Готовый арендный бизнес (ГАБ) — надежный способ создать источник регулярного пассивного дохода. Однако ряд заблуждений мешает инвесторам увидеть весь потенциал ГАБ. В этой статье развеем мифы, связанные с бизнесом в сфере аренды.
Миф первый. Недвижимость должна быть в центре города
В мире коммерческой недвижимости центр города уже не является единственным ключом к успеху. Предприниматели и инвесторы открывают для себя объекты, которые находятся на окраине города, в небольших населенных пунктах, но при этом с точки зрения финансовой отдачи не менее привлекательны, чем аналогичные объекты в центре.
Это объясняется рядом факторов. Стоимость аренды и покупки помещений вне центра значительно ниже, что снижает первоначальные инвестиции и уменьшает финансовые риски. К тому же разрастание городской инфраструктуры способствует росту трафика и потенциальных клиентов в отдаленных от центра районах.
Конечно, все зависит от типа недвижимости. Например, офисная недвижимость, как правило, чем дальше находится от центра города, тем менее привлекательна для арендаторов. Торговая недвижимость формата стрит-ритейла, наоборот, в спальных районах имеет высокий покупательский трафик и очередь из арендаторов, желающих снять помещение на объекте.
Миф второй. Лучше покупать помещение в новом здании
При высоком уровне ключевой ставки строить новое становится все дороже. При этом ставки аренды могут быть одинаковыми, независимо от «возраста» здания.
Помимо цены, какие еще преимущества есть у «старого» над «новым»? Такие здания часто расположены в районах с развитой инфраструктурой и уже имеют постоянный поток потенциальных клиентов и арендаторов.
Объекты, которые находятся в эксплуатации несколько лет, уже прошли испытание временем: они проверены и при необходимости отремонтированы. В то время как новые здания могут скрывать за свежим фасадом строительные недочеты.
Миф третий. Все арендные договоры типовые
Арендные договоры могут отличаться прежде всего по следующим пунктам:
-
размер индексации,
-
срок договора,
-
условия пролонгации.
В арендных договорах с представителями сферы торговли может быть прописана привязка арендной ставки к показателю розничного товарооборота (РТО). Наличие такого пункта — прямая выгода для инвестора. Привязка к объему РТО означает следующее: если растет инфляция и вместе с ней цены в магазинах, то будут расти арендные платежи и доход инвестора. В частности, поэтому в разрезе инвестиций торговая недвижимость считается своего рода защитой от инфляции.
Миф четвертый. Инвестору нужен многомиллионный капитал
Раньше был единственно возможный способ владеть недвижимостью — прямой: инвестор покупал объект и единолично владел им. Лет 20 назад появился такой инструмент, как закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ). Это уникальная возможность вложиться в коммерческую недвижимость с комфортным начальным капиталом.
Как это работает. Объект заводится в фонд, паи которого распродаются между инвесторами. Получается, что владельцами объекта, который может стоить миллионы и миллиарды рублей, становятся пайщики фонда. Доход они получают соизмеримый своим вложениям.
Эта модель привлекательна для всех инвесторов, которые хотят диверсифицировать свой портфель дорогими активами.
Пример таких ЗПИФов — фонды от AKTIVO с объектами торговой недвижимости в составе. Порог входа в новый фонд — 360 тыс. ₽. AKTIVO ведет коммуникацию с пайщиками, предоставляет все отчеты, документы, что делает инвестиции через ЗПИФ прозрачными и понятными.
Миф пятый. Инвестиции в недвижимость требуют больших знаний и управленческого опыта
Продолжим тему ЗПИФ недвижимости. Пайщики ЗПИФ не занимаются управлением объектом и не несут соответствующие риски.
ЗПИФ представляет собой структуру, где профессиональные управляющие берут на себя все аспекты работы с объектом — от выбора и приобретения до его последующей эксплуатации и обслуживания. Они решают все бытовые и юридические вопросы без привлечения пайщиков. Инвесторам остается лишь выбрать подходящий фонд, вложить капитал и получать свою долю прибыли.
Такой подход не только минимизирует риски и избавляет от повседневных проблем, связанных с недвижимостью, но и обеспечивает возможность диверсификации активов. В результате, ЗПИФ становится выгодным решением для тех, кто стремится к эффективной стратегии инвестирования без лишних забот.
