В квадратном метре от жилья

Доступное жилье – один из самых действенных инструментов закрепления населения в конкретном регионе. А благодаря мультипликативному эффекту жилищных инвестиций – это еще и хороший способ развивать территорию. То есть граждане, вкладываясь в строительство собственного жилья, выполняют государственную задачу: обеспечивают экономический рост своего города и края.

Казалось бы, в наращивании темпов строительства жилья кровно заинтересованы не только население, но и власти. И тем не менее налицо застой на стройплощадках. Почему так происходит, что делает квадратные метры привлекательными по цене и насколько строящееся жилье доступно в Приморье, рассуждает председатель НП «Лига финансовых институтов» Александр Ивашкин.

– В рейтинге доступности жилья, состоящем из более 80 регионов, включая Москву, Приморье на протяжении многих лет держалось в последней десятке. Что неудивительно, учитывая соотношение средней заработной платы и среднерыночной стоимости квадратного метра в крае.

Напомню, что средняя стоимость квадрата (по фиксируемым сейчас сделкам во Владивостоке) составляет примерно 100 тысяч рублей за кв. метр. Это патологически дорого. Даже 50 тысяч рублей за квадрат далеко не всем по карману.

Средняя зарплата приморца – 31239 рублей. Эта официальная, статистически выверенная цифра мало что говорит насчет реальной покупательной способности населения. В реальности же орденоносное Приморье может «похвастать» зарплатами в 20–25, а то и в 10–15 тысяч рублей, если отъехать от Владивостока хотя бы на сотню-другую километров.

О каком развитии края в частности и Дальнего Востока в целом может идти речь, когда люди уезжают отсюда не в последнюю очередь и по причине десятилетиями нерешаемых жилищных проблем? Если Россия действительно заинтересована, чтобы люди стремились в этот и без того непростой для жизни регион, здесь надо массово, десятками миллионов квадратов строить дешевое, доступное социальное жилье и необходимую к нему инфраструктуру.

Между тем в крае в первом квартале ввели в эксплуатацию всего-навсего 82,8 тысячи кв. метров. Для сравнения: в аналогичном периоде 2015 года – 119,8 тысячи кв. метров.

Стройплощадкам уготованы сюрпризы

Интерес населения к новостройкам в Приморье стимулируют программы «Военная ипотека» и «Ипотека с господдержкой». Как правило, это 30 % всего краевого рынка жилищных займов. Что характерно, около 80 % ипотек на первичном рынке оформляются по программе с господдержкой, а доля военной ипотеки в первом квартале 2016 года составляла уже одну треть. При этом, к примеру, в Уссурийске доля договоров военной ипотеки и с господдержкой достигла половины от общего количества сделок. Что неудивительно. Средняя ставка по ипотечным кредитам с господдержкой на сегодняшний день составляет 12 % плюс 1 % на страхование, и в итоге выходит 13 %. А в целом по рынку средняя сложившаяся ипотечная ставка в Приморье сегодня составляет 15,5 % и даже выше – от 16 % до 18,5 %.

То есть можно уверенно сказать, что строительство нового жилья в немалой степени стимулируется «социальными» ипотеками. Но как долго они буду действовать? Субсидирование жилищных кредитов, принятое постановлением правительства (№ 220 от 13 марта 2015 года), продлено только до конца этого года. Продлят ли поддержку и в 2017 году (при худом бюджетном кошельке), никто сейчас предсказать не может. Отсюда и неутешительный прогноз: в начале 2017 года цена квадрата жилья окончательно взлетит далеко за планку сколько-нибудь платежеспособного спроса. Соответственно, рынок недвижимости ждут малоприятные сюрпризы.

В прогнозах – падающий тренд?

Как правило, столкнувшись с нехваткой денег, застройщик обращается к банку за очередным кредитом. Предметом залога в таком займе обычно выступает сам строительный объект – дом или часть квартир. Иными словами, чтобы закончить строительство (рассчитаться с долгами), строитель закладывает (продает) дома, которые ни для кого конкретно уже не построены, так как стоимость квадратного метра новостроя мало кому по карману. В таком случае первичный строительный рынок ждет стремительный обвал. Это первый сюрприз.

Второй наступит в первом полугодии 2017 года, когда все участники рынка недвижимости (банки, застройщики, строительные компании и риелторы) окончательно убедятся: рынок недвижимости подошел к болезненной коррекции. Если застройщик не «отбивает» деньги, потраченные на строительство, вся система рушится. В лучшем случае дома стоят незавершенными до прихода лучших времен, в худшем – их будут продавать на аукционах за полцены. Вот тут-то и начнет формироваться новая (уже неспекулятивная, но относительно реальная) цена квадрата, как на первичном, так и на вторичном рынках. Иными словами, произойдет то, что тихой сапой происходит сейчас на рынке малоэтажного строительства Владивостока – существующие цены на малоэтажку начинают корректироваться на 30–50 % в падающем тренде.

«Дальневосточный гектар» нуждается в нулевой ипотеке

При очевидном отсутствии перспектив массивных вливаний государственных ресурсов в 2017 году не существует возможности для сохранения жилищного строительства в Приморье. Хотя данная тенденция может быть переломлена, если в Приморье обозначатся точки роста в связи с новыми условиями хозяйствования – ТОР. За всем этим может возникнуть промышленная политика (индустриализация) Приморья. Если ко всему этому еще добавить ипотечные кредиты на новостройки с нулевыми или даже отрицательными ставками, то думаю, что эффект от них был бы не меньше, чем от бесплатного «дальневосточного гектара».

Автор: Александр КАРАСЕВ