Как законно сделать из квартиры магазин?

В актовом зале городской администрации возобновились занятия школы «Управдом». Два раза в месяц на семинары школы собираются граждане, желающие сделать проживание в своих домах максимально приятным и комфортным.

Напомним, что муниципальная школа жилищного просвещения «Управдом» создана во Владивостоке по поручению главы города Игоря Пушкарева четыре года назад. Ее задача – ликвидация безграмотности в вопросах жилищно-коммунального хозяйства среди жителей приморской столицы. Занятия в школе «Управдом» проводятся бесплатно.

Февральский семинар был посвящен проблемам перепланировки и переоборудования помещений. Экспертом выступила специалист управления содержания жилищного фонда администрации города Юлия Трошина.

– Вопрос перепланировки является очень актуальным, ведь зачастую горожане перепланируют помещения без получения на то разрешения, – отметила Наталья Войновская, заместитель председателя Общественного совета по вопросам ЖКХ при администрации Владивостока. – А в дальнейшем при продаже квартир сталкиваются с тем, что не могут оформить недвижимость, так как кадастровый паспорт помещения не соответствует действительному плану. Поэтому необходимо объяснять людям, как правильно оформить все необходимые документы, чтобы в дальнейшем не возникало проблем.

В чем удача жителей первых этажей

– Что категорически нельзя подвергать перепланировке в квартире?

– Нельзя менять мокрую зону: переносить кухню или санузел в комнату, если на нижнем этаже под новой кухней располагается жилая зона – спальня, детская, зал. Нельзя расширять кухни за счет жилых комнат. Санузел расширять за счет коридора можно, за счет жилых помещений нельзя.

Что интересно, у жителей нижних этажей гораздо больше возможностей для перепланировки: здесь нет жестких требований по поводу расположения мокрых зон относительно жилых комнат, расположенных этажом выше.

Хотелось бы отметить важную деталь: производить самовольную перепланировку нежелательно изначально. Однако те граждане, которые ее все-таки сделали, не являются преступниками. Кроме того, в Жилищном кодексе предусмотрена возможность сохранения уже проведенной перепланировки в судебном порядке.

– Если перепланировка уже проведена, как ее узаконить?

– С исковым заявлением и экспертным заключением, выданным организацией, занимающейся архитектурным проектированием и имеющей соответствующую лицензию, вы обращаетесь в суд. В заключении должно быть сказано, что перепланировка соответствует нормам законодательства и не несет угрозы жизни и здоровью жильцов дома. И имейте в виду, что суд сохранит не любую перепланировку. Требования, выставляемые при проекте перепланировки, обязательны и здесь.

Нужно ли спрашивать совет дома?

– Владелец квартиры на первом этаже хочет перевести ее в нежилое состояние. Требуется ли для этого решение общего собрания собственников?

– Нет, не требуется. Если собственник проводит процедуру по всем правилам: имеет согласованный проект перепланировки, где предусмотрен отдельный вход, закладка двери, выходящей в подъезд, и так далее.

– Необходимо ли возможную перепланировку выносить на обсуждение совета дома?

– В случае если гражданин присоединяет к своим метрам места общего пользования, тогда, конечно, согласие всех собственников, проживающих в доме, необходимо. А вот как собственникам подтвердить или не подтвердить свое согласие? Как вариант – протоколом собрания. Этот вопрос жилищным законодательством жестко не регламентирован.

– Собственник переводит свою квартиру в нежилое помещение и устраивает там пиво-водочный магазин. Для этого требуется разрешение других собственников?

– Нет, решение всех собственников для этого не требуется. Магазин имеет право на существование, если есть соответствующие разрешительные документы. Если вас беспокоит шум от покупателей, пишите заявление главе города – мы проверим магазин на наличие лицензии. Также можно обратиться в прокуратуру.

– Собственник, переводя помещение из жилого в нежилое, обязан сделать отдельный вход. Должен ли он для этого получить согласие соседей? Все-таки, пробивая отдельный вход, он нарушает несущую стену…

– Такие работы можно проводить при положительном решении администрации Владивостока. И, соответственно, при наличии утвержденного проекта. При этом администрация не требует согласия собственников на пробивание стены. Другое дело, что не всегда дополнительный проход можно сделать. В панельном доме, например, нельзя. То есть, получается, о том, чтобы в панельном доме появилось нежилое помещение с отдельным входом, и речи не идет. В кирпичном доме это возможно, но за результат несет ответственность проектировщик, который в своем проекте указывает наиболее подходящий вариант организации отдельного входа, а также способ дополнительного усиления стены.

Если же вы считаете, что ваши права нарушаются (например, владелец нежилого помещения захватил часть придомовой территории, организовав там, скажем, парковку для своих клиентов), то в этом случае спор решается в судебном порядке. В нашем городе уже были прецеденты, когда отменялись решения администрации и даже банки выселялись из своих офисов, а сами помещения по решению суда владельцы были обязаны снова перевести в жилое состояние.

