Forbes: как москвичи победили управляющую компанию

«Мертвые души», осада, драки, обвинения в вымогательстве и другие проблемы, с которыми столкнулось товарищество собственников жилья «Северный город» на пути к грамотному управлению своим домом.

В пятницу Тимирязевский суд Москвы вынес решение, важное для защиты прав собственников московских квартир и создания цивилизованной системы управления жильем в столице. Суд постановил обязать одну из «дочек» компании Capital Group устранить строительные дефекты, допущенные при застройке жилого комплекса «Северный город». Это первый иск, выигранный жителями многоквартирного дома у Capital Group. Чтобы подать в суд на застройщика, собственникам четырех 32-этажных башен на севере Москвы пришлось сменить управляющую компанию в своих домах. Это заняло три года и сопровождалось множеством неприятных для локальных революционеров последствий.

Начальник юридической службы компании «Газпром космические системы» Вячеслав Скворцов купил квартиру в высотке «Северный город» в 2006 году. ТСЖ (товарищество собственников жилья) в доме уже было. Однако никаких собраний не проводило, а плата за коммунальные услуги была примерно вдвое выше, чем в аналогичных домах. Узнать, кто входит в правление ТСЖ «Северный город», не представлялось возможным — даже председателя, зарплата которого составляла около 100 000 рублей в месяц, никто из жителей ни разу не видел.

Позже жители выяснили, что тот же председатель работает во всех комплексах под управлением ТСЖ «Столица» («Столица», несмотря на свое название, является не товариществом собственников, а управляющей компанией). А находятся под управлением этой компании восемь жилищных комплексов бизнес-класса, построенных компанией Capital Group (в том числе «Город яхт», за который совладелец компании Владислав Доронин попал в составленный Forbes список предпринимателей, изменивших Москву к лучшему).

Меньше чем через год после появления жильцов из-под фундамента в «Северном городе» стали сочиться грунтовые воды, протекла крыша стилобата, появились трещины в стенах. Скворцов почитал законы и понял, что единственный путь — создать новое, «настоящее» ТСЖ, отстранить «Столицу» от управления домами и затем судиться с застройщиком. После нескольких судов и апелляций Мосгорсуд признал собрание жильцов состоявшимся, новое ТСЖ было создано, «Столица» отстранена от управления. По ходу дела, рассказывает Скворцов, жителям пришлось несколько раз отбивать атаки ЧОП — охранники, нанятые «Столицей», пытались помешать собранию собственников, на котором должны были принять решение об отстранении компании от управления домом.

Совладелец и директор ТСЖ «Столица» Сергей Самсонов, со своей стороны, называет рейдерами жителей «Северного города». «Мы знаем, как они участвовали в захвате «Северного города», и оттуда все пути идут», — заявил Самсонов в телефонном интервью Forbes. У «Столицы» ранее был довольно успешный опыт борьбы с жителями, которые пытаются захватить власть в своих домах. Бывший замглавы Центробанка Владимир Горюнов, поселившись в 2004 году в ЖК «Соколиное гнездо», попытался провести собрание жильцов и выдворить «Столицу», однако суд признал съезд жильцов незаконным, а на самого Горюнова завели уголовное дело за мошенничество. Летом прошлого года его полностью оправдал Мосгорсуд. Помогавший Горюнову юрист Виктор Овсянко погиб в 2009 году от удара бейсбольной битой по голове. Заказчиков нападения не нашли. Поддерживающих Горюнова отсекали угрозами. «Одну даму угрожали облить серной кислотой, другому машину царапали», — рассказывает Горюнов. В итоге бывший влиятельный чиновник опустил руки: провести очное собрание ему не удалось. «Что делать? Вы пишете объявления — их сдирают. Вы отправляете заказные письма — они избивают почтальона и уничтожают письма».

Новые члены совета «Северного города» тоже чувствуют себя неуютно. Председатель Михаил Зиновьев, владелец небольшого зоомагазина, с трудом говорит о том, что произошло с ним несколько месяцев назад. В конце декабря прошлого года на своей праворукой «Тойоте» предприниматель приехал за технической документацией на жилой комплекс, которую представители «Столицы» пообещали отдать жильцам. Все произошло в считаные секунды. Зиновьева вытащили из машины люди в форме, один из оперативников наотмашь ударил предпринимателя в переносицу, затем его в наручниках затащили его в офис, поставили на колени и заставили вынуть все из карманов. Когда его опять привели к машине, на панели уже лежал пакет с помеченными деньгами. Несмотря на признательные показания, которые Зиновьев подписал, дело по статье «вымогательство» открыть не удалось. Доказательств не хватило: деньги в руках он не держал, переговоров о деньгах зафиксировано не было.

Узнав о предыдущих «кейсах», рассерженные жители элитного ЖК «Аэробус» пока лишь пишут в ФАС, прокуратуру и Роспотребнадзор, пытаясь избавиться от управляющей организации, договоры с которой каждого заставили подписать при заселении. Они также не удовлетворены завышенными тарифами и странностями управления (так, за домофон пришлось заплатить по 9000 рублей с каждой квартиры). Жители «Аэробуса» пытаются найти законные способы смены власти. «Больше всего раздражает, что мы платим $5,5 млн в год за обслуживание и никак не влияем на процесс, — говорит Леонид Аникин, один из активистов «Аэробуса». — Как налог, назначенный непонятно кем».

Forbes поинтересовался у Capital Group, почему во многих многоквартирных домах, построенных компанией, управляющей компанией становится «Столица» и пробовали ли сотрудничать с другими управляющими компаниями. «ТСЖ «Столица» занимается эксплуатацией ряда наших жилых комплексов, так как эта компания имеет опыт и навыки эксплуатации сложных технологичных объектов», — предоставила письменный ответ компания.

По словам представителя Capital Group Динары Лизуновой, управляющую компанию назначают жителям сразу, чтобы заключать договоры с энергетиками и осуществлять ТО дома на стадии, когда квартиры еще не оформлены в собственность. «Поэтому девелопер самостоятельно выбирает управляющую компанию. После регистрации права собственности на помещения вопрос о взаимодействии с управляющей компанией находится в компетенции собственников».

В «Северном городе» управляющей компанией стала «Мультисистемы сервис». Контролирующий совет жильцов заставил ее снизить тарифы вдвое и ежемесячно подробно отчитываться о расходах. Компания покрасила холлы, заделала швы и сделала наконец противопожарную систему. По словам владельца компании Андрея Бородина, это нормальный способ конкурентного захода на площадку, а тарифов правительства Москвы вполне хватает для получения прибыли, если дом многоквартирный и сравнительно новый. Других возможностей для захода на рынок у управляющей компании нет — «Мультисистема сервис» не хочет связываться с застройщиками и оберегать их дома от исков по строительным недочетам.