастровой стоимости. Ожидается, что в налоговое законодательство будут внесены соответствующие изменения. Пока оценивалась не вся дачная недвижимость, а только те садовые домики и иные объекты, права на которые уже официально зарегистрированы». Марина Анатольевна привела для наглядности такие примеры. По результатам сделанной оценки величина удельного показателя кадастровой стоимости садового домика в г. Владивостоке составила 2384 руб./кв. м (кадастровая стоимость – 39000 руб.), а, допустим, в Чугуевском районе она существенно меньше – 1652,54 руб./кв.м (кадастровая стоимость – 31000 руб.). Ранее в крае проводилась работа по кадастровой оценке земельных участков (на основании данных государственного кадастра недвижимости и рыночной стоимости объектов). В том числе была определена кадастровая стоимость земельных участков в составе садоводческих товариществ, а также средние удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков (стоимость 1 кв.м), находящихся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений. Выступающая отметила, что кадастровая стоимость земель садоводческих товариществ, находящихся на землях населенных пунктов, значительно превышает кадастровую стоимость аналогичных земельных участков, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения. Если средняя стоимость 1 кв.м земли садоводческих товариществ в Надеждинском муниципальном районе составляет 6,50 руб. то 1 кв. м земли в садоводческих товариществах в г. Владивостоке в среднем оценивается в 281,6 руб. В дачном массиве, расположенном в Надеждинском районе, наименьшая стоимость земли утверждена в садоводческом товариществе «Вишневый сад» и составляет 5,84 руб./кв. м. Наибольшая – 6, 75 руб./кв. м – в товариществе «Хрустальное». А, например, стоимость 1 кв.м земли во владивостокском садоводческом товариществе «Вировец» составляет 250 руб./кв. м, в товариществе «Искра» – 290 руб./кв. м.В соответствии со ст. 394 Налогового кодекса РФ налоговые ставки для земель, используемых для садоводства, огородничества и дачного хозяйства, не могут превышать 0,3 процента от налоговой базы (она определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом). С учетом этого сумма земельного налога на садовый участок, например, площадью 600 кв. м в Надеждинском районе составляет 10-12 руб. в год, а налог на садовый участок аналогичной площадив г. Владивостоке в несколько раз выше – 450-550 руб. в год.А комиссию создали?Начальник отдела государственного земельного надзора, землеустройства и мониторинга земель Управления Росреестра Дмитрий Кузнецов напомнил требования федерального закона от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» о том, что садоводческое товарищество – это юридическое лицо, которое обязано осуществлять общественный контроль за соблюдением законодательства. Законом определены полномочия общего собрания, правления, председателя правления, образуемых комиссий, в частности комиссии по контролю за соблюдением законодательства. Одной из ее функций является контроль за соблюдением правил содержания земельных участков (как относящихся к имуществу общего пользования, так и находящихся в пользовании либо собственности садоводов, а также прилегающих к ним территорий). Однако, как показывает практика, комиссии не работают, роль правлений в данном вопросе фактически сведена на нет. А ведь на государственные органы возложены обязанности лишь по оказанию консультативной и практической помощи таким комиссиям и рассмотрению предоставленных ими актов о нарушениях законодательства.«Во-вторых, право использования земельных участков у членов объединений наступает лишь после выноса в натуру проекта организации и застройки территории объединения и утверждения общим собранием распределения земельных участков между членами объединения, – добавил Дмитрий Валерьевич. – Если бы все так и было, то не поднимались бы вопросы о занятии кем-то из дачников дополнительных земельных участков, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, об использовании земли не по назначению». Камнем преткновения является отсутствие сведений о границах в государственном кадастре недвижимости, что не позволяет объективно подтвердить доводы заявителей о самовольном занятии земельных участков, в том числе относящихся к местам общего пользования, и принять меры к пресечению нарушений. «Межевание земельных участков членов объединений защитит вас от тех, кто расширяет свои участки за счет территории других с постановкой на кадастровый учет по фактическим границам, – дал совет Дмитрий Кузнецов. – Сейчас мы имеем массу обращений, суть которых сводится к тому, что собственник соседнего (смежного) участка отмежевал и поставил на кадастровый учет участок гораздо большей площади, заняв тем самым часть территории заявителя, зарегистрировал право собственности. Однако помочь заявителю мы уже не в силах. Поскольку его участок не стоит на кадастровом учете, согласования с ним границ смежного участка не требуется в силу закона. А вот если бы стоял, то этого бы не произошло. Поэтому посоветовал бы для наведения порядка внутри своих товариществ решить вопрос по межеванию и постановке границ на кадастровый учет (уточнению границ). К тому же гораздо дешевле обойдется межевание одновременно группы участков, чем каждого отдельно».На совещании обсуждался еще ряд проблем, возникающих в рамках «дачной амнистии», – применение закона на практике. К этой теме мы еще вернемся в последующих номерах журнала. Надежда БРАЖИНАP.S. Телефон для справок по вопросам приема и выдачи документов на государственную регистрацию прав: 8(423) 220-51-54, автоинформатор 220-5824.Телефон для справок по вопросам выдачи сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: 8(423) 260-49-52, 260-49-4Необходимая справочная информация по всем видам деятельности Росреестра на территории Приморского края представлена на сайте www.to25.rosreestr.ru.
Автор:
Надежда Бражина