Поэтому наш совет: если вы видите, что идут работы, например, по организации отдельного входа, пусть представитель совета дома поинтересуется разрешительными документами. Если собственник добросовестный и у него все необходимые документы есть, он вам обязательно их представит. Если же собственник отказывается показать документы, обращайтесь в администрацию города, в Государственную жилищную инспекцию или прокуратуру.

Что недобровольно, то через суд

– В нашем доме подвальное нежилое помещение собственник сдает в аренду. Новые арендаторы открыли цех. Они провели вытяжку по всему дому, подняв ее аж до пятого этажа, закрыли этой вытяжкой адресную табличку…

– Нужно смотреть проект перепланировки. Вытяжная вентиляция и есть элемент перепланировки. Возможно, она сделана самовольно, без согласования с администрацией города. Если это так, то муниципалитет вынесет предписание на демонтаж. Для того чтобы у нас были основания для проверки, вам, собственникам, необходимо написать заявление в управление градостроительства.

– В нашем доме квартиру, расположенную на первом этаже, перевели в нежилое помещение и открыли там магазин. Сейчас его владельцы выкупили квартиры на втором этаже, расположенные над магазином, и тоже переводят их в нежилой статус. К ним тоже нужно делать отдельные выходы? Или они могут пользоваться подъездом? И куда нам обращаться, если они продолжают пользоваться подъездом?

– Вне зависимости от того, на каком этаже находятся нежилые помещения, у них должны быть отдельные выходы. С жалобой можете обращаться в администрацию города.

Надо отметить, что перевод квартиры в нежилое помещение – процедура достаточно длительная. Человек может купить квартиру, получить решение о переводе ее в нежилое помещение. При этом в решении будет написано: для того чтобы помещение стало нежилым, необходимо в том числе выполнить отдельный вход, заложить двери в подъезд. Далее следует процедура приемки работ, в которой участвует администрация города. В процессе приемки составляется акт, направляется в кадастровую палату, и только на основании этого акта помещение регистрируется как нежилое. После этого составляется новый техпаспорт, необходимый хотя бы для того, чтобы в дальнейшем можно было продать помещение.

Однако бывает, что собственник, получив решение, ограничивается частичным проведением работ. А бывает, что люди, получив решение, никакие предписанные действия вообще не проводят. Есть примеры, когда предприимчивые граждане открывали люксовые магазины прямо в квартирах, так окончательно и не переведя их в нежилое состояние! То есть решение они соответствующее получали, но на этом и успокаивались…

В таком случае сотрудники муниципалитета выносят предписание, обязывающее владельцев либо закончить все необходимые работы, либо перевести помещение снова в жилое. А поскольку заставить человека выполнить предписания добровольно порой не представляется возможным, нам приходится задействовать судебную систему.

Особые права для лоджии

– Можно ли расширять комнаты за счет лоджий?

– Только при наличии проекта. Если дом панельный, то демонтаж подоконного участка стены запрещен. Бывает, что, желая объединить пространство, граждане демонтируют оконное и дверное заполнение (окно и дверь), – это позволительно. Нельзя выносить батареи на лоджии. То есть приборы отопления остаются в пределах жилой комнаты. Комнату и балкон, конечно же, объединять нельзя.

– В нашей пятиэтажке лет 20 назад начали рушиться балконы. Мы обратились в лицензированную организацию, она нам реставрировала балконы, увеличив их площадь на 30 см. Нам объяснили, что законом это разрешено…

– Что ж, вам повезло: сейчас получить разрешение на реконструкцию так же сложно, как разрешение на строительство. Если вдруг найдутся недовольные вашим расширенным балконом и предъявят претензии, вам придется эти 30 см отстаивать в суде. Пока таких нет, живите спокойно.

– К одной из квартир на первом этаже нашего дома приделана капитальная, с фундаментом на 1,5 метра, веранда, которой хозяйка квартиры заняла часть придомовой территории. Мы уже обратились в городскую администрацию с заявлением. Более того, муниципалитет вынес предписание снести пристройку. Предписание было подтверждено решением суда. Теперь дело только за демонтажом. В связи с этим вопрос: разбирать пристройку будет дама или муниципалитет? И кто будет отвечать за безопасность дома, ведь стены веранды капитально пристрелены к стене?

– Нужно добиться, чтобы женщина самостоятельно разобрала свою веранду. Хотя бы потому, что у муниципалитета лишних денег в бюджете для подобных целей нет. Существует целый алгоритм действий по принуждению собственников: с ними работают судебные приставы, штрафуют, запрещают выезд за рубеж… В самом крайнем случае это, конечно, может сделать муниципалитет. Если за демонтаж будет отвечать муниципальная служба, то, конечно, работы будут вестись строго в соответствии с проектом с последующим восстановлением несущей стены. Впрочем, если демонтаж будет производить собственница, работы все равно будут вестись под наблюдением судебных приставов и наших специалистов.

Автор: Лика ТКАЧЕНКО