Ценам на жилье не дадут упасть

О том, что рынок недвижимости практически достиг дна и вскоре наметится рост цен на жилье, уже в середине года один за другим говорили чиновники и политики.

В июле заявление сделал глава Сбербанка Герман Греф : «Для тех, кто не удовлетворен своим жильем, сейчас самое время покупать недвижимость». Он объяснил, что цены в перспективе будут только расти. По словам Грефа, компании уже максимально снижают маржу, чтобы обеспечить продажи, и отдают квартиры «буквально по себестоимости». А сокращение инвестиций в строительную отрасль станет причиной дефицита на рынке жилья, что неминуемо приведет к всплеску цен.

Похожую позицию занимает заместитель мэра Москвы Владимир Ресин . «Думаю, что Греф прав. Цены на нынешнем уровне, как говорится, нашли своего покупателя. Они стали доступны людям, и те снова начали покупать квартиры, — рассказывает чиновник. — Взять, например, Марфино — один из новых районов, застройка которого только началась. В нем сейчас продается по 20 квартир в день! Значит, мы на правильном пути».

Повышение стоимости квадратного метра прогнозирует и мэр Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко . По ее мнению, если не принимать мер, то в 2011–2012 годах будет серьезный провал жилищного строительства. «Это приведет к росту цен. И, конечно, о доступном жилье можно будет забыть», — отмечает глава Северной столицы. Власти Петербурга намерены предотвратить резкий скачок цен на жилье. «А сделать это можно путем поддержки массового строительства», — заявил глава стройкомитета города Вячеслав Семененко. При этом, по его словам, нельзя допустить и резкого падения цен.

Покупать жилье именно сейчас советует заместитель губернатора Нижегородской области Валерий Англичанинов. Дело в том, что на следующий год в Нижнем Новгороде не запланировано ни одного нового строительства жилых домов, что опять же приведет к дефициту предложения. Итог — рост цен. «Если кто-то ждет снижения цен, то в 2010 году это закончится. Строители неизбежно будут повышать цены», — уверен чиновник.

В то же время у чиновников есть четкое представление, сколько должен стоить квадратный метр дешевого жилья. Например, ранее уже звучала цифра 30 тысяч рублей за квадратный метр. Правда, не уточнялось, в каких городах. Тем не менее сегодня в столице «квадрат» продают примерно за 170 тысяч рублей.

Первый заммэра Юрий Росляк пояснил, что 24–25 тысяч рублей — это себестоимость только коробки типового дома. По его данным, примерно столько же идет на проектные работы, строительство инженерных коммуникаций и благоустройство. Оставшаяся часть суммы — это стоимость кредита (проценты, которые надо выплатить застройщику), а также земельного участка.

По словам Росляка, сейчас большинство квартир продаются по очень близкой к себестоимости цене и "дальше ужиматься застройщикам уже некуда". И только глава Федерального агентства ценообразования в строительстве Евгений Ермолаев заявил, что рынок недвижимости ждет обвал. Например, в столице цена квадратного метра подешевеет примерно в два раза — до 60 тысяч рублей. Дело в том, что в сентябре—ноябре на рынок будут выставлены квартиры, которые являются залогом по кредиту у банков. В итоге предложение заметно превысит спрос, который за два месяца практически не вырастет. И лишь после этого, по его прогнозам, рынок пойдет вверх.

Почему чиновникам и политикам выгодны такие прогнозы

Обвала рынка не будет, хотя для этого есть предпосылки, считает главный экономист инвестиционной компании «Финам» Александр Осин. По его словам, в этом не заинтересованы ни застройщики, ни государство. Государство не может потерять крупный бизнес, так как это источник платежей в бюджет.

Крах серьезных девелоперов подпортит имидж власти и создаст дополнительные социальные проблемы (рост безработицы, приостановка жилищных программ и прочие). И если цены на недвижимость продолжат падать, то на этом секторе экономики придется поставить крест. «Поэтому в интересах власти помогать рынку и сдерживать падение цен», — говорит эксперт. Если уж не деньгами, то хотя бы пиар-методами.

При этом говорить, что стоимость квадратного метра жилья сегодня достигла дна, неправильно, отмечает член комитета Государственной думы по промышленности Александр Хинштейн. «Дно — это себестоимость, до которой ценам еще падать и падать. В докризисные годы цены на жилье росли бешеными темпами и в итоге были сильно завышены», — говорит депутат. А демарши отдельных чиновников, заявлявших о грядущем падении, скорее всего, недогляд.

Что происходит на рынке жилья

Этот год стал поворотным для рынка жилой недвижимости в России. «Еще прошлой весной рынок жилья работал на условиях продавца. Покупатели, конечно, замечали, что ценники не самые низкие, но все равно приобретали квартиры со cпокойной душой и вынуждены были идти на поводу у хозяев жилья», — рассказывает руководитель аналитического отдела корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Затем правила кардинально изменились: спрос упал, и цены поползли вниз. Зимой казалось, что квартиры будут дешеветь каждый месяц до тех пор, пока квадратный метр не будут отдавать по себестоимости.

Реальным покупателям с живыми деньгами предлагали скидки до 40%. «Многие надеялись, что падение будет продолжаться еще долго, и отложили покупку квартиры», — говорит начальник отдела ипотечного кредитования агентства «БЕСТ-НЕДВИЖИМОСТЬ» Наталья Емелина. Такая ситуация была характерна как для новостроек, так и для вторичного рынка.

Однако в августе на рынке жилой недвижимости наметилась стабилизация. Если ранее ежемесячно цены на квадратные метры падали примерно на 2-3%, то теперь стоимость практически осталась прежней. Более того, в ноябре московская недвижимость неожиданно показала рост: долларовые цены выросли на 1,7% за месяц. Риелторы и девелоперы тут же заговорили о восстановлении рынка и наметившейся тенденции роста цен.

«На самом деле такие показатели вовсе не свидетельствуют о том, что на рынке жилой недвижимости наметилась стабилизация. Карты спутал в динамике цен на недвижимость резко подскочивший курс доллара», — пояснил «Труду» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.