Во сколько обойдется домик в пригороде Владивостока?

Желающие приобрести дом на земле (или землю под дом), по словам риелторов, были, есть и будут всегда. Годам где-то к сорока человек устает от урбанизации, от шума за окном даже по ночам, от загаженных подъездов и начинает задумываться о домике в деревне. Это в полной мере относится и к жителям Владивостока. Единственное, что не дает большинству из них воплотить мечты в реальность, – пробки на загородной трассе и цены на тот самый дом и ту самую землю. Ну пробки с расширением трассы и строительством дороги на Де-Фриз, дай бог, исчезнут. А цены...

Избушка за 8 миллионов

Время и недавний кризис несколько скорректировали цены на недвижимость в пригороде.

Как предрекали риелторы, это и должно было произойти. Как только заговорили о предстоящем саммите, местные «лендлорды» подняли цены. За ветхие избушки с нужниками посреди грядок заламывали по 6-8 миллионов. Однако спроса, который ожидали продавцы, не случилось, и те, кто хотел реально продать свою недвижимость, вынуждены были снизить цены.
Мы говорим о реальных покупателях, потому что среди продавцов были и те, кто вывешивал свои объявления ради любопытства.

– Бывает и такое – старики, которые всю свою жизнь жили от зарплаты до зарплаты, вдруг узнавали, что являются владельцами миллионов, и просто хотели в этом убедиться, – считает президент НП «Региональная гильдия риелторов Владивостока» Ольга Тимошина. – Но, как правило, дальше подачи объявления дело не шло. Расстаться с домом, в котором они прожили всю свою жизнь, где каждая дощечка, каждый прибитый гвоздик необычайно для них ценны – об этом не могло быть и речи. А если кто-то действительно был не в состоянии содержать частный дом, то у них всегда в последний момент находились дети, не желающие расставаться с недвижимостью в пригороде. Тем не менее все эти «продавцы» создавали эффект массовости и влияли на формирование рынка.

На сегодня реальная рыночная цена в пригороде – 10 тысяч долларов за сотку. Но это цена земельного участка, на котором расположен капитальный жилой дом. Цена сотки в коттеджном поселке – с дренажом, с подведенными коммуникациями – начинается в среднем от 15 тысяч. Долларов, разумеется.

– Совсем недавно среди предложений был дачный участок на Спутнике в шесть соток, который был продан по цене 700 тысяч рублей. И это нормально, – продолжает Ольга Николаевна. – Земля имеет определенную цену не потому, что она просто земля, а потому что привязана к дому. Дом, в свою очередь, ценен, потому что имеет адрес, привязан к социальной инфраструктуре и транспортным развязкам. Какой смысл покупать человеку голый кусок земли за 1800000 рублей? Со строительством дома (30 тыс. рублей за кв. метр самого бюджетного варианта), с прокладкой коммуникаций конечная цена участка увеличится в разы.

Если в пригороде цена на землю снизилась, то в Надеждинском районе подскочила, причем серьезно! Например, два-три года тому назад дачный участок под поселком Новым реально было купить за 30 тысяч рублей. Сейчас за аналогичный кусок земли владельцы просят 250000 – 300000, а участки под строительство оцениваются в 500000 – 1000000 рублей.

Недалеко от Тавричанки землю продают организованно – 2,5 тысячи долларов за сотку (участки от 10 соток). За три миллиона рублей здесь предлагают построить дом, а еще за 400 тысяч рублей – провести коммуникации: свет, воду, тепло.

– Цена для этого района (я имею в виду землю) абсолютно нереальная, – уверена Ольга Николаевна. – И даже наличие в перспективе моста ее не оправдывает.

Невостребованная роскошь

В формировании цены «деревенского» домика на самом деле задействован целый ряд факторов.

– Основные – это местонахождение надела, его размер, отдаленность от города, близость к централизованным инженерным сетям, – поясняет юрист Надежда Головач, специализирующаяся на вопросах недвижимости. – А при их отсутствии (автономное жизнеобеспечение дома сейчас не проблема) – стоимость проведения коммуникаций, согласование техусловий и, наконец, наличие возможности сделать это. Но, как правило, фактор отдаленности (или близости) к городу первостепенен.

