Часто арендодатели полагаются на своего управляющего недвижимостью, чтобы выбрать лучшего арендатора. Но действительно ли это правильный подход?
В день показа сдаваемой в аренду недвижимости, особенно в столицах, толпы потенциальных арендаторов, просматривающих один объект — вполне нормальное явление. Также нет ничего необычного в получении десятков заявок на аренду каждого объекта. Это отличная новость для арендодателей, независимо от того, нанял ли он управляющего или собирается вести дела самостоятельно, поскольку это означает, что спрос будет большим.
Но вот где могут возникнуть проблемы: часто представитель по недвижимости, показывающий открытый дом, — это не тот же человек, который впоследствии обрабатывает заявки. В большинстве случаев человек, проводящий показы, является самым младшим в иерархии и в некоторых случаях проявляет мало интереса к общению с потенциальными арендаторами.
В противоположность этому, когда агенты по недвижимости организовывают показы для купли-продажи объектов недвижимости, ими часто занимается их лучший и самый старший продавец, который затем разговаривает с потенциальными покупателями.
И, когда арендатор подает заявку на инвестиционную недвижимость арендодателя, управляющий недвижимостью, который ее обрабатывает, по существу проводит всю проверку, включая изучение рекомендаций, по телефону. Другими словами, отсутствует какой-либо визуальный контакт с арендатором до тех пор, пока тот не подпишет договор аренды, если к этому моменту он уже, конечно же, одобрен. Такая практика может привести к отказу от качественных арендаторов, а арендодатели могут получить менее желательных арендаторов.
Чтобы получить наилучшие шансы найти отличного арендатора, арендодатель должен задать своему управляющему один простой вопрос: «Если бы это была ваша собственность или инвестиционная собственность ваших родителей, вы бы одобрили эту заявку?». Вот несколько нюансов, которые арендодатель должен учитывать при работе с управляющим недвижимостью, прежде чем довериться ему.
1. Демонстрация знания местного рынка аренды
Управляющий недвижимостью должен иметь достаточный опыт работы в отрасли и в агентстве, чтобы арендодатель мог доверять ему, поэтому стоит спросить, как долго тот работает управляющим и как долго работает в агентстве. Также имеет смысл потребовать рекомендации от двух или трех клиентов, либо же связаться с ними самостоятельно.
2. Знакомство с действующим законодательством
Существует множество политик и законов, регулирующих владение и аренду инвестиционной собственности, и они постоянно меняются, поэтому очень важно, чтобы управляющие недвижимостью были в курсе последних событий. Необходимо искать доказательства профессионального развития, постоянного обучения и членства в соответствующих организациях.
3. Поддержка в агентстве недвижимости
Управляющий должен иметь надежную команду, которая могла бы поддержать его в вопросах администрирования, продаж, аренды и финансов. Арендодатель должен спросить, как устроена команда, кто, например, будет осматривать имущество и кто будет заниматься техническим обслуживанием. Он должен знать, кто будет нести ответственность за то, что происходит с его инвестициями.
Агентства недвижимости Владивостока - https://vladivostok.jsprav.ru/agentstva-nedvizhimosti/.
4. Решение возникающих проблем
Очень важно, чтобы с самого начала рабочих отношений арендодатель и управляющий подробно обсуждали все аспекты процесса управления. Например, в течение какого времени управляющий должен связаться с арендодателем, если будет запрос на техническое обслуживание или если у арендатора возникнут проблемы с оплатой арендной ставки? Необходимо полностью обсудить эти вопросы до выбора арендатора и начала управления.
5. Общение с арендодателями
Управляющий должен поддерживать регулярную связь в рамках согласованного процесса, будь то ежемесячные отчеты, отчеты об осмотре недвижимости или обновления общей рыночной информации по электронной почте. Также необходимо, чтобы управляющий информировал арендодателя обо всем, что происходит с инвестиционной недвижимостью, например, о проблемах с обслуживанием, пересмотре арендной платы, продлении аренды и об освобождении арендатора.
6. Стратегия по привлечению лучших арендаторов
Это действительно важно, потому что последнее, чего хотелось бы арендодателю, это чтобы управляющий просто так раздавал ключи от недвижимости потенциальным арендаторам. Хороший управляющий рассмотрит, какую демографическую группу привлекает собственность, и соответствующим образом сосредоточит внимание на маркетинге, уделяя особое внимание интернет-рекламе. Он также должен иметь базу данных качественных арендаторов, которые в настоящее время ищут недвижимость.
7. Управление финансовыми аспектами
Управляющий недвижимостью должен четко объяснить, как и когда взимается арендная плата, и когда ожидать поступления денег на банковский счет арендодателя. Последний также должен полностью понимать, что влечет за собой плата за управление недвижимостью. Эти пункты должны быть включены в любое соглашение об управлении до того, как арендодатель подпишет документ.
8. Поток доходов и прирост капитала
Арендодатель должен выбрать управляющего, который заботится об увеличении доходности собственности. Для арендодателя актуальная информация о рыночных доходах от аренды так же важна, как и то, какую стоимость может иметь недвижимость в ситуации продажи. Команда по недвижимости должна постоянно информировать арендодателя, опираясь на опыт своих специалистов по продажам, управлению недвижимостью и финансам.
9. Осмотр собственности
То, как часто управляющий недвижимостью может проверять собственность арендодателя, определяется законодательством, но все же необходимо убедиться, что управляющий планирует проводить плановые проверки в соответствии с этим законодательством.
10. Обсуждения нюансов в соглашении и договоре
Это возможность арендодателя обсудить любые особые пожелания, которые у него есть к арендаторам как касательно того, что находится внутри объекта недвижимости, так и на прилегающей к нему территории, а также ожидания, когда речь идет о таких вопросах, как чистота и техническое обслуживание.
