Раздел в границах дачного товарищества

Перед садоводческими товариществами, их председателями и всеми членами объединения, где еще официально не оформлено право собственности на давно обрабатываемую землю, во всей остроте стоит эта проблема. В том числе необходимо решить вопрос о закреплении земельного участка, выделенного еще в пору дачного бума в советские времена, в коллективно-долевую собственность.

9 июнь 2016 Электронная версия журнала "Сады и Огороды" №63 от 9 июнь 2016

Актуальная повестка вызывает накал страстей

Из письма правления садоводческого товарищества «Диомид-1» (урочище Соловей-Ключ) в редакцию журнала:

Организованное городским Союзом садоводов совещание превратилось в митинг с требованиями призвать к ответу представителей департамента земельных отношений и кадастровой палаты. Выступающие на нем председатели садоводческих товариществ все как один возмущались тем, что в настоящее время не существует возможности оформить в собственность земли общего пользования и приводили примеры, когда 2-3 года, а то и 6 лет пытаются это сделать, на руках имеют положительные решения судов, но даже в этом случае ничего не могут сделать. Говорили о неподъемных ценах на межевые работы, о невозможности получить необходимые документы (генпланы, планы организации и застройки территории садоводческих обществ, которые утверждались администрациями муниципальных образований), о большом количестве неиспользуемых (брошенных) участков (как найти границы своего садоводческого товарищества?), о запутанном и сложном законодательстве, о пенсионном возрасте большинства дачников и т. д.

Эмоции – через край

Нельзя сказать, что на эту тему проводится мало совещаний, семинаров, круглых столов, но все равно многое неясно, и, как считают сами дачники, чиновники часто чинят препоны.

Весной совещания с актуальной повесткой дня проводили Союз садоводов города Владивостока и региональная общественная организация «Садоводы России» с приглашением представителей Управления Росреестра по Приморскому краю и краевого департамента земельных и имущественных отношений. Департаменту с прошлого года переданы полномочия по распоряжению земельными участками, собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского и Артемовского городских округов, а также Надеждинского района (в основном именно здесь наши дачники имеют участки).

Народу пришло много, активность была большая, но перехлестывающие через край эмоции мешали плодотворной работе. Вместо определения четкого алгоритма действий скатывались на взаимные претензии и частности. Всем хотелось привлечь внимание к своей ситуации, рассказать о ней. При этом зачастую давались хлесткие оценки « бездействию» (по выражению выступавших) департамента земельных отношений, «необоснованным отказам в положительном решении вопроса», «умышленному затягиванию сроков рассмотрения документов».

Жизнь идет – законы меняются

В ответ на эти претензии начальник отдела по управлению и распоряжению земельными участками краевого департамента земельных отношений Сергей Аброськин первым делом пояснил, что оговоренные в законе 14 дней, которые даются на рассмотрение документов, нужно отсчитывать с того дня, как они будут официально приняты в работу специалистами. Пока нет всего пакета или что-то возвращается заявителям на доработку, говорить о нарушении закона, по мнению Сергея Ивановича, нет оснований.

Сергей Аброськин рассказал также о важных для дачников изменениях в земельном законодательстве:

– Они коснулись порядка оформления земельных участков самих дачных товариществ. Как правило, СНТ имеют распорядительные документы на предоставление земли, но не имеют на нее кадастровых паспортов. А если нет кадастрового учета – нет объекта недвижимости. Возникает вопрос: а что мы тогда должны разделить на маленькие участки, чтобы предоставить членам товарищества? Значит, сначала нужно поставить на кадастровый учет как общий участок СНТ, так и каждый запрашиваемый дачниками участок.

Но и это не все. Судя по откликам председателей товариществ и просто дачников, большие трудности возникают в связи с еще одним требованием земельного законодательства: приватизируемый участок может быть образован из земель садоводческого объединения в соответствии с утвержденным проектом межевания или проектом организации и застройки территории. А уже на основании этих документов участки делятся между членами товарищества. Однако не всегда понятно, что представляют собой эти документы и где их искать. И что делать, если их в природе просто не существует?

Специалисты пояснили, что тогда к заявлению на приватизацию участка прилагается схема его расположения на кадастровом плане территории, подготовленная самим гражданином. Департамент утверждает такие схемы. Раздел земельных участков в садоводческом товариществе осуществляется с сохранением исходного участка, но при этом сверяются его границы.

– Чтобы мы могли утвердить границы конкретного участка по схеме их расположения, нам нужно видеть границы всего общества, – продолжал объяснять Сергей Аброськин.

– Это на словах все просто, а на практике возникает очень много проблем, – вступил в полемику председатель СНТ «Калипсо» Олег Ткач. – Мы уже полтора года бьемся, существует даже судебное решение, по которому департамент должен выделить землю товариществу, но воз и ныне там.

Эмоциональный рассказ председателя мог бы длиться долго, если бы не предложение принести весь комплект документов и конкретно во всем разобраться.

Не покушайтесь на чужое

К обсуждению вопроса, когда товарищество не может уточнить свои границы, подключилась заместитель директора филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра по Приморскому краю» Ирина Дмитриенко.