Влияет на цену и наличие на участке строений, а также их качество: законность строительства, использованные материалы, архитектурное решение и планировка, уровень отделки и класс оборудования.

Что ж до элементов роскоши – наличия бассейна, зимнего сада, английского парка, то они, как показывает практика, очень мало влияют на ценообразование.

– Выставляя на продажу подобные дома, люди стараются вернуть вложенные в них деньги, – говорит Ольга Тимошина. – Но это нереально: за последние 10-15 лет вкусы и потребности покупателей существенно изменились. Им не нужна нарочитая роскошь, к которой стремились в девяностых. Люди стали более прагматичными и не хотят платить (в случае, если все-таки введется налог на роскошь) за лишние этажи …

Коттедж из дачи? Придется подождать

И все же, несмотря на чрезмерно раздутые цены, Надеждинский район благодаря Де-Фризовскому мосту, который вот-вот приблизит его к Владивостоку, пользуется популярностью у покупателей. В том числе проявляет народ интерес к земле в дачных и садоводческих товариществах. Между тем не вся земля пригодна под индивидуальное жилищное строительство. И дело даже не в отсутствии коммуникации: нет света – поставьте солнечную батарею, нет воды – проделайте скважину. Проблема – построить капитальный дом на земле, отведенной под садоводческие цели, поскольку это запрещено законом. А вот дому, возведенному в дачном объединении, вполне реально присвоить адрес и перевести его в статус капитального строения.

То есть чтобы, образно говоря, пустить корни в землю в садоводческом товариществе, его необходимо перевести в дачное (см. ФЗ №66).А это весьма проблематично, поскольку требует соблюдения определенных нюансов. В частности, общая подъездная дорога должна быть шириной не менее девяти метров, проездная между домами – не менее трех метров.

– В наших реалиях сделать это порой невозможно, – поясняет Ольга Тимошина. – Потому что улочки в наших садоводческих товариществах, словно козьи тропы, по которым в слякоть и проехать нельзя. А по обе стороны – нарезанные, лежащие вплотную друг к другу и к дороге участки земли. Нельзя же расширять дорогу за счет и без того малочисленных соток членов объединения.

И самое главное: чтобы поменять статус объединения, необходимо желание большинства членов товарищества. Большинство из них – пенсионеры, приезжающие на свои огороды на электричках, которым эта дорога в общем-то и не нужна и платить за нее они не будут.

Так что, купив шесть соток в садоводческом объединении для строительства там капитального дома (загородного или постоянного – без разницы), готовьтесь основательно пободаться с соседями по даче и пробиваться сквозь законодательные и бюрократические путы. И не факт, что в итоге вы добьетесь своего.

Резюмируем: в садоводческом товариществе нельзя присвоить адрес дачному дому, а перевести садовое товарищество в дачное – задача весьма и весьма сложная.

– Однако отчаиваться не стоит, – уверена Ольга Тимошина. – В любом случае после того, как закон вступает в силу, в него вносятся поправки. Я понимаю, к чему стремились разработчики: в Подмосковье и вообще в западных регионах дачи – это целые поселки с большими улицами и земельными участками по сорок-пятьдесят соток. У них огород – это одна десятая от всей площади участка. Все остальное – лужайки, палисадники, зоны отдыха. И для их условий этот закон реален. У нас же при кажущемся обилии земли участки нарезали, где рельеф позволял, в распадках, чтобы почва была плодородная, чтобы ее не вымывало водой.

Поэтому, чтобы использовать этот закон в наших реалиях, его необходимо корректировать. И поскольку наш регион не единственный, где дачи нарезались подобным способом, есть все надежды, что его все-таки откорректируют.

Справка «В»

Почем недвижимость в деревне?

Дом с услугами, 70 кв.м, на Спутнике – 4800000

Дом с услугами, 143 кв.м, в Кипарисово, 16 соток земли – 3600000

Дом 40 кв.м, 19 соток, в Вольно-Надеждинском – 2700000

Дом с услугами, 120 кв.м, 12 соток на Угловой – 3850000

Дом 56 кв.м, 11 соток в Артеме – 1500000