Как потребительские кооперативы обманывают приморцев. Часть 1-я

Является ли кооператив пирамидой или

16:00, 9 марта 2011 Общество

Сторонники кооперативов всячески отрицают пирамидальный характер функционирования кооператива. Эта тема широко обсуждалась на форуме www.kdo.ru :

Юра (активный сторонник кооператива «Строим Вместе»)
«ЖСК это не пирамида. Как раз именно Вы-то и не "разобрались" в кооперативной схеме.
Возврат денег от пайщиков в ЖСК происходит не "для прикрытия пирамидальной сути", как Вы пишете, - в возврате добавленных денег и есть "суть" ЖСК (в пирамидах-то как раз никакого возврата нет)…

Недостатки в ЖСК есть, само собой, но это уж точно не пирамида типа МММ или Властилины, уж точно не "кидалово", и не какая-то коммерческая "шарашка", которая в любой момент может исчезнуть. Баланс средств в ЖСК соблюдается в любой момент времени, стоящие в очереди никогда без своих вложенных в ЖСК денег не останутся, - например, если завтра собрать общее собрание ЖСК, и на нём решить, что надо всем, кто ещё без квартир, срочно вернуть деньги (рассматриваем чисто теоретический случай), то делается это очень просто: если все, кто уже в квартирах и сейчас выплачивают ссуду в рассрочку, сразу же погасят всю свою задолженность по ссуде, то этих денег с точностью до 1 рубля хватит, чтобы вернуть паевые взносы всем тем, кто ещё без квартир. Поэтому "утверждения" некоторых лиц о том, что ЖСК "Строим Вместе" кого-то "кинул" или собирается это сделать, совершенно беспочвенны.

ЖСК не пирамида, а цилиндр, входишь с деньгами, - выходишь с квартирой».


Ему вторит еще один сторонник:
«Пирамида!
Но это же абсурд.
В ЖСК люди вступают, а после полной оплаты выходят из ЖСК. И если рассрочка ограниченная (2-5лет, для старого ЖСК может быть и более)и количество членов пополняется регулярно и составляет более 60 человек (чем больше людей, тем устойчивей ЖСК), и в условиях высокой инфляции есть индексация паевых вкладов и есть гарантии государства, то этот механизм взаимного кредитования эффективен и надежен. И даже если в ЖСК 3000 человек, то это не пирамида МММ, а устойчивая финансовая организация, с огромными активами (квартиры на балансе ЖСК) надежнее, чем банк с его бумажным (воздушным) уставником. И если в ЖСК будет все время только 3000 человек, то это не значит, что ЖСК разорился (что вообще не может быть по определению), а это значит, что число выплативших полностью пай равно числу вошедших вновь в ЖСК.
Идея с ЖСК хорошая, только ее используют не всегда порядочные люди, и скорее всего будут некоторые проблемы в ближайшее время с закрытием этих ЖСК. Но вряд ли в каком ни будь кооперативе типа ЖЖЖ много людей. Скорей всего учредители этих кооперативов и еще несколько человек на чьи деньги они себе купили квартиры. Мы даже не узнаем о ликвидации этих кооперативов».

(Отметим, что «воздушный» уставной капитал банка проблем для человека, взявшего ипотечный заем, не создает, его надежно защищает законодательство о залоге)