– Действительно, проблема большая, – согласилась Ирина Владимировна. – Но положа руку на сердце вы должны признать, что она обоюдная. Потому что члены ваших обществ, уточняя границы земельных участков, нередко злоупотребляют своим правом увеличения их площади, предусмотренного действующим законодательством. Всегда хочется иметь немножко больше, чем есть. Но не надо забывать, что закон позволяет расширяться только в случае, если тем самым не нарушаются права смежных землепользователей. А ведь зачастую дачники покушаются на места общего пользования, игнорируя, к примеру, разворотную площадку, проезд к противопожарному водоему или специально отведенное место для собраний. Председатели это видят, но молчат. А что ж вы тогда удивляетесь, что не можете утвердить границы? Не надо перекладывать всю вину на чиновников. Займитесь вместе с правлением наведением порядка у себя в коллективе.

Кроме того, Ирина Владимировна отметила важность грамотного составления протокола общего собрания или другого документа, подтверждающего распределение земли между членами. Немало примеров, когда до нарезки участков каждому дачнику до сих пор никто так и не добрался. Увы… И не забывайте: обязательным условием для принятия решения о предоставлении дачнику земельного участка является его образование из того надела, который был предоставлен садоводческому товариществу. Со всеми вытекающими последствиями и необходимым пакетом документов.

Закрепите участок за собой

Итак, давайте с помощью Ирины Дмитриенко и юриста кадастровой палаты Артема Мезенина, обобщая сказанное, акцентируем внимание на важных моментах:

Для того чтобы появилась возможность образования садовых и дачных земельных участков для их последующего предоставления конкретным гражданам, должен быть осуществлен кадастровый учет земельного участка, принадлежащего СНТ. Сведения о таком земельном участке должны быть внесены в государственный кадастр недвижимости как о «ранее учтенном» на основании ранее выданных правоустанавливающих документов на СНТ. Постановление о закреплении земельного участка в коллективно-долевую собственность для организации садового товарищества является одним из таких документов.

После внесения сведений о земельном участке в государственный кадастр недвижимости (заявление о внесении сведений подается в орган кадастрового учета любым заинтересованным лицом) на основании указанного документа возможно установление границ всего СНТ. При этом надо учитывать, что земельный участок под СНТ в целом формируется как единый объект, имеющий один кадастровый номер.

В случае необходимости при межевании земельного участка СНТ он может стать многоконтурным. В состав указанного участка должны быть включены земли общего пользования и все земельные участки, индивидуальные права собственности на которые не оформлялись.

Земельные участки, оформляемые в собственность граждан в порядке, предусмотренном пп.2.7, 2.8 статьи 3 федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», обязательно должны быть образованы из общего участка, предоставленного СНТ.

В том случае, если координаты характерных точек границ земельного участка СНТ не определены, допускается осуществлять его раздел с измененными границами на основании ранее утвержденного проекта межевания или проекта застройки территории СНТ.

Образование земельных участков из состава СНТ на основании утвержденных органом исполнительной власти схем расположения участков на кадастровом плане территории допускается при наличии в государственном кадастре недвижимости сведений о границах участка СНТ.

Новое в законодательстве

В соответствии с новым законодательством предоставление земельных участков в собственность осуществляется в большинстве случаев через торги. Однако есть исключения. Согласно федеральному закону «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 31 декабря 2020 года члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан имеют право независимо от даты вступления в него приобрести участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно. Но ставятся условия:

он должен быть образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу указанного закона для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства указанному объединению либо иной организации, при которой оно было создано;

участок предоставляется по решению общего собрания или собрания уполномоченных о распределении земельных участков между членами объединения либо на основании другого документа, подтверждающего, что участок распределен данному дачнику.

Запомните порядок действий

Мы попросили специалистов филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра по Приморскому краю» рассмотреть порядок действий по оформлению земли в собственность на примере садоводческого товарищества «Янтарь-91».

Сведения о земельном участке данного СНТ отсутствуют в государственном кадастре недвижимости. Необходимо представить в орган кадастрового учета заявление о внесении сведений о «ранее учтенном» земельном участке на основании постановления о предоставлении участка в коллективно-долевую собственность.

После присвоения кадастрового номера соответствующему земельному участку необходимо установить границы всего СНТ. В рассматриваемом случае у СНТ отсутствует проект межевания садоводческого товарищества. Таким образом, проведение межевания всего земельного участка СНТ является обязательным для получения возможности последующего оформления прав граждан на свои земельные участки.

После проведения межевания границ всего СНТ заинтересованные лица готовят схемы расположения своих участков на кадастровом плане территории и представляют их в орган исполнительной власти (департамент земельных и имущественных отношений Приморского края).

После утверждения указанной схемы происходит вычленение каждого земельного участка, принадлежащего гражданам, из состава земельного участка СНТ путем его раздела с измененными границами.

Получив кадастровый паспорт на свой земельный участок (в нем указывается, что участок образован из земельного участка СНТ), гражданин представляет его в департамент земельных и имущественных отношений, после чего указанным органом принимается решение о предоставлении участка в собственность бесплатно.

Надежда БРАЖИНА, [email protected]