Всё в 15-минутной доступности: какой будет владивостокская Голубиная Падь
«Цель – сделать среду разнообразной»: эксперт – о реновации Голубинки
17:16, 23 февраля 2022 Общество
21 февраля 1905 года городская управа Владивостока выдала военному ведомству разрешение на строительство трёх голубятней для почтовых птиц. Для этих целей был отведён участок в две десятины в районе современной улицы Герцена, и вскоре над падью уже взмывали голуби. Отсюда и пошло название этого района Голубиная Падь, в народе ̶ Голубинка.
О том, что нынешняя Голубиная Падь нуждается, мягко говоря, в преображении, говорят давно и много. В этом году мэрия сообщила, что этот неухоженный район, расположенный практически в центре города, станет первым местом во Владивостоке, где будет реализован проект комплексного развития территории (КРТ).
Более подробно о планах реновации Голубиной Пади журналист Андрей Калачинский обсудил в студии радио Лемма с советником главы города Владивостока, членом Союза архитекторов России и градостроительного совета Приморского края Кириллом Солгаловым и ведущим научным сотрудником института географии ДВО РАН Юрием Авдеевым.
Андрей Калачинский: ̶ Район Голубиной Пади, который ждёт реновация, это большая территория?
Кирилл Солгалов: ̶ В масштабах города – нет, порядка 15-17 гектаров. Но для центра города – достаточно большая. В реновации мы применим принципы комплексного развития территории (КРТ). КРТ поможет группе застройщиков скооперироваться и сделать единый комплексный красивый проект, который может стать украшением нашего города. На территорию претендуют пять застройщиков. У них есть желание создать комплексный проект, который мог бы отвечать их задачам. Администрация и мы поможем эти проекты воплотить в соответствии с новыми стандартами КРТ, которые сегодня диктует «ДОМ.РФ» ̶ финансовый институт развития в жилищной сфере.
Андрей Калачинский: ̶ На территории Голубиной Пади нет городской земли? Только частные участки?
Кирилл Солгалов: ̶ Либо частные, либо в собственности Приморского края. Но они будут использованы под размещение дорожной сети.
Андрей Калачинский: ̶ Как можно объединить музейно-театральный комплекс в районе фуникулёра с застройкой, которая будет ниже него? Одно – публичное общественное пространство. Другое – частное жилое.
Кирилл Солгалов: ̶ Всё достаточно просто. Мы будем использовать единые принципы в архитектуре, идентичные или схожие цветовые решения, чтобы один комплекс не смотрелся чужеродно на фоне другого.
Андрей Калачинский: ̶ Но справа находится комплекс ВГУЭСа со своим парком и высокими жилыми зданиями. Он совсем в другом стиле.
Кирилл Солгалов: ̶ Мы постепенно стремимся сделать так, чтобы правила сделать едиными везде. У нас была эпоха, когда можно было строить всё, что душе угодно. Особенно без внимания к пешеходу и сомасштабной человеку среды. Жители города должны чувствовать, что они вписываются в пространство, им должно быть комфортно. За это отвечают определённые параметры улицы. Если вы подумаете, где вам больше всего нравится гулять, то поймёте, что это улицы с активным фасадом. Там, где первый этаж фасада нежилой, и вас не сопровождают решётки на окнах и палисадники. Людям наиболее привлекательны витрины магазинов, кафе и прочие интересные места, куда хочется зайти.
Андрей Калачинский: ̶ Озеленение в проекте присутствует?
Кирилл Солгалов: ̶ В центральной зоне предусмотрено создание бульвара. Это будет достаточно широкая, порядка 15 метров, зона озеленения. На ней расположим объекты рекреации (места для отдыха, спорта – прим.ред). В планах также сформировать большое парадное пространство предприятий обслуживания. Предусмотрим возможность для проезда автомобилей.
Всё это представляет, так называемую, «центральную модель». Её суть в воспроизведении центра города на конкретной территории.
vlc.ru
Андрей Калачинский: ̶ Какой высоты будут здания?
Кирилл Солгалов: ̶ Вдоль бульвара девять этажей, дальше пойдёт повышение этажности вдоль основных улиц, которые ограничивает территорию с двух сторон – Гоголя и Некрасовской. Здесь здания достигнут 18-20 этажей.
