В дачном законодательстве большие перемены

Двухдневный семинар по правовым вопросам провела во Владивостоке для председателей садоводческих товариществ юрист из Москвы, заместитель председателя общероссийской общественной организации «Садоводы России» Полина Тришина. В Приморье она приезжала по приглашению регионального отделения этой организации (председатель Александр Юртаев) и свое занятие посвятила изменениям в законодательстве, которые так или иначе коснулись дачников.

По оценке Тришиной, правоотношения в области ведения коллективного садоводства у нас урегулированы слабо. Это касается земельных и имущественных вопросов, формирования органов управления объединений и т.д. В законодательстве много противоречий. Но внесенные в последнее время поправки не столько устранили их, сколько добавили новых. Тем не менее законы нужно знать и выполнять.

Адрес юрлица ищем в реестре

1 сентября 2014 года вступили в силу поправки в Гражданский кодекс РФ, которые внесли коррективы в регулирование деятельности садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений как юридических лиц. Все они должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ), и именно там нужно искать их адреса. В кодексе сказано: теперь место нахождения юридического лица определяется местом государственной регистрации по месту нахождения его постоянно действующего органа, а в случае отсутствия такового – иного органа или лица, уполномоченного выступать от его имени. То есть адрес юрлица в первую очередь понимается как средство связи с ним. Впервые в нашем гражданском законодательстве устанавливается регулирование юридически значимых сообщений. Юридическое лицо несет риск последствий неполучения таких сообщений (статья 165.1 Гражданского кодекса РФ), доставленных по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу или по каким-то другим причинам сообщение не было получено и прочитано.

Считается фактически прекратившим свою деятельность и подлежит исключению из ЕГРЮЛ в порядке, установленном законом о государственной регистрации юридических лиц, юрлицо, которое в течение двенадцати месяцев, предшествующих его исключению из указанного реестра, не представляло документы отчетности, предусмотренные законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, и не осуществляло операций хотя бы по одному банковскому счету (недействующее юридическое лицо).

Исключение недействующего юридического лица из ЕГРЮЛ влечет правовые последствия, предусмотренные Гражданским кодексом и другими законами.

Нужен повод, чтобы менять форму

С 1 сентября 2014 года юридические лица могут создаваться в новых организационно-правовых формах, которые предусмотрены главой 4 Гражданского кодекса РФ. Садоводы, дачники и огородники выбирают из трех вариантов: товарищество собственников недвижимости, потребительский кооператив и некоммерческое партнерство.

Полина Тришина дала пояснения по спорному вопросу о перерегистрации садоводческих товариществ в товарищества собственников недвижимости или потребительские кооперативы (судя по отзывам, наиболее приемлемы эти две организационно-правовые формы и в большей степени – первая). Нужно ли торопиться или это дело времени?

– Учредительные документы и наименования юридических лиц должны быть приведены в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса при первом изменении этих документов, – практически процитировала требования закона ведущая семинара. – Поясню, что в соответствии с п. 3 ст. 16 федерального закона № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (если кратко – закона о садоводах) учредительным документом садоводческого товарищества является устав, утвержденный общим собранием учредителей. Изменения в него вносятся на основании решения общего собрания или собрания уполномоченных.

Многие переживают, что теперь придется менять все остальные документы, содержащие прежнее наименование. Закон не требует этого. Хотя на практике уже возникают конфликты из-за того, что в разных документах значится разное наименование юридического лица.

В товариществе собственников недвижимости создаются единоличный исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление). По решению высшего органа – общего собрания полномочия постоянно действующих органов товарищества могут быть досрочно прекращены в случаях грубого нарушения ими своих обязанностей, обнаружившейся неспособности к надлежащему ведению дел или при наличии иных серьезных оснований.

Товарищества собственников недвижимости: особенности управления

Участникам семинара было интересно узнать об особенностях управления в товариществах собственников недвижимости – именно к этой новой форме склоняются чаще всего дачники.

– Какие вопросы не имеет права по своему усмотрению решать председатель товарищества, поскольку они являются прерогативой общего собрания его членов? – поступил вопрос из зала.

– К исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости – общего собрания – относятся вопросы:

принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов;

утверждение списков членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения;

распределение земельных участков между членами объединения с указанием условных номеров земельных участков согласно проекту межевания территории;

одобрение проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Общее собрание членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрание уполномоченных) вправе рассматривать любые вопросы деятельности такого объединения и принимать по ним решения. Однако есть вопросы, решения по которым не могут приниматься собранием уполномоченных. Иначе просто-напросто могут быть отменены. И, кстати, уже появилась судебная практика по рассмотрению решений общих собраний членов садоводческих объединений и их отмене.

