​Что поставило в тупик членов правления?

В садоводческих товариществах часто возникают такие сложные правовые коллизии, в которых без помощи извне не разобраться. Юристы Тихоокеанской коллегии адвокатов Приморского края готовы вникнуть в такие ситуации и подсказать, как грамотно поступить. Сегодня публикуем их ответы на вопросы, возникшие у членов правления СНТ «Диомид-1» (урочище Соловей-Ключ).

22 янв. 2016 Электронная версия журнала "Сады и Огороды" №60 от 22 янв. 2016

Все в ваших руках

– Может ли существовать садоводческое некоммерческое товарищество без правления и председателя правления, если члены СНТ не могут выбрать эти органы в силу отказа всех взять эту ношу на себя? Кто будет управлять СНТ в таком случае или СНТ надо ликвидировать? Что будет с собственниками земельных участков после ликвидации СНТ? Некоторые садоводы СНТ, не желающие платить никакие взносы, идею ликвидации СНТ продвигают среди его членов.

– В соответствии с ФЗ РФ № 66 от 15.04.1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» общее собрание членов товарищества, правление и его председатель являются органами управления некоммерческого объединения и потому их избрание обязательно. В случае неудовлетворительной работы правления и председателя общее собрание садоводов может избрать новый состав правления и другого председателя. Вcе в руках общего собрания.

В соответствии с частью 3 статьи 40 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» при ликвидации СНТ как юридического лица сохраняются права его бывших членов на земельные участки и другое недвижимое имущество. Согласно статье 42 земельный участок и недвижимое имущество, находящиеся в собственности садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и оставшиеся после удовлетворения требований кредиторов, могут быть с согласия бывших членов такого объединения проданы в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, а вырученные средства переданы членам такого объединения в равных долях. При определении выкупной цены земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества объединения в нее включаются рыночная стоимость указанных земельного участка и имущества, а также все убытки, причиненные собственнику указанных земельного участка и имущества их изъятием. В том числе убытки, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, включая упущенную выгоду.

В указанном законе нет четкого указания на то, какой администрации будут подчиняться бывшие члены СНТ. Указано лишь, что вопросами распределения и выделения земельных участков для СНТ занимается орган местного самоуправления. Вероятно, земельные участки будут находиться в ведении местной и районной администраций.

Принимая решение о выходе из СНТ, садоводы должны понимать, что будут вынуждены заключить договор на пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования за те же деньги, которые платили, будучи членами. Вместе с тем выход из СНТ освобождает индивидуального собственника от оплаты членских взносов. Вы подаете в правление заявление о выходе из состава СНТ. С момента его принятия и регистрации вы считаетесь лицом, ведущим индивидуальную садоводческую деятельность. Правление, в свою очередь, обязано предложить вам подписать договор на пользование инфраструктурой. Вы обязаны его рассмотреть и подписать, если согласны, или представить свои возражения. С выходом из членов СНТ вы теряете все права на голосование и право влиять на принятие решений. Вас могут даже не уведомлять об общем собрании, если это не касается вас лично как ведущего индивидуальную садоводческую деятельность.

Один участок – один голос

– Если супруги владеют участком совместно, то оба голосуют на собраниях?

– По нормам ФЗ-66, ст. 18 членом СНТ может быть гражданин, владеющий садовым земельным участком. Следовательно, если супруги владеют совместно земельным участком, то и голос на собрании у вас у двоих один. Один участок – один голос. Если ваш участок будет разделен на два новых, меньших по площади и с разными кадастровыми номерами, то у вас на двоих будет два голоса.

Важная оговорка

– Может ли быть председатель правления не членом СНТ?

– В силу ст. 18 ФЗ-66 от 15.04.1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» правление товарищества возглавляет председатель правления, избранный из числа членов правления на срок два года. В свою очередь, правление избирается прямым тайным голосованием из числа членов СНТ. Казалось бы, председателем не может быть лицо, не являющееся членом СНТ. Однако в данной статье закона есть оговорка: «...если уставом такого объединения не предусмотрено иное». Значит, председателем правления может быть и представитель одного из членов СНТ при наличии соответствующей нормы в уставе СНТ и избранный в состав правления. Делаем вывод: закон не запрещает избрать исполняющего обязанности председателя из числа лиц не членов СНТ. 

