В России нет достоверной статистики по рынку жилья

В начале ноября аналитический центр «ГдеЭтотДом» обвинил Росстат в искажении цен на недвижимость и трехкратном занижении темпов их сниже

18:40, 20 ноября 2009 Политика

Вчера состоялась пресс-конференция, организованная совместно аналитическим центром «ГдеЭтотДом» и информагентством «Интерфакс», на которой представители риэлторского сообщества и аналитики обсудили, каким образом можно сделать так, чтобы в России появилась достоверная статистика рынка жилья.

В начале ноября аналитический центр «ГдеЭтотДом» обвинил Росстат в искажении цен на недвижимость и трехкратном занижении темпов их снижения. Однако о различии методологий в подсчете средней цены квадратного метра говорилось давно. Только в Москве средняя стоимость квадратного метра колеблется от 4 до 6 тыс. долларов в зависимости от источника данных. Узнать же конкретную стоимость квартиры в Москве или крупных городах России обывателю весьма не просто, и, как заявили большинство участников круглого стола, ни данные Росстата, ни подсчеты риэлторов и аналитиков не позволяют узнать, сколько же реально стоит квадратный метр в конкретной квартире и в отдельно взятом районе. Обзоры рынка и средние цены на недвижимость, указывают лишь на существующий тренд, то есть на то, растут цены или снижаются.

Участвовавшая в пресс-конференции Ирина Горячева, начальник управления статистики цен и финансов Росстата, сообщила, что Росстат ведет наблюдение в 240 городах России, в каждом субъекте ведет наблюдение в нескольких городах, при статистике изучается информация от 20000 организаций. «Мы базируемся на той информации, которую ваши же коллеги и предоставляют нам», - заявила представительница госоргана. Горячева подчеркнула, что готова к диалогу с любыми из аналитиков и риэлторов для выработки совместной методологии (такая работа уже ведется с РГР). Она также отметила, что любая информация, представленная в статистический орган, носит конфиденциальный характер.

Цены не главное

По словам Григория Полторака, президента Российской гильдии риэлторов, информация о ценах - далеко не главный показатель. Покупатели не принимают решений в зависимости от того, сколько сегодня стоит недвижимость. Большинство сделок сегодня происходят в виде альтернатив. Это продажа одного объекта и покупка другого - здесь фигурирует не очень много денег. Большинство сделок происходят в серой плоскости - сделки занижены. Если бы не было этого факта, достаточно было бы запросить данные в ФРС и получить объективную информацию. «К сожалению, у нас неправильное налогообложение сделок в виде НДФЛ - все занижают стоимость сделок до 1 млн. Реальные же сделки никто не выдает, потому что это коммерческая информация каждой конкретной компании. Изменения в налоговой политике государства позволили бы сделать эту информацию достоверной. Тогда мы могли бы собирать реальную статистику и делать на ее основе реальную аналитику», - заявил Полторак.

Принцип первой ночи

По мнению Александра Крапина, генерального директора аналитического агентства RWAY, на рынке существует два вида аналитиков: аналитики рынка b-2-b (аналитики, которые исследуют общие закономерности развития рынка и делают обоснование инвестиционных решений) и аналитики рынка b-2-c (стимулирование покупателя на совершение сделки). В публичном пространстве доминируют последние. Какая модель используется при формировании тех или иных суждений? Большинство аналитиков используют модель цивилизованного рынка. Крапин считает, что статистические органы должны лоббировать принятие принципа «первой ночи» - в условиях, когда многие квартиры продаются по цене менее 1 млн. руб, государство может само покупать по такой цене. Это бы позволило существенно повысить прозрачность рынка, считает эксперт.

Дмитрий Иванченко, ведущий аналитик-маркетолог RRG замечает, что все данные берутся из четырех источников: печатных источников, специализированных баз данных, риэлторских агентств, с досок объявлений. Любая аналитика базируется на открытых источниках - ценах предложения. Это первый уровень цен. Второй уровень - это прозвон по конкретной квартире. И третий уровень - тот, по какой цене клиент покупает квартиру. «Если мы хотим в дальнейшем получить более точную аналитику, надо подумать о том, когда у нас будет открыта информация по сделкам», - заявил Иванченко.

Статистики нет

Президент компании Century XXI век Нури Катц считает, что статистики в России нет вообще. Особенно сейчас, во время кризиса. «Есть цены, по которым продают недвижимость в рекламе. Но это не реальные цены, - говорит Катц. - Проблема непрозрачности сделки заключается в том, что покупатели не хотят показывать, по какой цене покупают, продавцы - по какой продают, а риэлторы - сколько они зарабатывают». Только государство совместно с игроками рынка может решить эту проблему. Для этого, по мнению эксперта, во-первых, необходимо ввести лицензирование риэлторской деятельности. Риэлторы должны нести ответственность перед государством. Во-вторых, нужно убрать из расчетов в сделках наличные деньги. Однако Григорий Полторак отметил, что ни в коем случае риэлторы не должны быть ответственными за прозрачность рынка - это должно обеспечить государство. «Нельзя брать доход с продажи недвижимости как подоходный - в крайнем случае, с прироста капитала», - заявил президент РГР.