Застройщики не снизят цены на квартиры во Владивостоке до конца года

Эксперты объяснили, почему прямого обвала цен на рынке новостроек не произойдет, несмотря на заградительные ставки

14:18, 22 июля 2026 Экономика

Ожидания покупателей увидеть долгожданное падение цен на первичном рынке жилья до конца года вряд ли оправдаются. Высокая себестоимость материалов, дорогое проектное финансирование и особенности работы с банками связывают девелоперам руки. Вместо прямого снижения цен в прайс-листах застройщики переходят на сложные финансовые маневры – от точечных дисконтов до рассрочек с отсрочкой платежа. Ведущие эксперты рынка недвижимости рассказали РИА VladNews, чего ждать покупателям и куда сейчас выгоднее всего инвестировать средства.

Несмотря на охлаждение спроса, застройщики не могут продавать жилье себе в убыток. В первом полугодии квадратный метр подорожал в 53 из 70 крупнейших городов страны в среднем на 2,6%. Публично снижать стоимость застройщикам не позволяют в том числе и банки, выдающие проектное финансирование.

Старший преподаватель кафедры финансового и инвестиционного менеджмента Факультета «Высшая школа управления» Финансового университета при Правительстве РФ Александр Кудряшов:

«Массового снижения номинальных цен во Владивостоке до конца года ожидать не стоит. Приморские застройщики управляют системой стимулов вместо прямого пересмотра цены, поскольку публичное удешевление ухудшает условия проектного финансирования и наполнение эскроу-счетов. Вместо снижения прайса работают скидки на отдельные лоты, достигающие по ряду проектов 20-30%, акции с выгодой до 1,4-1,6 млн рублей, субсидированные ставки и рассрочки с отсрочкой платежа. Такая модель сохраняет формальную стоимость для банков и поддерживает продажи. Дополнительно цены удерживает рост себестоимости, включая повышение НДС до 22% и удорожание стройматериалов, что почти не оставляет пространства для масштабного удешевления».

Эту позицию разделяет и крупный бизнес. Давление на маржинальность девелоперов сейчас беспрецедентное, а за каждым объектом стоят жесткие обязательства.

«Резкое снижение цен маловероятно. Сегодня застройщики работают в условиях серьезного давления на себестоимость: растут затраты на материалы, оборудование, логистику и оплату труда. Эти факторы не позволяют застройщикам снижать цены, но требования к качеству жилья остаются неизменными, поскольку за каждым объектом стоят реальные семьи, которые рассчитывают получить качественный продукт. Ожидать роста стоимости новостроек также не стоит. Спрос остается сдержанным. Застройщики продолжают использовать рассрочки, субсидированные ипотечные программы и специальные предложения вместо прямого повышения стоимости квадратного метра», – отмечает вице-президент по маркетингу строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Владимир Кравченко.

По словам председателя Совета директоров Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» Екатерины Авдеевой, маржинальность многих проектов сейчас крайне низкая – всего 5-10%, при этом средние ставки по проектному финансированию превышают отраслевую рентабельность.

«Заемные средства остаются дорогими: ставки по проектному финансированию составляют чуть менее 10%, при нарушении ковенант – до 20%. До 10% расходов девелоперов – это выплата процентов по кредитам. Правительство субсидирует кредиты для застройщиков для ставки 12% годовых, но этого недостаточно для массового снижения цен. Уровень свободных площадей сокращается: за полугодие предложение на рынке новостроек уменьшилось на 6,4%. Девелоперы создают дефицит, чтобы не ронять цены при слабом спросе», – рассказала Екатерина Авдеева.

Поисковая активность покупателей в первом полугодии выросла на 20%, однако люди стали намного дольше выбирать объекты и чаще уходить на вторичный рынок, опасаясь рисков долгостроя на ранних этапах. 

На региональных рынках спрос часто поддерживается за счет местных льготных программ. Как отмечает Александр Кудряшов, во Владивостоке главным драйвером выступает Дальневосточная ипотека под 2%, в то время как классические рассрочки от застройщиков распространены ограниченно (примерно в трети ЖК на срок до 18 месяцев). При этом эксперты сходятся во мнении, что при возможном снижении ключевой ставки ЦБ длинные рассрочки начнут быстро сворачивать, так как они невыгодны девелоперам с точки зрения наполнения эскроу-счетов.

Инвестиции в жилую недвижимость сегодня показывают доходность на уровне всего 4-6% годовых, что уступает другим финансовым инструментам. Для краткосрочных инвесторов (до 3 лет) риски слишком высоки из-за стагнации цен и сопутствующих транзакционных издержек. Тем не менее, для среднесрочного и долгосрочного планирования качественные квадратные метры остаются надежной гаванью.

«Недвижимость остается одним из самых понятных, осязаемых и надежных способов сохранения денег. Квартира не только сохраняет стоимость, но и может приносить регулярный доход от аренды. Владивосток является одним из наиболее перспективных городов страны благодаря своему географическому положению, и активное развитие туризма формирует спрос на аренду жилья. Поэтому инвестиции в недвижимость Владивостока могут обеспечивать как арендный доход, так и рост ее стоимости в перспективе», – поделился Евгений Кравченко.

Среди наиболее привлекательных локаций Екатерина Авдеева также называет Москву и Санкт-Петербург с их областями (рост цен на 3,4% и 4,3% в первом полугодии), особенно в сегментах премиум и de luxe. 

В текущих условиях заградительных рыночных ставок эксперты советуют инвесторам диверсифицировать портфели. В качестве альтернатив жилой недвижимости Екатерина Авдеева рекомендует обратить внимание на коммерческую недвижимость, доходность которой в 2-4 раза выше жилой (склады дают 14-16%, офисы – 13-15%, торговые площади – 12-14% годовых). Также привлекательными инструментами выглядят закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) недвижимости с низким порогом входа, готовый арендный бизнес (стрит-ритейл) и классические банковские депозиты.

Александр Кудряшов, в свою очередь, предлагает рассмотреть короткие и длинные облигации федерального займа (ОФЗ), а также готовое арендное жилье исключительно в дефицитных локациях. Для долгосрочной стабилизации рынка эксперты Финансового университета указывают на необходимость введения более четкого регулирования рассрочек (с передачей данных в БКИ) и сохранения адресных программ государственной поддержки спроса, особенно на Дальнем Востоке.