Попробуем разобраться в этом вопросе. Дело в том, что тех классических пирамид, пример которой описан в книжке Перельмана «Занимательная математика», пожалуй, уже не осталось. Используются гораздо более изощренные схемы. Порой строящуюся пирамиду от успешно развивающейся компании можно отличить, лишь внимательно изучив количественные показатели. Отличие не в структуре, а всего лишь в проценте наценки.
Схема работы современных потребительских (например, ипотечных) кооперативов тоже достаточно сложная. Данные о бухгалтерии скрыты от широкой публики, да и правила игры меняются по ходу игры. Тем не менее, некоторые оценки и выводы из них сделать можно. Важную роль для вывода, что представляет из себя кооператив, играют временные характеристики. Рассмотрим два варианта деятельности:
1. Вступающие в кооператив вносят 50% стоимости квартиры и быстро (менеджеры кооператива говорят о нескольких месяцах) получают ссуду. Рассрочка предоставляется на несколько лет. Когда такое возможно? Средства, внесенные пайщиком при вступлении, немедленно уходят на покупку квартиры тому, кто вступил ранее. При рассрочках в несколько лет, к моменту покупки для вновь вступившего, вернется лишь малая часть того, что сам внес. Конечно, можно говорить о том, что возвращают средства все, кому купили ранее квартиры, но эти возвращаемые средства и делятся на всех вновь вступивших, поэтому картину не меняют. Поэтому для быстрой покупки квартиры необходимо, чтобы вступившие следом внесли паевые взносы равные в сумме примерно 100% стоимости квартиры. Например, двое желающих купить аналогичные по цене квартиры и внеся каждый по 50% паевого взноса, или один новый пайщик, но желающий купить квартиру вдвое дороже и так же вносящий 50% паевого взноса от удвоенной суммы, или быть трое желающих купить более дешевые квартиры. Количество роли не играет, вносимая сумма должна примерно удваиваться на каждом этапе, а это и есть строительство пирамиды, со всеми вытекающими последствиями.
2. Рассмотрим теперь, при каких условиях возможен вариант, когда кооператив «не пирамида, а цилиндр, входишь с деньгами, - выходишь с квартирой». Кооператив будет функционировать в таком режиме, если на момент покупки квартиры очередному пайщику, внесшему 50% стоимости покупаемой квартиры, дождаться возвращение средств по ранее выданным ссудам, в сумме как раз этих 50%, плюс вновь вступившие должны такую же сумму. Это возможно, если срок ожидания будет соизмерим со сроком рассрочки по выданным ссудам. Разумеется, при многочисленных оговорках, что цены на жилье не будут расти, а люди будут вступать именно в этот кооператив, сам кооператив не загнется… Вот, пожалуйста, и не пирамида: хочешь 10 лет рассрочки, подожди 10 лет.
Схемы довольно упрощенные по сравнению с реально функционирующим кооперативом, но… лежат в основе.
Интересно, что когда сторонники кооперативов рассуждают на тему пирамида – не пирамида, развивают тему второго варианта, не акцентируя внимание на сроках ожидания, а менеджеры, принимающее новых пайщиков, уверяют, что долго ждать не придется. Кстати, трансформация от пирамиды в цилиндр очень удобна для организаторов – первых пайщиков. Первые, на этапе раскрутки, быстро покупают себе квартиры с длительной рассрочкой. Вступившим позднее и обеспечившим своими деньгами эту покупку приходится ждать.

Приведе еще одну цитату:

Просто прохожий
«1. Верить кооперативам нельзя. В каждом из них до вступления обещают одно, а после вступления пайщику открывают глаза на истинное положение вещей. На вопрос, а что же мне обещали раньше? Ответ - а где это написано??!! Вы почитайте, что подписали!
2. Схема ЖСК пирамидальна, т.к. если пайщикам честно предложить внести деньги на 5 лет, чтобы получить рассрочку еще на 10, НИ ОДИН пайщик не вступит!
Из за этого все кооперативы и вынуждены врать, а затем пускаться во все тяжкие.
Например, Юре дали рассрочку на 3 года, хотя он вносил деньги на 3 месяца. Пирамида 1:12. Спросите Юру, он это не отрицает, а наоборот рекламирует. Типа, у нас все очень быстро вселяются в квартиры.
Выше один пайщик рассказывал, как ему обещали быстро купить квартиру в ЖСК СВ. После вступления, предложили подождать год-другой. А как выход из положения предложили "забыть" про свой взнос, выйти из ЖСК и вступить заново по кредитной схеме. Платить по 14% годовых.
Итог: ЖСК получает два вступительных взноса, (6-8 тыс. дол.), риэлтерские 5% (еще тысячи 4 дол.) и хорошую статистику. Юра рапортует: Еще один "счастливчик" вступил и еще одну квартиру купили!
На самом деле пайщика нагнули так, что он долго не разогнется».


Следует обратить внимание еще на одно очень важное обстоятельство, обычно выпадающее из рассмотрения в споре пирамида – не пирамида. Про пирамиду все слышали, пирамида отпугивает, но чем опасна пирамида? Да тем, что по мере ее роста, неизбежно наступает момент, когда база для дальнейшего роста иссякает, и вновь вступающих пайщиков больше не откуда взять. Однако, такая опасность есть не только у пирамиды, но у любой системы, которая требует постоянного привлечения новых участников извне. Рухнуть может не только пирамида, но и цилиндр. Достаточного количества пайщиков может не оказаться в силу целого ряда причин: появления конкурирующих кооперативов, предложение более приемлемых условий ипотеки от банков, рост цен, при котором для потенциальных пайщиков жилье становится недоступным, даже в случае привлечения заемных средств… В этом случае сроки ожидания еще более увеличатся, и продвижение очереди может вовсе остановиться.

И, похоже, этот критический момент уже наступил в некоторых приморских кооперативах.