Новостройка или вторичное жилье: Арифметика против финансовой безопасности

Или противостояние уже не актуально

13:49, 18 сентября 2020 Экономика
IMG_9062.JPG
Фото: Алексей Воронин, газета "Владивосток"

При покупке квартиры, выбирая между новостроем и вторичным рынком, аргументом в пользу первого варианта обычно идут  математические расчеты, а вот в пользу второго, по большей части,  желание обезопасить свои финансы, сообщает РИА VladNews со ссылкой на газету "Владивосток"

– Ну вот, смотри: покупаешь ты студию за полтора миллиона, а через пару лет ее стоимость, даже с учетом ремонта будет уже в полтора-два раза выше, - убеждаешь ты сам себя, рассматривая вариант с новостроем. - А там, глядишь, продав ее можно уже и на однокомнатную наскрести. Такого гешефта с покупкой гостинки точно не выйдет…

И тут в качестве контраргументов на память приходят все городских долгострои, известные по митингам обманутых дольщиков – кому хочется остаться и без денег, и без жилья? Тут и опасения двойных-тройных продаж и шансы попасть на долгострой. Эксперты, было дело, даже рекомендовали выбирать дом из расчета, какой он на счету у застройщика: лучше, говорили они, брать квартиры в во второй, третьей очереди. Можно, наверное, решиться и на четвертую, а вот дальше уже рисковать не стоит.

 Все прочие аргументы, как то неудобства жизни в новострое первые несколько лет, а также стоимость   ремонта, можно пережить, учитывая размер потенциальной выгоды вложения в «первичку»: только за пару лет строительства, по словам экспертов, капитализация достигает 40-50 %. К слову, капитальный ремонт в купленной квартире на вторичном рынке выйдет не дешевле.

Для молодых и с ипотекой

- Нет смысла, особенно на территории Дальнего Востока, особенно если речь идет о молодой семье, которая  собирается взять жилье в ипотеку, присматривать варианты на вторичным рынке. Тем более, если есть интересные предложения в строящихся домах, да еще при наличии льготных ипотечных программ, – отмечает директор дальневосточного офиса Федеральной системы бронирования новостроек «Нмаркет ПРО» Наталья Моисеева. - Тем более, что с вступлением в силу 214 ФЗ (речь идет о последней редакции закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов – прим. автора) все вышеперечисленные риски, по утверждениям экспертов, остались в прошлом. Деятельность всех застройщиков, объекты которых не достигли к 1 июля 2019 года тридцатипроцентной готовности, или в случае,  если в строящемся доме не было продано большинство квартир, попала под применение 214 ФЗ, согласно которому деньги дольщика переходят не к застройщику, а поступают на эскроу-счета, где и хранятся вплоть до сдачи дома в эксплуатацию. Чтобы деньги перешли к застройщику, дом не просто должен быть достроен,  объект должна принять госкомиссия, иметься в наличии   акт ввода объекта недвижимости и зарегистрировано право собственности. Если до сроков, указанных в договоре, все эти действия не будут предприняты, то деньги вновь возвращаются к дольщику. И тут риск один:  утрата воображаемой прибыли. Все-таки, покупая квартиру на этапе строительства, граждане предполагают, что стоимость ее будет расти, она будет капитализироваться. А тут он получает обратно ровно столько же сколько отдал два года тому назад.  Согласитесь, за эти два года и вклад и депозит принес бы какие-никакие, но проценты. А так, ни процентов, ни подорожавшей квартиры.

Страхи по поводу двойных и тройных продаж сейчас и вовсе несостоятельны: каждый договор долевого участия  в обязательном порядке регистрируется, как минимум, в Росреестре.

Категоричны эксперты и в актуальности «совета бывалых». Которые рекомендовали при покупки квартиры обращать внимание на то, какой дом по счету возводит застройщик..

– Такое практиковалось, когда застройщики на деньги дольщиков одного дома строили следующий. Сейчас такая ситуация невозможна, - уверена Наталья. - Банк следит за расходованием средств, поскольку деньги используются целевые. Конечно, если хотите вложиться в дом, который строится не по 214 ФЗ, а, допустим, по  предварительному договору (теоретически такое возможно), или силами строительного кооператива, то  да, в этом случае у вас есть шансы столкнуться со всеми перечисленными рисками. Но, насколько известно, во Владивостоке таких строек сейчас нет.

Кроме того, 214 ФЗ практически исключил возможность попадания дольщика в долгострой.

Есть ескроу-счет, нет долгостроя

– Если застройщик работает с использованием эскроу-счетов, это значит, что у него есть проектное финансирование, то есть банк открыл кредитную линию на строительство конкретного дома. Застройщик по этому кредиту в свою очередь платит проценты и не малые, так что нет смысла затягивать строительство. Чисто теоретически, конечно, может случиться все, что угодно и застройщик может не достроить дом. Повторюсь: самый печальный  исход  для дольщика в этом случае: он в указанные сроки получит обратно свои деньги, без запланированной прибыли (обязательно получит, так как каждый эскроу-счет, открытый для расчета по договору участия в  долевом строительстве,  застрахован на 10 млн рублей). И это сейчас единственный риск   при участии в долевом строительстве. Но, тем не менее, его стоит учитывать.

При этом, эксперт утверждает, что не знает ни одного случая,  происшедшие за последние полтора года, когда дольщик вместо квартир и в самом деле получи обратно деньги.

Не ошибиться с подъездом

Впрочем, при покупке квартиры в новострое, можно столкнутся  не только с финансовыми рисками.  Инвестиционную привлекательность жилья, как, впрочем, и качество жизни в приобретенной квартире, может существенно подпортить, например, неважный  вид из окна,  или возможность прохождения автомагистрали вблизи  дома именно со стороны ваших окон. Не стоит забывать и о качестве  строительства, и даже о том, кому застройщик передаст дом в управление (чтобы выбрать в дальнейшем управляющую организацию по своему усмотрению понадобится сила, воля и, самое главное, время).

- Тут важно найти хорошего, грамотного специалиста- риэлтора, который знает и рынок, и город. Например, если гражданин, приобретающий квартиру  в инвестиционных целях (для дальнейшей перепродажи),  впрочем, как и для жизни, но не имеющий опыта в подобных сделках может даже не понять, почему в этом конкретном (абстрактном) доме  квартиры в первых пяти подъездах лучше не брать.  А все дело в том, что  следующий возведенный дом закроет вид  из квартир, расположенных в первых пяти подъездах, из-за чего  цены на них, впоследствии, будут ниже, чем , допустим  в  шестом и седьмом подъездах этого же дома, не критично ниже, но все таки... Поэтому не стоит отказывать от помощи специалистов, которые в состоянии учесть все риски при покупке жилья.