Кворум не собрать

– Могут быть членами СНТ садоводы, получившие статус члена СНТ при реорганизации СТ в СНТ и утратившие связь с СНТ? В нашем обществе около 340 участков. В октябре 2014 г. провели обследование земельных участков (инвентаризацию). По результатам инвентаризации выяснено, что более 200 участков брошено. Собственники не появляются тут по 20 и более лет, связь с ними утрачена, на письма с уведомлением о получении не отвечают. Правление готовит списки на исключение данных садоводов из членов СНТ. Но проблема в том, что решение на исключение из членов СНТ принимается общим собранием большинством в 2/3 голосов. Даже если соберутся все члены на собрание – 130 человек, то они все равно не составят 2/3 голосов – нужно собрать 228-230 человек. Как нам поступить в данной ситуации, чтобы решение общего собрания об исключении этих собственников, ставших членами СНТ автоматически в силу п.5 ст. 39 ФЗ № 66, было действительным и не могло быть оспорено в суде?

– Во-первых, нужно учитывать, что в соответствии со ст. 39 при преобразовании садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения одного вида в юридическое лицо другого вида (при изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в соответствии с передаточным актом.

Таким образом, при реорганизации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения права и обязанности его членов переходят к правопреемнику в соответствии с передаточным актом (разделительным балансом), где содержатся положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного объединения перед его кредиторами и должниками.

В пункте 2 части 1 статьи 21 № 66-ФЗ от 15.04.1998 указано, что к исключительной компетенции общего собрания относится в числе прочего прием в члены и исключение из членов.

В описанной вами ситуации действительно есть угроза появления в суде иска о признании решений собрания недействительными (в числе оснований может указываться и отсутствие кворума).

Для сокращения судом списка членов нужны веские доказательства. Исходя из судебной практики только справка о смерти (из загса), договор купли-продажи (или справка о собственнике из регистрационной палаты) могут служить основанием для сокращения судом списочного состава членов товарищества.

Таким образом, при предъявлении к товариществу иска о признании решений собрания недействительными может получиться так, что ответчику (председателю правления) придется доказывать, собирая бумаги в загсе и по другим местам, кто не является членом объединения. И не факт, что это удастся доказать.

Всех граждан, вышедших из товарищества, продавших участки, умерших, следует исключать из членов решением общего собрания. А в качестве основания к такому решению собрания в уставе товарищества записать: «Членство прекращается исключением садовода из членов, добровольным выходом садовода из товарищества, при отчуждении садоводом своего земельного участка, в связи со смертью садовода».

Переходный период

– Прошел или нет государственную регистрацию и был ли опубликован в установленном порядке СНиП о планировке и застройке территорий садоводческих (дачных) объединений граждан? Он считался недействительным, как не прошедший вышеуказанные процедуры, о чем имеются определения Верховного суда РФ и на что нам указывают наши садоводы при разрешении споров.

– «СНиП 30-02-97*. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения» приняты и введены в действие постановлением Госстроя РФ от 10.09.1997 № 18-51. Приказом Минрегиона России от 30.12.2010 № 849 с 20 мая 2011 года введена в действие актуализированная редакция данного документа СП 53.13330.2011. Определением Верховного суда РФ от 20.10.2005 № ГКПИ05-1313 возвращено заявление о частичном признании недействительным пункта 6.2 Строительных норм и правил – СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения». Определением Верховного суда РФ от 01.12.2005 № КАС05-551 указанное определение оставлено без изменения.

По данному вопросу определений Верховного суда больше найдено не было.

Министерство регионального развития Российской Федерации рассмотрело обращение о разъяснении статуса сводов правил – актуализированных СНиП, утвержденных приказами Минрегиона России и сообщает следующее.

Статьей 5 федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – федеральный закон) предусмотрено, что безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством соблюдения требований федерального закона и требований стандартов и сводов правил, включенных в:

– перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований данного федерального закона (утвержденного распоряжением правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 г. № 1047-р);

– перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований данного федерального закона (утвержденного приказом Ростехрегулирования от 1 июня 2010 г.) № 2079);

Минрегион России во исполнение статьи 42 федерального закона осуществляет актуализацию строительных норм и правил, признаваемых в соответствии с данным федеральным законом сводами правил и включенных в перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований настоящего федерального закона.

В настоящее время соответствующие изменения в указанные перечни находятся на стадии подготовки. В переходный период (до утверждения указанных перечней) актуализированные своды правил не отменяют действия предыдущих сводов правил. Их отмена будет произведена путем внесения соответствующих изменений в указанные перечни. 

P.S. Адвокаты Тихоокеанской коллегии адвокатов Приморского края окажут юридическую помощь гражданам и юридическим лицам в регистрации прав, разрешении споров с недвижимым имуществом и в других правовых спорах.

Тихоокеанская коллегия адвокатов – это гарантия качественной юридической помощи! Записаться на бесплатную консультацию по любому правовому вопросу вы можете по телефону 8 (423) 2-55-99-55.

Адрес: г. Владивосток, Океанский проспект, д.76, офис 32.