Кооперативные капканы Владивостока, или как обманывает ПИК "Строим вместе"

Покупать квартиру через кооператив сегодня либо невыгодно, либо крайне рискованно. В законопослушных кооперативах деньги обесцениваются, в остальных могут исчезнуть в любой момент вместе с организацией.

Сегодня на территории России под разными названиями действуют сотни жилищных кооперативов. К ним относятся всевозможные жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖСК и ЖНК), потребительские ипотечные кооперативы и т. п. Вне зависимости от наименования схема их работы примерно одна и та же. Предполагается, что человек, вступая в кооператив, некоторое время копит в нем деньги на покупку жилья - делает ежемесячные отчисления, размер которых зависит от его возможностей и запросов. После того как он накопил примерно половину стоимости необходимой квартиры, оставшуюся часть получает в виде ссуды из общей кассы. Человек живет в новой квартире и продолжает делать ежемесячные взносы, рассчитываясь с долгом. Эта ссуда считается беспроцентной, и сверх нее пайщик платит только 3-5% так называемого членского взноса, который теоретически идет на содержание кооператива. Через десять лет, когда долг погашен, человек становится полноправным собственником жилплощади.

Квартиры членам жилищных кооперативов приобретаются за счет общего фонда, который формируется из взносов новых пайщиков и выплат по ссудам. В реальности оба эти источника очень ненадежны. Как признают сами руководители кооперативов, для того чтобы ежемесячные выплаты по десятилетним ссудам обеспечивали покупку хотя бы одной квартиры в месяц, количество пайщиков должно быть не меньше 120-150 человек. Однако, по данным журнала «Финанс», средний размер кооператива - это 80-100 человек, в число которых входят и прокредитованные, и вновь пришедшие. Поэтому на практике основным источником для покупки квартир в большинстве кооперативов являются взносы вновь пришедших пайщиков. Подобную структуру иначе как пирамидой не назовешь.

Более того, накапливая деньги в кооперативе, пайщик зависит не только от своей ответственности, но и от того, насколько регулярными будут платежи остальных членов. По закону в случае банкротства правление обязано выплатить каждому человеку его долю. Однако компенсировать инфляционные потери в этом случае никто не будет. Кроме того, при банкротстве оказывается потраченным «в никуда» и вступительный взнос, который составляет 3-5% от стоимости квартиры.

Свою схему работы ПИКи называют «социальной ипотекой». Мол, кредиты дешевые и общедоступные. В ПИК можно вступить, имея в кармане всего несколько тысяч долларов для вступительного взноса (который, кстати, не идет в счет квартиры, а безвозвратно оседает в кооперативном фонде). Однако если верить информации с сайтов кооперативов, реальные выгоды «пиковых» заемщиков не особенно впечатляют. Например, если заемщик не имеет на руках большой суммы для первоначального взноса и хочет получить кредит на квартиру стоимостью $80 тыс., ему придется ежемесячно откладывать в кооперативе по $700 в течение пяти лет и трех месяцев (данные получены при помощи калькулятора на сайте ПИК «Строим вместе»). Или по $1000 почти 4 года. Сделав первоначальный взнос в размере, допустим, $30 тыс., вы уменьшите срок накопления до одного года и восьми месяцев.

Если же пайщик хочет рассчитываться с долгом по кредиту более пяти лет, ему необходимо «заработать» такую рассрочку. Это означает, что после того, как половина стоимости квартиры накоплена, деньги пайщика будут лежать в кооперативной кассе еще некоторое время. Так, если вы хотите погашать кредит 15 лет, к сроку вашего накопления плюсуется еще от 9 месяцев до двух лет ожидания кредита (в зависимости от суммы первоначального взноса).

Между тем весь этот период накапливаемая сумма обесценивается за счет удорожания жилья.

Тем пайщикам, кому такая перспектива не улыбается, предлагают воспользоваться кредитом «Срочный»: первоначальный взнос от 35% стоимости квартиры и рассрочка погашения долга от трех до пяти лет под 3-5% годовых. Однако «срочный» не значит «быстрый». Инфляционные потери ему никто не компенсирует, да и не факт, что вообще что-нибудь купят.

Словом, куда ни кинь - всюду клин. Вместо того чтобы откладывать деньги в кооперативе, с большим успехом их можно накапливать в банке. Там они хотя бы не пострадают от инфляции. Ну а если соблазниться на «срочную» ипотеку, обещаемую ПИКами, то есть вероятность через некоторое время похоронить свои надежды на жилье под развалинами очередной пирамиды.