Андрей Калачинский: ̶ Я так понимаю, высотность – это желание застройщика, который хочет на минимальной площади получить максимум отдачи?
Кирилл Солгалов: ̶ Безусловно, ключевая задача застройщика – получение прибыли. С другой стороны, наша главная цель – обеспечить жителям города комфорт на данной территории. Для этого был разработан «мастер-план». Он диктует, каким образом должны взаимодействовать разные участники строительства на одной территории, в частности, Голубиной Пади. Ключевая задача администрации города ̶ получить не стандартный набор одинаковых домов, а сделать среду разнообразной, но созданной по единым принципам. Чтобы было ясно, что это единый комплекс, построенный разными застройщиками.
Застройщики будут сами выкупать земельные участки. Для бюджета это хорошо, нет дополнительных трат на разработку концепции, выкуп и прочее. Задача администрации ̶ скоординировать решения застройщиков и в тоже время дать им возможность воплотить максимальный объём в рамках выкупленных земельных участков.
Андрей Калачинский: ̶ В вашем мастер-плане не предусмотрены эскизы, на которые застройщик должен ориентироваться. Получается, вы даёте им волю в своих решениях.
Кирилл Солгалов: ̶ Мы устанавливаем единые принципы для всех. К примеру, предоставляем цветовой выбор. Это либо пастельные цвета или светлые оттенки, характерные для музейно-театрального комплекса в районе фуникулёра. Небольшие различия – этажность, цветовая палитра, опять же, и прочие аспекты дают выбор и разнообразие жителям города, а не набор одинаковых домов. Каждый найдёт что-то для себя. Мы, как разработчики мастер-плана и как администрация, которая регулирует внешний облик объектов, не можем навязать застройщику конкретные решения. Но мы можем создать условия, в которых он построит дом с необходимыми ему параметрами, отвечающий при этом требованиям администрации, городским канонам и современным тенденциям.
Такой же принцип работает в других странах. Никто не диктует, какой конкретно дом должен получиться. Дома отличаются, но имеют общие параметры.
Андрей Калачинский: ̶ Впервые наш город решается на комплексную застройку. Как вы считаете, это жильё будет доступно горожанам?
Юрий Авдеев: ̶ Оценить дороговизну жилья можно, сопоставив её с доходами населения. Доходы жителей Владивостока на сегодняшний день, мягко говоря, оставляют желать лучшего, поэтому говорить о справедливой цене достаточно сложно. Возможно, упростит ситуацию наличие всех коммуникаций на одной территории.
В контексте проекта реновации меня волнуют другие аспекты. Давайте посмотрим на главную тенденцию – город движется на север. Сегодня хаотично застроена вся курортная зона, вырываются куски у Академгородка, мы выходим на Де-Фриз и так далее. А город продолжает оставаться на окраине. Подумайте про наши загруженные дороги. Ежедневно Владивосток утром и вечером стоит в пробках. Есть опасения, что шесть тысяч новых жителей Голубиной Пади лишь усугубят обстановку. У нас не решены проблемы с парковками. Всё это – мучение для людей.
Все планы нашего города – грандиозные. Это и территория опережающего развития, и дальневосточный гектар. Однако, начав их реализацию, становится ясно – всё не так просто и радужно. Боюсь, что и здесь будет по принципу: «Хотели, как лучше, а получилось, как всегда».
Кирилл Солгалов: ̶ По современным тенденциям, город должен быть компактным, то есть определённое количество населения на гектар. Согласно рекомендациям, плотность населения застроенной части города составляет 150 человек на гектар. Плотность нашего города на сегодняшний день – порядка 30 человек на гектар. Поэтому говорить о том, что у нас плотная застройка, – неверно. В Париже – 212 человек на гектар. В Нью-Йорке – 100 человек на гектар.
