Покупка жилья в Приморье: спешить нельзя подождать

Приморцы не торопятся вкладывать деньги в квартиры. Застройщики не торопятся сбрасывать цены. Кто кого пересидит?

11:01, 8 апреля 2015 Общество
951b810fb96af82d9062720b8dad7cbd.jpg
Фото: Фото: bcp.becar.ru

Рынок жилья в Приморье, при всей схожести с общероссийским, имеет ряд особенностей. Он более инерционен. Настолько, что, порой, кажется, он не подчиняется законам, действующим на остальной территории. Пример – ситуация ноября-декабря 2014 года.

Граждане России, как показывают многолетние исследования, упорно продолжает верить в национальную валюту. И даже когда появились первые признаки грядущего снижения курса рубля, россияне не спешили ни переводить их в доллары или евро (да хоть в тот же юань), ни вкладывать средства в нечто более капитальное и основательное, ту же недвижимость. А когда очевидное решение пришло, было уже несколько поздновато: и рубль и не тот, и ажиотаж подстегнул цены.

Пиковые по продажам ноябрь-декабрь миновали – и вот уже спрос на жильё упал. И вот уже перед застройщиками встал насущный вопрос: как и чем привлекать новых покупателей, чтобы окупить затраты на строительство? А тут ещё Центробанк процентную ставку поднял, из-за чего ипотека стала, мягко говоря, невыгодной и, скажем откровенно, совершенно непривлекательной. По крайней мере, в нынешних условиях. В результате цены на первичное жильё упали не только в долларах (что естественно), но и в рублях. А кроме того, застройщики ищут и находят новые «фишечки», чтобы покупатель покупал.

Но это в России в целом и крупных городах на западе страны в частности.

Приморский же рынок недвижимости словно и не заметил происходящего на другом краю державы. Ни ажиотажного спроса в конце года уходящего года и подорожавших метров, ни понижения цен в начале года нового. (Впрочем, в валюте – да, в долларах-евро-юанях цена значительно упала. Но кто в Приморье покупает за валюту?) Словом, если какие-то изменения в стоимости и были, то незначительные.

Не скажешь ведь, что приморцы в жилье не нуждаются. Нуждаются, ещё как. И не только в переполненном Владивостоке. И нет оснований считать, что у них нет на новые квартиры и дома денег. Есть, чего скромничать-то? Просто то, что предлагается сегодня на рынке первичного жилья, в большинстве своём, жителям края не очень подходит. Либо цена по местным меркам высоковата, либо предлагаемое не устраивает.

А что, собственно, предлагают застройщики?

Начнём с Владивостока, хотя, по большому счёту, разницы особой нет. Просто жилья здесь строится, понятно, больше и выбор, соответственно, побогаче. Новостроек в городе и впрямь много. Правда, большинство находится в стадии строительства. Немало и долгостроя, но речь сейчас не о нём.

Новостройки и, соответственно, предложения можно разделить на три основных категории: в уже освоенном жилом районе, в новом микрорайоне и некий промежуточный вариант.

Застройщики, предлагающие квартиры в уже освоенных районах, в качестве главных аргументов приводят сам факт покупки недвижимости в обжитом месте и, как следствие, наличие полноценной инфраструктуры. Магазины, поликлиники, детские сады и школы, автостоянки, дороги, соцкультбыт, общественный транспорт и всё такое прочее. Кроме того, при строительстве дом подключается к уже имеющимся инженерным коммуникациям, что, разумеется, положительно сказывается на цене. Должно, по крайней мере, сказываться.

Однако, есть нюансы, способные стать минусами. Во-первых, плотность уже существующей застройки может сделать пользование объектами инфраструктуры не слишком комфортным. Присутствие рядом с новым домом детсада не означает наличия в нём свободных мест. Поликлиника и школа переполнены. Про парковки можно и не говорить. Подключение к уже существующим инженерным сетям тоже не всегда работает в плюс, т.к. зачастую они и без того перегружены или изношены донельзя.