Общее собрание (собрание уполномоченных) созывается правлением по мере необходимости, но не реже одного раза в год.

– А кто может инициировать внеочередное общее собрание?

– Оно может проводиться по решению правления, требованию ревизионной комиссии (ревизора), а также по предложению органа местного самоуправления или не менее чем одной пятой общего числа членов такого объединения. А если выносится вопрос о досрочном прекращении полномочий председателя или досрочном переизбрании членов правления, то оно может быть проведено при отсутствии решения правления о его созыве при условии соблюдения установленного законом порядка уведомления членов садоводческого объединения.

– Если я член товарищества, то могу ознакомиться со всеми его документами?

– Любой член объединения вправе получить информацию о его деятельности, в том числе ознакомиться с уставом объединения, протоколами общих собраний членов, протоколами заседаний правления, сметами и актами ревизионной комиссии.

Спорным является вопрос о предоставлении первичных бухгалтерских документов, трудовых соглашений, банковских карточек и т.д. Подразумевается, что данные документы представляются для изучения ревизионной комиссии объединения, которая готовит акт проверки финансово-хозяйственной деятельности.

– Кто может быть избран в правление?

– Любой член объединения может быть избран в правление, какую-либо комиссию или стать членом контрольно-ревизионного органа. Также любой член объединения имеет право принимать решение об избрании иных членов в данные органы.

Граждане, не являющиеся членами объединения, такого права лишены, так же, как и родственники членов и иные лица, не имеющие земельных участков в границах объединения.

У всех граждан, владеющих земельными участками, есть право:

осуществлять в соответствии с градостроительными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными требованиями (нормами, правилами и нормативами) строительство и перестройку жилого строения, хозяйственных строений и сооружений – на садовом земельном участке;

жилого строения или жилого дома, хозяйственных строений и сооружений – на дачном земельном участке; некапитальных жилых строений, хозяйственных строений и сооружений – на огородном земельном участке.

При этом является обязательным соблюдение требований введенного в действие 20 мая 2011 свода правил СП 53.13330.2011 «СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения».

Кого примут в члены?

О том, кто может стать членом объединения, сказано в ст. 18 федерального закона № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Право быть членом объединения есть у лица, имеющего какое-то вещное право на садовый участок. Причем он должен быть расположен в границах данного объединения. При этом законодатель не устанавливает, кто определяет эту границу и на основании каких документов. Частой ошибкой является отказ в приеме в члены объединения из-за того, что участок предоставлен дачнику в аренду. Но не надо забывать, что некоторые участки в принципе не могут быть предоставлены в собственность.

На основании закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», где указывалось, что иностранцам земли данной категории могут предоставляться только в аренду, соответствующие положения содержали и уставы многих садоводческих объединений. В настоящее время иностранные граждане и лица без гражданства вправе приобретать садовые, дачные и огородные участки в собственность. И могут стать членами садоводческих объединений.

А вот юрлица стать ими не могут, хотя тоже вправе приобретать такие участки.

«Индивидуалов» становится все больше

Можно вести садоводство в индивидуальном порядке (см. ст. 8 закона о садоводов) и пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования объединения за плату на условиях договоров, заключенных с объединением в письменной форме. Порядок этого определяется общим собранием членов объединения. В случае неуплаты установленных договорами взносов грозит лишение права пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования объединения. Неплатежи взыскиваются в судебном порядке.

Но и те, кто ведет садоводство в индивидуальном порядке на территории объединения, могут обжаловать в суд решения его правления либо общего собрания в отказе в заключении договоров о пользовании объектами инфраструктуры. Размер платы за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования объединения для граждан, ведущих садоводство в индивидуальном порядке, при условии внесения ими взносов на приобретение (создание) указанного имущества не может превышать ее размер для членов объединения.

Немало других правовых вопросов прокомментировала юрист из Москвы. Кроме того, все участники семинара получили брошюры с разъяснениями новых положений законодательства и другой полезный раздаточный материал.

P.S. Семинар был организован в рамках проекта «ЛУЧ ПРАВА В САДОВОМ ЦАРСТВЕ», реализуемого с помощью средств государственной поддержки, выделенных в качестве гранта движением «Гражданское достоинство» (http://civildignity.ru). Сайт для удаленного участия в проекте: http://mossadovod.ru

Адрес для писем: [email protected]