Люди часто задаются вопросом: «Зачем застраивать город? Ведь можно его расширять». Такой подход – это северо-американская модель развития, которая была характерна до середины 80–х годов. На текущий момент даже там от неё отказываются. Когда население не растёт, но город растягивается, с ним растягиваются и коммуникации при стандартном бюджете. И город деградирует, особенно его центр. Ресурсы идут не в те места, где они нужны, а «размазываются» по большей площади. Именно поэтому современные рекомендации говорят, что город должен быть компактным. Это поможет решить и проблему транспорта, ведь если мы растянем город, то увеличим и зависимость от автомобилей. Автомобилизация Владивостока – это порядка 550 машин на 1000 жителей. Условно, у половины населения есть автомобиль. Около 60 % поездок в городе совершается на личном транспорте, остальные ̶ на общественном.
Когда мы решали этот вопрос для Голубиной Пади, был расчёт на отдельные полосы для автобусов. В наших планах общее увеличение связности уличной дорожной сети на Голубиной Пади. В этом поможет создание новых, ранее несуществующих улиц или объединение старых, но тупиковых. Такие улицы мы соединим и проведём дополнительные выезды.
Если говорить про парковки – мы рассчитываем на минимальный показатель плановой загрузки парковки и делаем отдельно стоящую платную парковку на потенциальных жителей и потребителей.
Задача сделать так, чтобы эта территория и наш город в целом соответствовали стратегии 15-минутного города. Это когда вы можете получить всё необходимое в течение 15 минут ходьбы пешком. И делать это мы будем не за счёт точечной застройки, а за счёт вовлечения тех территорий, которые на текущий момент находятся в застое.
vlc.ru
Юрий Авдеев: ̶ Меня зацепила цифра в шесть тысяч тех, кто будет заселён в Голубиной Пади. При этом у нас около 4,5 тысячи обиженных дольщиков, которые на сегодняшний день не имеют ни денег, ни жилья. Может, имело бы смысл подумать о том, чтобы именно этих людей там расселить и называть территорию кварталом Торжества справедливости?
Кирилл Солгалов: ̶ Нужно понимать позицию администрации. Она не является собственником земли, она лишь регулятор. С точки зрения регулирования, администрация устанавливает определённые требования, как территория должна жить. Только это. Она не может сказать застройщикам, для кого строить жильё.
Андрей Калачинский: ̶ Сколько всё же будет стоить квадратный метр в будущем микрорайоне?
Кирилл Солгалов: ̶ Застройщики проводили маркетинговые исследования, то есть финансовая модель создавалась на основе ожиданий граждан. Однако это было несколько лет назад. Тогда стоимость была порядка 150 тысяч рублей за один квадратный метр. Спустя несколько лет ориентировать на эту стоимость не совсем верно. Да и сказать, сколько действительно будет стоить квадратный метр, сможет только конкретный застройщик.
Андрей Калачинский: ̶ Какова средняя себестоимость строительства в городе?
Кирилл Солгалов: ̶ В центре она может доходить до 80 и 100 тысяч рублей за квадратный метр общей площади.
Андрей Калачинский: ̶ Получается, застройщик продаёт квартиры в полтора-два раза дороже. Это хороший бизнес.
Кирилл Солгалов: ̶ Застройщик чаще всего продаёт от 30-40 % рентабельности. Базовая доходность ̶ около 10 % в год. Не так уж и много.
Андрей Калачинский: ̶ Какие ещё территории нашего города нуждаются в реновации?
Кирилл Солгалов: ̶ Сегодня выделено достаточно большое количество территорий, которые могут быть зонами застройки. К примеру, Кунгасный – от Олимпийца до нефтебазы.
Андрей Калачинский: ̶ Обычно появление новых лиц на территории старые жильцы встречают категорично. Было много протестов в отношении застройки на Кунгасном.
Кирилл Солгалов: ̶ Сегодня это зона деградации в центре города. В 150-200 метрах от этого места находится центральная набережная, которая заканчивается на Олимпийце. Дальше – выжженная земля, золоотвал и гаражи. Ключевая задача в данном случае – сделать транспортную доступность. Все улицы должны быть связаны с центром города. В следующем году должна быть подготовлена концепция и проект строительства набережной от Олимпийца до Моргородка. Вся территория, которая идёт вдоль берега моря, включается в концепцию. Здесь планируют создать полноценные пляжи. Это будут хорошие зоны отдыха.