Микрорайоны, создающиеся с нуля, имеют неоспоримый плюс в том, что там а) всё новое, б) «мало народа». Всё «нулёвое» - значит, будет качественно и дольше служить. Малая плотность горожан – значит, нет очередей в магазинах и поликлиниках, проще устроить ребёнка в детсад и школу. Припарковать авто опять же без проблем. «Засада» в том, чаще всего новые микрорайоны появляются без той инфраструктуры, которой было бы комфортно пользоваться, когда «мало народа». Образовательные и медицинские учреждения, как правило, есть лишь в перспективе. Хорошо, если есть магазин. Из плюсов – только свободное пространство под автомобиль. Вот и получается, что живёшь в одном месте, а лечиться-учиться-закупаться ездишь в другое, надеясь, что это ненадолго. Так ведь надо ещё доехать. Если общественным транспортом, то на первых пора проблематично по причине его отсутствия либо нерегулярности хождения.

Зато инженерные сети и коммуникации, действительно, новые. То есть, работающие на начальном этапе – пока настраиваются, налаживаются, притираются – с перебоями. Но это временное явление. А вот управляющие компании работают лучше – это факт. А чего им не работать, если всё только-только возведено и до ветхого состояния не один десяток лет.

Третий вариант – это микрорайон новостроек, где сразу создана вся или почти вся инфраструктура, но есть нюансы. Например, там некому работать. В поликлинике – дефицит врачей, в школе – учителей, в магазине – продавцов. Просто потому, что если врач, учитель, продавец там не живёт, то ездить туда на работу особого желания ни у кого нет. Есть такой микрорайон во Владивостоке, например, где столкнулись с подобными проблемами. Правда, сейчас кадровые проблемы вроде бы решены.

В том, что касается самих квартир в новостройках, то у всех новостроек, вне зависимости от «класса», есть общее. Например, черновая отделка квартир, предполагающая, что новый жилец сам обустроит свой «дворец» так, как ему хочется. Но во всем прочем квартиры в домах «экономах», «бизнеса» и «элиты», конечно, различаются по «фаршу».

В первых – практически не предусмотрены какие-то «фишечки» сверх продаваемых «квадратов». Хорошо, если есть стеклопакеты – и то, обычно, самые дешёвые. В чём, по идее, должны быть уверены покупатели, так это в том, что дом будет тёплым. Сейчас даже в жилье эконом-класса используют современные энергосберегающие материалы.

«Бизнес» и «Элита» более вариабильны в планировке: по сути, новый владелец может сам формировать топографию своего жилья. Кроме того, в таких домах чаще всего протянуты оптоволоконные линии для интернета и цифрового телевидения, в окнах – стеклопакеты, приборы учёта тепла и воды и т.п. А ещё бывает автономное отопление, свои очистные, своя системы фильтрации воды и т.д. и т.п.

В городах и посёлках Приморья с новостройками, по большому счёту, происходит то же самое, что и в краевой столице. Отличается лишь масштаб и объёмы. Да, пожалуй, то, что новостройки в населённых пунктах края практически всегда подключены к изношенным инженерным сетям, но зато в шаговой доступности от инфраструктуры.

Возвращаясь к ситуации на рынке недвижимости края в свете финансово-экономических проблем, возникает вопрос: что и как будут предлагать застройщики покупателям, чтобы те вкладывали деньги в жильё? Если обратиться к опыту западной части страны, то там застройщики изгаляются, как могут: и скидки, и рассрочки всевозможные, и бонусы, в виде, например, бесплатной отделки новоприобретённого жилья из материалов заказчика. Будут ли приморские домостроители «плясать с бубном» вокруг покупателей, пока не понятно.

Да и подействуют ли такие танцы на приморцев? Пока, насколько можно судить, единственное, что может их привлечь, это снижение стоимости «квадрата». Однако, если верить аналитикам, то значительное снижение цен на жильё (которого, скажем, ожидают в мегаполисах западной части России уже летом этого года) Приморье в ближайшем будущем не ждёт. А если таковое и будет, то весьма несущественное.

Но каким бы инерционным не был бы приморский рынок недвижимости, необходимость снижения цен затронет и его. Возможно даже, уже до конца года. И тому есть объективные предпосылки. Например, то, что к концу года ряд новых жилых домов будет сдан в эксплуатацию, и рынок, соответственно, станет ещё более насыщен. А ведь надо строить ещё, и ещё, и ещё. Но чтобы это «ещё и ещё» было, надо продать то, что «уже».

Вопрос: кому?