При покупке квартиры, выбирая между новостроем и вторичным рынком, аргументом в пользу первого варианта обычно идут математические расчеты, а вот в пользу второго, по большей части, желание обезопасить свои финансы, сообщает РИА VladNews со ссылкой на газету "Владивосток"
– Ну вот, смотри: покупаешь ты студию за полтора миллиона, а через пару лет ее стоимость, даже с учетом ремонта будет уже в полтора-два раза выше, - убеждаешь ты сам себя, рассматривая вариант с новостроем. - А там, глядишь, продав ее можно уже и на однокомнатную наскрести. Такого гешефта с покупкой гостинки точно не выйдет…
И тут в качестве контраргументов на память приходят все городских долгострои, известные по митингам обманутых дольщиков – кому хочется остаться и без денег, и без жилья? Тут и опасения двойных-тройных продаж и шансы попасть на долгострой. Эксперты, было дело, даже рекомендовали выбирать дом из расчета, какой он на счету у застройщика: лучше, говорили они, брать квартиры в во второй, третьей очереди. Можно, наверное, решиться и на четвертую, а вот дальше уже рисковать не стоит.
Все прочие аргументы, как то неудобства жизни в новострое первые несколько лет, а также стоимость ремонта, можно пережить, учитывая размер потенциальной выгоды вложения в «первичку»: только за пару лет строительства, по словам экспертов, капитализация достигает 40-50 %. К слову, капитальный ремонт в купленной квартире на вторичном рынке выйдет не дешевле.
Для молодых и с ипотекой
- Нет смысла, особенно на территории Дальнего Востока, особенно если речь идет о молодой семье, которая собирается взять жилье в ипотеку, присматривать варианты на вторичным рынке. Тем более, если есть интересные предложения в строящихся домах, да еще при наличии льготных ипотечных программ, – отмечает директор дальневосточного офиса Федеральной системы бронирования новостроек «Нмаркет ПРО» Наталья Моисеева. - Тем более, что с вступлением в силу 214 ФЗ (речь идет о последней редакции закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов – прим. автора) все вышеперечисленные риски, по утверждениям экспертов, остались в прошлом. Деятельность всех застройщиков, объекты которых не достигли к 1 июля 2019 года тридцатипроцентной готовности, или в случае, если в строящемся доме не было продано большинство квартир, попала под применение 214 ФЗ, согласно которому деньги дольщика переходят не к застройщику, а поступают на эскроу-счета, где и хранятся вплоть до сдачи дома в эксплуатацию. Чтобы деньги перешли к застройщику, дом не просто должен быть достроен, объект должна принять госкомиссия, иметься в наличии акт ввода объекта недвижимости и зарегистрировано право собственности. Если до сроков, указанных в договоре, все эти действия не будут предприняты, то деньги вновь возвращаются к дольщику. И тут риск один: утрата воображаемой прибыли. Все-таки, покупая квартиру на этапе строительства, граждане предполагают, что стоимость ее будет расти, она будет капитализироваться. А тут он получает обратно ровно столько же сколько отдал два года тому назад. Согласитесь, за эти два года и вклад и депозит принес бы какие-никакие, но проценты. А так, ни процентов, ни подорожавшей квартиры.
Страхи по поводу двойных и тройных продаж сейчас и вовсе несостоятельны: каждый договор долевого участия в обязательном порядке регистрируется, как минимум, в Росреестре.
Категоричны эксперты и в актуальности «совета бывалых». Которые рекомендовали при покупки квартиры обращать внимание на то, какой дом по счету возводит застройщик..
– Такое практиковалось, когда застройщики на деньги дольщиков одного дома строили следующий. Сейчас такая ситуация невозможна, - уверена Наталья. - Банк следит за расходованием средств, поскольку деньги используются целевые. Конечно, если хотите вложиться в дом, который строится не по 214 ФЗ, а, допустим, по предварительному договору (теоретически такое возможно), или силами строительного кооператива, то да, в этом случае у вас есть шансы столкнуться со всеми перечисленными рисками. Но, насколько известно, во Владивостоке таких строек сейчас нет.
Кроме того, 214 ФЗ практически исключил возможность попадания дольщика в долгострой.
Есть ескроу-счет, нет долгостроя
– Если застройщик работает с использованием эскроу-счетов, это значит, что у него есть проектное финансирование, то есть банк открыл кредитную линию на строительство конкретного дома. Застройщик по этому кредиту в свою очередь платит проценты и не малые, так что нет смысла затягивать строительство. Чисто теоретически, конечно, может случиться все, что угодно и застройщик может не достроить дом. Повторюсь: самый печальный исход для дольщика в этом случае: он в указанные сроки получит обратно свои деньги, без запланированной прибыли (обязательно получит, так как каждый эскроу-счет, открытый для расчета по договору участия в долевом строительстве, застрахован на 10 млн рублей). И это сейчас единственный риск при участии в долевом строительстве. Но, тем не менее, его стоит учитывать.
При этом, эксперт утверждает, что не знает ни одного случая, происшедшие за последние полтора года, когда дольщик вместо квартир и в самом деле получи обратно деньги.
Не ошибиться с подъездом
Впрочем, при покупке квартиры в новострое, можно столкнутся не только с финансовыми рисками. Инвестиционную привлекательность жилья, как, впрочем, и качество жизни в приобретенной квартире, может существенно подпортить, например, неважный вид из окна, или возможность прохождения автомагистрали вблизи дома именно со стороны ваших окон. Не стоит забывать и о качестве строительства, и даже о том, кому застройщик передаст дом в управление (чтобы выбрать в дальнейшем управляющую организацию по своему усмотрению понадобится сила, воля и, самое главное, время).
- Тут важно найти хорошего, грамотного специалиста- риэлтора, который знает и рынок, и город. Например, если гражданин, приобретающий квартиру в инвестиционных целях (для дальнейшей перепродажи), впрочем, как и для жизни, но не имеющий опыта в подобных сделках может даже не понять, почему в этом конкретном (абстрактном) доме квартиры в первых пяти подъездах лучше не брать. А все дело в том, что следующий возведенный дом закроет вид из квартир, расположенных в первых пяти подъездах, из-за чего цены на них, впоследствии, будут ниже, чем , допустим в шестом и седьмом подъездах этого же дома, не критично ниже, но все таки... Поэтому не стоит отказывать от помощи специалистов, которые в состоянии учесть все риски при покупке жилья.
